矽穀房價，一場正在進行的多方博弈

 

 

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矽穀的房地產價格高，是眾所周知的事實。因經濟發達，高科技公司雲集，就業機會多，對房產的需求量大；且工程師報酬豐厚，房產又有限，價錢便越抬越高，以至於達到荒唐的地步。 

 

但一般來說，在市場經濟中，供需會逐漸達到平衡。房產價格高，表示需求不足。供給方受到激勵，進入市場來開發新房產。供給增加了，需求壓力得到緩解，價錢就會下降。 

 

為什麽這樣的事情沒在矽穀發生？經常有人說，這是因為矽穀是兩條山脈中間的一片狹長的穀底，可以用來蓋房的平地有限。這個地理因素，導致了矽穀房價居高不下。 

 

但我對這個說法很懷疑。矽穀兩側山坡上有些地方是不能開發的自然保護區，這一點沒錯。但矽穀不是曼哈頓，人口並不稠密。即便矽穀中心地帶也是一片大農村，朝東、南稍微開個十幾英裏，更是到處都有大片空地。 

 

雖然有些空地可能不適合蓋房，但不可能全部不能蓋房。在房產價格這麽高、開發商明顯有暴利可圖的情況下，房地產的供給卻一直遠遠落後於需求，這一點讓人迷惑。 

 

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蘋果公司總部所在的庫比蒂諾有一個叫Vallco的購物中心。Vallco建於七十年代，大小適中，交通方便，街邊兩排高大的榆樹，環境很優雅。但近十來年裏，隨著實體零售業的式微，或許也有自己經營不善的因素，Vallco漸漸蕭條。隨著商鋪一家一家關閉， Vallco 幾乎成為一個鬼城。 

 

2014年，專精矽穀房地產開發的沙丘（ Sand Hill）地產公司將這塊地買下來，提出了重建計劃。 

 

但重建計劃遭到了當地居民的強烈反對，因為該計劃不是要把Vallco建成一個新的購物中心，而是將既包括零售商業，也包括公寓住家。當地居民反對的，就是這些住宅單位。 

 

有了這些住宅單位，就會有更多人住進庫比蒂諾，而且住所是好幾層的高密度的公寓，不像庫比蒂諾其他地區大都是有前後院的獨立住宅。這麽多人湧入庫比蒂諾，他們的孩子勢必要進入遠近聞名的成績優異的庫比蒂諾學校，他們上下班要走周邊公路，勢必增加交通擁塞。更不用說本來一座安靜優美的郊區小城，要增加這麽多質量比較低的住宅單位，對城市的形象、定位，尤其是房價，都很不利。 

 

庫比蒂諾的市民開始了對這個計劃的抵製，其激烈的程度，跟抵製亞裔細分的運動不相上下。在2016年的大選中，沙丘公司將Vallco修建計劃放在選票上，讓庫比蒂諾市民公投。結果55%的市民投了反對票，沙丘公司的重建計劃隻好被擱置。 

 

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對美國社會稍有了解的人，都熟悉“鄰避”（NIMBY，“不要在我家後院”，Not in My Back Yard的縮寫）這個詞。有些對整個社區有利、卻對當地居民有負麵影響的建設項目，比如垃圾場，無家可歸者收容所，可能造成汙染的發電站等，都會招致當地居民的堅決反對：不要在我家後院。 

 

“不要在我的後院”通常用在態度和行為不一致的語境中，因此被認為是一種虛偽。但它其實很好理解。比如有人反對美國接收難民，有人支持接受難民。爭論激烈的時候，反對者常常使出殺手鐧：你支持難民，為什麽不接一個到你家住？但是我覺得這種說法蠻橫無理。支持者完全可能願意花費自己的納稅收入來接收難民和安置難民，這也是對難民的一種支持。當然那些願意讓素不相識的陌生人住進自己家的人確實令人敬佩，但這些支持接受難民卻不願意讓難民住進自家的人也展示了最普通的人性。 

 

在矽穀房價的問題上，很多人都認為房價這麽高不是一件好事情。我們的孩子以後要在矽穀居住不一定能買得起房；社區除高科技公司員工之外的人，比如警察教師消防隊員，都不能住在附近；即使是高科技工作者，為了這麽高的房價，也要承受巨額貸款和沉重的心理壓力。 

 

但大家也不希望自己的社區人聲嘈雜，交通擁擠。尤其不希望住家附近增加很多高密度住房，導致自己房子的價值下降。所以要增加房屋供給是可以的，但是不要在我家後院。 

 

這樣的態度，在整個矽穀乃至灣區都很常見。幾乎所有中高檔住宅區的居民，都會竭盡全力反對附近的高密度房屋或經濟適用房建造計劃。庫比蒂諾對Vallco購物中心重建計劃的反對並不是特例。 

 

也是因為意識到這種鄰避現象是加州房屋供給一直不能提高的原因，立法部門提出了不少旨在削弱當地民眾對房屋建造計劃發言權的法案。至少有一條提案，SB35，去年年初獲得議會通過，變成了法律。 

 

SB35的要點，簡單來說，就是當一個城市未達到地區住房需求評估所要求的經濟適用房建設目標時，必須簡化建房審批程序。借這條法案的東風，沙丘集團在Vallco方案中增加了經濟適用房的比例，成功地避開了庫比蒂諾市的反對。雖然後來沙丘集團又遭遇庫比蒂諾市民的訴訟，說不定以後還會有更多路障，但舊的購物中心已經被推倒，建設已經開始，沙丘集團已經往前走了很大的一步。 

 

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事實上，現在矽穀各個城市都麵臨庫比蒂諾的窘境。矽穀房價的博弈，是現在進行時，因為灣區正要進入下一個地區房屋需求評估階段（ Regional Housing Needs Assessment，簡稱RHNA ）。  

 

RHNA計劃周期為8年，上一個周期從2015年到2013年，下一個周期從2023年到2031年。灣區政府協會（ Association of Bay Area Governments ）去年底公布了每一個城市在下麵8年需要允許修建的房屋單位數目。下麵是聖塔克拉拉縣的16個城市的數字。前兩列是目前的8年周期，後兩列是下麵一個8年周期。在每一個周期中，第一列是經濟適用房的數字，第二列是總數。 

 

 

從這張圖可以看出，下一個8年要允許建造的房屋數目比上一個8年有很大增長。比如Mountain View上一個8年的數字是2926，下一個8年則是11238，增長了將近4倍。 

 

小城市分到的數字很少，但它們比大一些的城市更愁眉苦臉。比如Monte Sereno本來就隻有3000多人口，拿我認識的一個當地居民的可能有些誇張的話來說，總共隻有一塊空地。你教他們怎麽建191個房屋單位？蓋一座191層的高樓嗎？ 

 

允許修建的房屋數字不等於實際修建房屋的數字，城市的責任是更新土地使用規劃（zoning law），允許在自己城市的土地上修建更多房屋。如果一個城市規定所有住房都必須是獨立房屋，而且占地必須在1萬英尺之上，那麽它們允許修建的房屋數量肯定很有限。 

 

不能達到要求的城市將麵臨懲罰，比如在以後本市建築項目中的決定權會被剝奪或消減，庫比蒂諾的Vallco項目就是一個先例。 

 

我敢肯定，修改土地使用規劃來允許高密度住宅開發，是每個市議會下麵一年半裏最頭痛的事。目前的數字隻是草案，各城市可以在夏天提出申訴。雖然一般沒啥大用，但都還要做垂死掙紮。最後的數字年底公布後，各地便可以在2022年緊鑼密鼓地定計劃，在下一個周期開始前拿出方案。 

 

 

現在各個城市都在召開公聽會，征求市民意見。關心自己所在城市房屋修建計劃的人，不妨到城市的網站了解一下，現在是一個了解、參與、獻計獻策的好時候。 

 

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在市場經濟和計劃經濟之間，市場經濟有巨大優勢，這一點是不容置疑的。尤其是我們這些在中國長大的人，親眼看到了市場放開之後，整個國家發生的巨大變化。 

 

但這並不表明政府不能對市場進行任何幹預。政府完全撒手不管的自由放任的資本主義是資本主義的原始階段。在有上百年曆史的成熟的資本主義社會中，早就存在著政府對資本的一定程度的管製。問題不是政府可不可以管，這場爭論早已結束。現在的問題是政府要管多少，在什麽時候應該管，怎麽管才不會幫倒忙，遏製經濟的活力。 

 

矽穀的房屋市場本來也不是完全的市場經濟。過去幾十年裏積累下來的各式各樣的法規，對於什麽地方可以蓋房，房應該怎麽蓋，已經有很多人為的限製。而房價的惡性增長，表明自由競爭的市場已經失靈。寄希望於市場的看不見的魔手來調整當地房價，從這幾十年的經曆來看，恐怕是一廂情願。 

 

在崇尚個人自由、主張公民自治的美國，更高一級的政府插手當地房屋市場的做法，勢必引起反彈。但這也是目前美國的一個縮影。因為全球化和科技的進步，美國的貧富懸殊越來越嚴重，而既得利益者通常不願主動放棄自己的利益。隨著社會上的不滿情緒越來越強，政府或許會出台一些看起來是侵犯個人自由的強硬舉動。 

 

如果我沒猜錯的話，很多矽穀居民跟我都有類似的想法。我們知道這裏的房價惡性升高的問題應該得到解決，這樣可以讓社會更加公平，也有利於地區的長期健康。但另一方麵，我們也喜歡自己的居住環境，不希望改變自己鄉村般寧靜的生活。每個人多多少少都是“鄰避”，隻是有些人眼光比較短淺，有些人眼光更遠大。

 

對每一個關心矽穀房價的人來說，下麵會是一段有趣的時光。即使人微言輕，也應該積極參與政策成型的過程。最後事情會怎樣發展，矽穀房價會何去何從，博弈各方會有些什麽新動作，讓我們拭目以待。  

 

（本文首發於“矽穀生活家”微信公眾號）

[維立]

想法是有的，這不是在寫文章嗎 :-)、

但要說有解決辦法，真不敢吹這個牛。這個多人都在試圖解決這個問題，但大家看法不同，吵得一鍋粥，我也不知道誰是對的。能說清楚現在進行的這些操作都是怎麽一回事就很不錯了。


回複 'GoBucks!' 的評論 :

[zdwmg]

樓主去深圳長長見識吧。

[mpc8240]

You can move to Gilroy, nobody is forcing you to stay at the center of Bay Area. Oh wait, even Gilroy house price is not that affordable anymore. Capitalism so bad.

[GoBucks!]

說了半天也沒有解決辦法。沒有想法？

城市規劃是必須的，但不容易做到。東海岸某些大城市的做法是建築商必須建部分補貼房，給低收入的市民居住。有很多百萬房子的小區，裏麵有低收入的小房子。這個辦法也有問題，貧富雙方看不起對方，習慣了也沒有什麽。

[維立]

在這麽複雜的問題麵前，佩服你表現出來的洞察一切的滿滿自信！

回複 'ahniu' 的評論 :

[ahniu]

矽穀房價高恰恰是因為政府管製。