我這樣選房客

 選房客的最常見的方法是“排除法”和“優選法”。排除法遵循first come, first serve 原則，申請人一個一個地按申請時間處理，如果有合格的申請人，收了押金，後麵的申請人不看資料，退還申請費。優選法是設立截至時間，凡是截至前交的申請都看，選最好的。如果所有的申請人都不合格，再重新open for application.

 

選房客標準是根據兩個重要的目的來製定的： 1. The applicant must demonstrate the ability and willingness to pay rent on time 2. The applicant will not abuse the property or place the landlord at additional risk

 

我用的具體標準：

1.   申請人總月收入是房租的三倍或以上，我知道的房東有用2倍，2.5倍，3.5倍的。有的用總收入，有的用稅後收入。如果是沒有收入的學生或藝術家呢？申請人的父母或監護人可以擔保，可以提前把房租付清，也可以設立rent escrow deposit at bank. 我曾經有過一個外州人，沒收入，但是有銀行信，說明rent escrow deposit 在這個銀行總數超過一年房租，銀行收到租房合同後會在每月一號直接付款給房東。如果拿救濟的呢？Section 8的文件會說明，申請人可以申請最高到每月租金多少的房，申請人大約付多少。那麽拿救濟的申請人隻需要證明有3倍於自己負擔的那部分房租的收入。

2.   信用分多少。白菜房當然不能要求和白玉房同樣的信用分。但是同一棟房不能對不同的人要求不同的分數。我自己的原則是房租在X數之上要求信用分在Y數之上。這樣即使同一棟房，去年合格的人，如果今年房租漲了，可能不合格。

3.   信用曆史。如果是白菜房，申請人信用分已經低的沒有意義，也有房東不看信用分，隻看信用曆史。很多人可能有很多醫院欠款，車貸，手機分期付款，租家具的欠款，過期沒交的學生貸款，信用卡一大堆。。。最重要的是看有沒有租房欠款。做過地主的都知道，到法庭去打官司，討欠款是花錢又麻煩的事兒。所以如果有人信用記錄上有一個房租欠款，那麽這個人欠的房租很可能不止一次。

4.   犯罪紀錄，所有的罪犯都會給房東增加風險。你可以堅持zero tolerance 也可以相信人是可以改變的。如果你相信人可以改變，那麽自己定一個標準，5年，7年，終身。最常見的是醉駕，domestic violence， drug possession。如果醉駕到坐牢了，我不租，因為他可能會在我的停車場醉駕。打人不租，因為可能會打我，打鄰居，或砸房子。攜帶毒品，可能犯罪紀錄上是攜帶，但是實際上是販賣。不管他吸毒還是販毒，都不租。有一些輕一點的問題，比如shop lifting, trespassing, prostitution/soliciting如果3年5年沒犯，大約改好了也是很可能的。查一查犯罪紀錄，就會發現不隻是某族裔，低收入的人會犯罪。酒駕的高管，曾經到處trespassing的軍人，嫖娼／賣淫的政客，打老婆的教授，買東西忘了付錢的律師，攜帶毒品的醫生真的是不看不知道，一看嚇一跳。

5.   問前房東。有人覺得問前房東沒用，因為如果是不好的房客，前房東會不會大說好話，讓你接了這個燙手的potato?或者前房東怕房客回來告，啥都不敢說？多問幾個前房東，總不會人人都對你撒一樣的謊吧？房東可以回答的問題：交租是否按時？在住房期間有沒有鄰居投訴？房客有沒有給你搬家的原因？而且你總可以問：Is there anything you think I should know? 有人會說沒有，有人會打開話匣子。

6.   問reference：隻問一個問題， XYZ 要租我的房子，我想聽聽你的意見。當然一般都會說好話。你可以從這些人的描述中增加對申請人的了解。 如果申請人隱瞞寵物，多半在這個時候被暴露。

每個房東有自己的原則，我覺得把自己的原則寫下來的好處不隻是應付檢查，更重要的是便於自己總結，改進。
加一句；在申請表上寫明，填表撒謊的自動失去資格。
根據你的房子還可合法要求：no smoking, no pets (no dog, no cat, no fish, no aligator...), no trapoline, no pool, no swing, no slide, no climber, no playhouse, no boucing house, no grill...

 

[小邊筍]

Thanks for sharing.

[海泠]

回複 '不記得' 的評論 : 如果允許小動物，你可以增加押金／租金，也可以對動物有具體限製。

[不記得]

謝謝分享. 允許小寵物， 但價錢。

[mimangzhong]

謝謝分享！