獨立之路
很多年以前，一位晚輩問我我生活中最重要的是什麽，我不假思索的回答了”獨立“。經濟獨立雖然是獨立這個大課題的一方麵，卻是很重要的一方麵。我的博客，就從它開始。
正文
投資分類的種類很多，我自己比較喜歡的是分成以投資目的劃分為兩大類：長期增值和現金收入。當然這兩個分類也不是一刀切，長期增值產品可以有負現金收入，如同start up需要投資者不斷注入新的資金，收益要在產品套現之後才能表現出來，所以一是要有exit strategy ，二是不能急功近利，要依賴長遠眼光。現金收入的產品增值的量很小，一般和通貨膨脹持平，產生現金收入為目的，一般exit strategy 是 retirement planning 甚至estate planning 的一部分。
地產投資可以作為長期增值的投資工具，也可以作為現金收入的投資工具。
地產投資的優點在：
地產投資的優點在：
1. 抵押貸款的利息：房貸利息遠低於股票，期權抵押貸款的利息。特別是作為長期增值的投資，試想誰會給你低息貸款去投資start up ？買股票或期權誰會讓你有高達80% 的杠杆？
2. 合法延期交稅：和別的投資產品一樣，沒有賣出時是不用交增值稅。房地產在賣出時使用1031exchange 也比較方便。對於以現金收入為目的來投資房地產的人來說：房產的depreciation 意味著每年有房價的3.6%的賬麵支出。當然這些賬麵支出在賣房的時候要被recapture，但是那不但是多年以後，也很可能稅率低一些。 對於用estate planning 作為exit strategy 的地主，連recapture 都免了。
3. 地主的心理安全感：看得見，我的房子我做主。比起做大公司的散戶，做一個房子的100%的股東，控製權大多了，心理安全感也多些。還有：買下一個mall好散步，或是買下一條街由我命名，買下一個大農場任我縱馬馳騁。。。這些心理上的收獲不能用錢來衡量。
地產投資的弊端在於：
1. 房地產是不動產：不能依靠它立即套現。所以家庭儲備金不應該投入房地產。如果孩子太小，可能有大筆支出，也不應該過多投入房地產。
2. 投資額度起點高：1千塊可以買index fund， 1百塊可以在銀行開存款賬戶，投資房地產1萬塊的選擇很小，商業地產起點更高。所以房地產投資不適合初學者。
3. 煩：沒聽說地主都是煩死的？日常的維修，收錢，攆人和各種需要操心的事情是說不完的。如果事必躬親，那是天天有小事，時常有大戲。就是要做甩手房東，那也不止是在買房開始的時候需要投入時間去研究，去考察，和各種人打交道，上了軌道之後在管理，報稅方麵即使大頭的工作都請別人做，仍然難免常有這樣那樣的決定。這和買mutual fund比起來，真的是煩多了。
看清了房地產投資的利弊，還打算上賊船，就要按自己投資的目的挑選市場。二十年內不打算退休的，考慮長期增值多一些的市場。已經退休，或接近退休的，考慮自然是現金收入了。我認為理想的家庭房地產投資是：先靠著W2 的收入，以長期增值為目標，用15年房貸，每隔3-5年買一房，積累到可以退休的財力，或接近退休的年齡。在準備退休前的5到10年：慢慢地賣掉以增值為主的房買以現金收入為主的房。收入結構由工資為主轉為房租為主。
Thanks.