我這樣選房客
文章來源: 海泠2014-10-27 11:04:00
 選房客的最常見的方法是“排除法”和“優選法”。排除法遵循first come, first serve 原則,申請人一個一個地按申請時間處理,如果有合格的申請人,收了押金,後麵的申請人不看資料,退還申請費。優選法是設立截至時間,凡是截至前交的申請都看,選最好的。如果所有的申請人都不合格,再重新open for application.
 
選房客標準是根據兩個重要的目的來製定的: 1. The applicant must demonstrate the ability and willingness to pay rent on time 2. The applicant will not abuse the property or place the landlord at additional risk
 
我用的具體標準:
1.   申請人總月收入是房租的三倍或以上,我知道的房東有用2倍,2.5倍,3.5倍的。有的用總收入,有的用稅後收入。如果是沒有收入的學生或藝術家呢?申請人的父母或監護人可以擔保,可以提前把房租付清,也可以設立rent escrow deposit at bank. 我曾經有過一個外州人,沒收入,但是有銀行信,說明rent escrow deposit 在這個銀行總數超過一年房租,銀行收到租房合同後會在每月一號直接付款給房東。如果拿救濟的呢?Section 8的文件會說明,申請人可以申請最高到每月租金多少的房,申請人大約付多少。那麽拿救濟的申請人隻需要證明有3倍於自己負擔的那部分房租的收入。
2.   信用分多少。白菜房當然不能要求和白玉房同樣的信用分。但是同一棟房不能對不同的人要求不同的分數。我自己的原則是房租在X數之上要求信用分在Y數之上。這樣即使同一棟房,去年合格的人,如果今年房租漲了,可能不合格。
3.   信用曆史。如果是白菜房,申請人信用分已經低的沒有意義,也有房東不看信用分,隻看信用曆史。很多人可能有很多醫院欠款,車貸,手機分期付款,租家具的欠款,過期沒交的學生貸款,信用卡一大堆。。。最重要的是看有沒有租房欠款。做過地主的都知道,到法庭去打官司,討欠款是花錢又麻煩的事兒。所以如果有人信用記錄上有一個房租欠款,那麽這個人欠的房租很可能不止一次。
4.   犯罪紀錄,所有的罪犯都會給房東增加風險。你可以堅持zero tolerance 也可以相信人是可以改變的。如果你相信人可以改變,那麽自己定一個標準,5年,7年,終身。最常見的是醉駕,domestic violence, drug possession。如果醉駕到坐牢了,我不租,因為他可能會在我的停車場醉駕。打人不租,因為可能會打我,打鄰居,或砸房子。攜帶毒品,可能犯罪紀錄上是攜帶,但是實際上是販賣。不管他吸毒還是販毒,都不租。有一些輕一點的問題,比如shop lifting, trespassing, prostitution/soliciting如果3年5年沒犯,大約改好了也是很可能的。查一查犯罪紀錄,就會發現不隻是某族裔,低收入的人會犯罪。酒駕的高管,曾經到處trespassing的軍人,嫖娼/賣淫的政客,打老婆的教授,買東西忘了付錢的律師,攜帶毒品的醫生真的是不看不知道,一看嚇一跳。
5.   問前房東。有人覺得問前房東沒用,因為如果是不好的房客,前房東會不會大說好話,讓你接了這個燙手的potato?或者前房東怕房客回來告,啥都不敢說?多問幾個前房東,總不會人人都對你撒一樣的謊吧?房東可以回答的問題:交租是否按時?在住房期間有沒有鄰居投訴?房客有沒有給你搬家的原因?而且你總可以問:Is there anything you think I should know? 有人會說沒有,有人會打開話匣子。
6.   reference:隻問一個問題, XYZ 要租我的房子,我想聽聽你的意見。當然一般都會說好話。你可以從這些人的描述中增加對申請人的了解。 如果申請人隱瞞寵物,多半在這個時候被暴露。
每個房東有自己的原則,我覺得把自己的原則寫下來的好處不隻是應付檢查,更重要的是便於自己總結,改進。
加一句;在申請表上寫明,填表撒謊的自動失去資格。
根據你的房子還可合法要求:no smoking, no pets (no dog, no cat, no fish, no aligator...), no trapoline, no pool, no swing, no slide, no climber, no playhouse, no boucing house, no grill...