從每個月付款改為每兩個星期付款(Bi-weekly payment),真的能省錢嗎?

很多貸款的朋友會經常收到銀行的來信, 建議把每個月付款改為每兩個星期付款(付款額為原來月供款的一半，每兩個星期交一次),說這樣能縮短貸款的時間和省很多利息。那麽，事實真的如此嗎？我們來做一個比較分析.

 

 

 

 

一般而言，房屋貸款的還款頻率（或周期）是“月供款”，其次是“兩周供款”。每月供款，一年付12次; 每兩周供款，一年付26次。而大多數銀行實際上並不提供真正意義上的每兩周還款,他們常用的做法是由一間與貸款銀行沒有關係的公司,每兩個星期從客戶的銀行帳戶上扣掉一半的月供款,扣起兩次之後便代客戶將供款送入銀行,那麽貸款人實際上在一年內付了十三次月供款(52/2/2=13), 相當於每年多付了一個月的本金. 如果是真正意義上的每兩周還款(即每兩個星期將一半的月供款直接送入銀行),在還款頻率改動之後,貸款的compounding period就會發生變化，也就是本金付得早了,這樣每下次要付的利息就相對會少一些.那麽做這樣的改動到底能省多少錢呢? 下麵我們來舉例比較一下:

 

 

 

 

貸款額:$300,000; 利率: 3.375%;貸款期限: 30年固定

 

 

 

基於上述的貸款方案，我們分別通過計算三種還款方式的還款總額和還款時間，計算出各自的利息支出，並進行比較。

 

 

 

 

方式一，按月供款：

 

 

每月還款額Monthly Payment=$1,326.28，

 

 

還款總額為Total Payment=$477,463.91，

 

 

其中利息支出總額為Total Interest: 477,463.91-300,000=$177,463.91；

 

 

 

方式二

 

，按月供款,但每月多付1/12的月供款(即每月多付$110.52的本金):

 

 

每月還款額Monthly Payment=$1,436.80，

 

 

還款總額為Total Payment=$452,595.80，

 

 

其中利息支出總額為Total Interest: 452,595.80-300,000=$152,595.80；

 

 

還款時間從30年縮短為26年零4個月.

 

 

 

方式三

 

，按每兩周還款(即每兩個星期將一半的月供款直接送入銀行)：

 

 

每雙周還款額Bi-weekly Payment=$663.14，

 

 

還款總額為Total Payment=$451,411.35，

 

 

其中利息支出總額為Total Interest: 451,411.35-300,000=$151,411.35；

 

 

還款時間從30年縮短為26年.

 

 

 

通過比較不難發現，按照三種不同的還款方式，貸款人按月還款確實比按方式二還款所支付的利息總額要多很多，而按方式二還款也比按兩周還款要多支付一些利息。因此，把每個月付款改為每兩個星期付款確實能起到少支付利息的效果. 但很顯然，產生這種效果的主要原因是貸款人每年多付了一個月的本金;即使是真正意義上的每兩個星期付款(方式三),在貸款的compounding period發生變化後,所能節省的利息也是很少的.從比較中可以看出方式三比按方式二還款所節省的利息隻有152,595.80-151,411.35=$1184.45，要知道, 這$1184.45是在26年期間所節省下來的利息總額。同時,銀行做這樣的改動一般會收取一定的手續費,要是貸款人在幾年之內賣掉房子或重新貸款,就基本上就省不了什麽錢. 所以貸款人如果每年多付一個月的本金，所達到的效果和每兩個星期還款的效果基本是一樣的，而且這樣做不需要用繳納任何手續費。