bank how to verify your capability to borrow

銀行審批房屋貸款都看借款人的哪些條件？Part 4 of 5 - 貸款人的資產（Asset）

Asset（借款人的資產）

 

      貸款銀行需要審核借款人的流動資產，主要是要確認借款人有足夠的、來源合法的現金繳付頭款及相應的貸款費用（Closing Cost），以及有足夠的流動資產用來滿足相應的資金儲備（Reserve）的要求。

 

       首先，貸款銀行需要確定借款人的資金來源合法。從美國房貸二級市場投資商（主要是兩房）的角度來看，這一要求主要是源於美國反洗錢方麵的法律。美國相應的聯邦法如US Bank Secrecy Act及Patriot Act等規定，所有從事金融產品及相關服務的公司（如銀行）及人員（包括貸款經紀人等）都要遵守美國相關的反洗錢法律條文的要求，並將可疑的金融交易報告給相關執法部門。這其中主要的具體實施手段就是進行所謂的存款來源調查（Deposit Sourcing），即對每一筆大額存款要證明其來源合法。

 

       基於此，兩房要求貸款銀行調查借款人所提供銀行賬戶的過去兩個月報表裏所有的大額存款。房利美關於大額存款的定義，是指任何存款金額大於借款人每月有效收入（total monthly qualifying income）的25%。照說這個要求是比較低的。但各貸款銀行為了嚴格管控風險，會根據自己對相關法律的理解、兩房的要求、以及風險管控的程度，具體製定相應的實施條款。比如說，不管借款人的月收入有多高，有的貸款銀行會要求提供每一筆金額超過1千美元的存款的支票正反麵複印件，有的銀行則會調查每一筆超過500美金的存款，等等。

 

        通常可接受的存款方式隻能是銀行間電匯轉帳（wire transfer）或支票，現金是不會被貸款銀行接受的。小額的現金存款，貸款銀行通常會不將其計入存款餘額，但不會因此影響到整個銀行賬戶都不被考慮。稍大一點金額的現金存款，則有可能導致整個銀行賬戶不予考慮。所有的貸款銀行都會要求借款人的存款來源合理合法，因為這是美國反洗錢相關法律的核心要求。這裏所謂的存款來源合理，包括定期工資存款、出租房的租金收入（要和租約裏的數字對上）、稅務局退稅支票，親戚們的無償贈款（gift money）等等，但不能是以前借款人借給親友錢的還款。

 

        說到無償贈款，兩房的規定是贈款人（gift donor）必須是和借款人有血緣或婚姻關係的親戚（a relative, defined as the borrower’s spouse, child, or other dependent, or by any other individual who is related to the borrower by blood, marriage, adoption, or legal guardianship）或是未婚夫/婦（fiancé, fiancée, or domestic partner）。兩房還有其它關於無償贈款的規定，如出租房的貸款不能用無償贈款；自住屋的話，如果頭款少於20%，而房子是2-3 Unit，則借款人至少需要提供房價的5%的自有資金，如果是1-Unit，則全部頭款可以是無償贈款。我們經常碰到無償贈款的情形是，贈款人是借款人在中國國內的親戚或朋友。這種情況下，貸款銀行通常需要借款人提供以下證明材料：
 

1.       贈款人匯款時的銀行水單（中英文）；

2.       借款人收到贈款的銀行賬戶的交易記錄，要顯示此筆匯款匯入該銀行賬戶；

3.       贈款人簽名的無償贈款信（gift letter）。這個gift letter，貸款經紀人通常都會幫借款人準備好，發給贈款人簽字就可以了。
 

注：需要說明的是，貸款銀行保留審核gift donor在中國存款賬戶內大額存款以及要求證明gift donor和borrower親戚關係的權利。但這兩種情況我們在實際貸款處理的過程中都還沒有遇到過。

 

        關於資金儲備（reserve），通常在借款人已經有了出租房的情況下才會要求，如果是買自住屋而借款人又沒有任何出租房或Second Home，是不需要reserve的。至於reserve的具體形式，除了銀行存款外，房利美（Fannie Mae）還允許股票賬戶、退休基金（IRA及401K等）、壽險（vested）等等。