正文
貸款審核中有五大要素 - 資質（Eligibility），信用（Credit），收入（Income），資產（Asset）和房產抵押（Collateral）。在眾多被拒絕（deny）的申請之中，絕大多數都是因為第三項 - 收入（Income），而銀行對這一項的審核又是對申請者最不清晰的一項。下麵就為大家做一些介紹和解釋：
首先，值得一提的是，收入（Income）和資產（Asset）是不能互補的。舉個例子，有的客人質疑：我銀行賬戶裏有$300K，明明有足夠的錢償還貸款未來十幾年的貸款了，為什麽我還會被deny呢？原因就在於美國的銀行隻把償還能力（Capability）和收入（Income）聯係在一起。一個人銀行裏現有的錢是“存量”，隨時有可能被掏走，比如因為疾病，車禍，借給別人等等；而工資單上的收入，獎金以及IRS給的Social Security Income等對於銀行來說是“流量”，隻要有工作，那麽這些資金對於貸款申請人來說就是源源不斷的。所以償還能力（Capability）取決於收入（Income）。
另外，每月工資這個“流量”一旦存入銀行顯示在銀行賬戶裏就變成了“存量”，所以換句話說銀行也就是查看“存量”的增長能力。
衡量收入的指標 - 支出收入比Debt-to-Income Ratio (DTI)
最重要也是唯一一個決定性指標。DTI等於每月總支出除以總收入。一般來說，銀行要求這個比例不得大於45%，有些也可以放寬到50%。那麽什麽樣的費用銀行會算作支出，什麽樣的收入銀行會算作有效收入呢？
支出（Debt）（5大部分）：
***注意，所有支出都指月支出！
1. 房貸本金以及利息（Principal & Interest）
計算很簡單，就是每個月付的房貸（Monthly Mortgage Payment），顯示在每月的Mortgage Statement上。直接讀取就是，或者拿房貸計算器自己算算。
2. 地產稅（Property Tax）
每年或每半年政府會對房主收取房產稅（Property Tax），這個指標在銀行看來也是支出的一部分。算法是每年的地產稅除以12,得到每個月的數值。舉例來說$400K的房子每年交1%的地產稅，那麽地產稅每月支出 = 400000 X 1%/12 = $333.33
3. 房屋保險（Home Insurance）
每年房主都要買房屋保險，算法是保險單上每年的Premium除以12。
4. 物業管理費（HOA Dues）
一般Condominium比較高，Single Family比較少或者沒有。由於HOA dues是按月交，所以就直接抄寫每個月HOA 賬單上的數值就可以了。
5. 信用報告（Credit Report）上一係列的最低還款額（Monthly Minimum Payment）
注意這些數額都指顯示在最近一次信用報告（Credit Report）上的值，而不是實時值。且不看current balance，無論是車貸，助學貸款還是信用卡，一律隻看每月最低還款額（minimum monthly payment）。所以要申請貸款之前最好不要一個透支太多信用卡額度，以降低最低還款額。
以上就是在支出上銀行要看的項目，讓我們舉個例子，王先生每個月房貸的本金和利息（P&I）是$1,500，地產稅（Property Tax）一年付$4,000，房屋保險一年要交$800，物業管理費（HOA Dues）每個月是$215，此外每個月要還的總信用卡最低額度為$80，有車貸每月$400。那麽他一個月的支出是：
$2,595 = 1500 + (4000+800)/12 + 215 + 80 + 400
***特別注意，每個月的電話費，utility bill，生活衣食行開銷等不算在申請貸款時的支出裏
收入（Income）（常用5大類）
***注意，所有收入的計算都使用的是稅前月收入！
1. 基本工資收入（Employed Base Payment）
如字麵，就是工資單上的基本工資。如果是每月付一次，直接抄寫Current Base Payment。如果是半月付一次，用Current Base Payment乘以2，如果是兩周付一次，用Current Base Payment乘以26除以12（每年有26個兩周），如果是每周付一次，用Current Base Payment乘以52除以12（每年有52周）。
2. 獎金和傭金收入（Bonus和Commission）
至少要有兩年領取Bonus和Commission的曆史，算法因銀行不同而不同，一般算法是前兩年的總和加上今年Year-to-Date的數值，除以24+今年已經過了幾個月。舉例來說，如果某人2011的Bonus是$30K，2012年的Bonus是$25K，2013年前7個月的Bonus是$6K，那麽有效Bonus收入就是(30K+25k+6k) / 31 =$ 1,967.74。如果是Commission，則其必須有兩年的稅表（Tax Return）顯示這個收入。一般銀行都會要求提供Tax Return和Verification of Employment。後者是指銀行會向貸款申請人的雇主發一張表格要求雇主填寫以證明有兩年領取Bonus和Commission的曆史。
3. 社會福利收入（Social Security Income）
例如贍養費（Alimony），養老金（Pension）等。由於稅收抵扣的緣故，這部分收入可以按照125%算。他們顯示在Tax Return的第20行。用此數值乘以125%除以12就可以了。一般同樣要求有2年的報稅記錄。
4. 租金收入（Rental Income）
指投資房出租給租客的收入。有的銀行要求稅表上必須有至少兩年的租金收入記錄，而有的銀行隻要求有一年或者沒有都能用。具體算法見下：
（1）如果某出租房是2013年購買的而不能報在2012年的稅表上，那麽可用租金收入等於現在房主和租客（tenant）簽的租房協議（Lease Agreement）上月租金收入乘以75%。比如某出租房月租金為$2,000，那麽可用月收入為2000 X 75% = $1,500。
（2）如果某出租房是是2012年購買並且報在了2012年的稅表上，那麽銀行就會審核2012年Tax Return的Schedule E來計算這個出租房的現金流（Cash Flow）。具體算法是：
[ Line 3 (Rents Received) + Line 9 (Insurance) + Line 12 (Mortgage) + Line 16 (Taxes) + Line 18 (Depreciation) - Line 20 (Total Expense) ] / 12 - 實際每月的P&I，Property Tax，Home Insurance，HOA Dues。
比如，某人的某出租房在2012年tax return的Schedule E上：Line 3 = 24000，Line 9 = 900， Line 12 = 15000， Line 16 = 4000， Line 18 = 10000， Line 20 = 15000，且他每個月實際的 房貸，地產稅，保險和物業管理費分別是1200，300，80和210，那麽這個出租房的可用月收入 = (24000 + 900 + 15000 + 4000 + 10000 - 15000) / 12 - (1200 + 300 + 80 + 210) = $1,450.67。
***特別注意，如果Cash Flow算出來的是正數，那麽這部分收入加到收入（分母）裏麵；如果Cash Flow是負數，那麽這個數加到支出（分子）裏而不是從收入裏麵減去。兩種算法在算術上得出的結果有本質區別。
5. 自雇收入（Self-Employed Income）
銀行對自雇收入（Self-Employed Income）的審核非常嚴格，需要兩年的Tax Return證明收入情況，有的還需要Year-to-Date Profit & Loss Statement以及CPA Letter證明此自雇收入已有兩年。自雇收入一般分一下集中情況：
（1）獨資（Sole-Proprietorship）
此自雇收入在Tax Return上報在Schedule C上，算法為：
[ Line 31 (Net Profit) + Line 12 (Depletion) + Line 13 (Depreciation) - Line 24b (Deductable Meals & Entertainment) ] / 12
***** 注意，如果這個數值大於零，加到分母（收入）；如果小於零，從分母減去，而不是加到分子（支出）。
（2） 合資收入（Partnership or S- Corporation）
銀行會看Schedule E第32行，除以12或者兩年之和除以24。
同上，如果這個數值大於零，加到分母（收入）；如果小於零，從分母減去，而不是加到分子（支出）。
此外，銀行還會要Form K-1來核對32行的收入以及貸款人是否有這個公司25%以上的Ownership。如果高於25%則需要這個公司的稅表（Corporate Tax Return - Form 1065 或者 Form 1120）。至於Corporate Tax Return怎麽計算收入，各個銀行差異很大也比較複雜，會另開一篇文章講述。
***特殊報稅項目Form 2106 （Unreimbursed employee expenses） - Schedule A 上 Line 21，這一項是要從收入裏麵減掉的，具體計算就是把Schedule A上Line 21的數除以12從分母（Income）裏麵減掉就可以了。
總的來說，支出各個項目1,2,3,4,5累加計算而不重疊；收入各個類型同樣累加計算不重疊。綜合把以上所有支出加總，除以所有收入加總，結果不得大於45%或者50%。
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