美國地產市場將好景不再？

元月20日，美國第一指標道瓊斯指數跌去將近2％，成為千禧新年後美國資本市場上的當天最大跌幅之一。 麵對如此劇烈的下跌，業內分析人士有這不同的認識，較普遍的觀點為這次下跌是道指跨過2000年重回萬點後的一次比較像樣的調整；有人認為是日本東京市場和高科技股票下跌的拖累；還有人認為潛在的伊朗核危機、本.拉登的再次露麵等國際風雲變化將導致新的石油危機，所以造成市場恐慌。 以上觀點都有道理，同時這些觀點短期內將得到市場的印證。但是筆者認為，美國乃至世界的經濟分析家們的分析是在避重就輕，沒有把美國長達近十年的房地產市場上升趨勢如實地向一般投資者作徹底地分析交代。 地產市場和股票市場是投資者的主要投資對象，是構成了人們投資行為的兩極。由於資本市場上有眾多的投資工具和數量龐大的互惠基金，雖然大眾媒體上每天都有數不清的各類股票、債券、票據信息，但是這些信息與其說是給一般投資者看的，不如說是專業人士用來銷售投資產品的廣告。廣大投資者在資本市場上進行直接投資的行為可以說是寥寥無幾。 相反，在地產市場上，決大多數購買者都是投資者個人，他們既是房屋的購買者、居住者，也是市場投資者。由於地產市場上的個人購買行為，相對資本市場而言，勢必出現比較大的個人盲從性。這也是美國房地產市場持續上升的因素之一。千禧年後，美國為了避免由於數字經濟泡沫的破滅帶來的通縮，利用公開市場持續降低利率和存款準備金，使貸款利息一度降至40年來的最低。麵對如此誘惑的資金成本，人們購置物業的欲望被強烈地刺激起來。 地產市場被拉動了，美國經濟好轉了，反過來通漲也出現了。2005年底，盡管美國消費品物價出呼意料地下跌，但是按年度計算，美國通漲達到5年來的最高。通漲因素主要來自能源和住房。麵對通漲美聯儲再次加息已經勢在必行。加息的結果必然導致房屋貸款的成本加大。一旦住房貸款利息負擔大到不堪承擔時，必然出現拋售的局麵，大量的拋售必然造成市場下跌。地產市場的下跌勢必引起資本市場的互動，元月20日美國股市的下跌難道不是對地產市場做出的提前反映? 回顧過去幾年來的美國房地產市場，真可謂紅紅火火，各種各類開發商采用興建、收購、改建和再貸款等方法，吸引了大量的投資者，有力地推動了經濟發展，也不同程度地帶來了泡沫。據美國地產商協會17日公布的統計，2005年美國的房地產價格飛速上漲，很多購房者是在火暴的市場驅使下入市的。如重多的首次置業者中，有47％的人沒有交首期款(down payment)，首期款的中間值(median down payment)僅為2％。這兩個數字清楚地說明泡沫的存在。 如果美國聯儲繼續加息，勢必導致那些沒有交首期款的房屋購買者出現資不抵債，即他們所欠的住房款大於房屋自身資產價值。如果兩者之間的缺口不大，也許還能維持。一旦超過一定比例，貸款銀行的行為將有違法律，必然出麵迫倉，逼迫購房人還款。這種情況出現之日，就是美國房地產泡沫破碎之時。 另外，美國的PMI房屋貸款保險最新的市場風險指標顯示，在未來兩年內美國11個大城市房屋價格下跌的風險至少為50％。這些城市包括紐約長島、落衫磯、舊金山、波士頓、聖地亞哥等。有些機構分析師甚至認為，在未來五年，有些地方的房地產價格將下跌25％。 以舊金山為例，根據房屋市場資料搜集公司DataQuick的資料，灣區2005年12月的房屋交易量較11月減少3.8%，較2004年同月減少15.5%。矽穀12月同樣出現下跌，房屋銷售較11月下跌6%，較2004年同月下跌16.7%。矽穀12月房屋中間價較11月下跌15，000元。 這些都有力的說明，美國的房地產市場可能出現下跌，最起碼要出現像樣的調整。專家還近一步分析認為，一旦美國的房地產市場出現10％的下跌，對經濟的殺傷力將比2000年科技股崩盤時要大。 事實上，在房地產紅火的時候，開發商和經紀人隻是一味地銷售，向投資者和購房者展示當年房屋的價格較去年上漲的高額百分比。他們絕少提及曆史上不動產的上升幅度低於股票，僅比通貨膨脹的比例高出一至兩個百分點的事實，使原本就比較盲從的個人房產投資行為增加了更多的市場趨同心理。 麵對美國房地產的走勢，加拿大的投資者和置業者應做出必要的反映。因為美國和加拿大的經濟息息相關，隨時可能出現唇破齒寒的局麵。盡管加拿大市場有自己的特殊性，但是其規模體量小得多，如果美國這塊巨型加密諾骨牌真的砸來，它是無論如何也抗不住的。 麵對有比較明顯下跌傾向的市場，投資者需要冷靜觀察，認真判斷，萬不可人雲亦雲。如果手中確實握有房屋，操作時應多考慮價值，能夠在比較好的價位變現則何樂而不為。如果投資者希望購買房屋，應該更多的考慮需求，不必太計較價值。因為這個時期的利率依然很低，雖然有狼來了的恐懼，但是狼也未必一定會光顧加拿大。 麵對當前的市場形勢，美國地產商協會總經理Thomas Steven尚表示謹慎的樂觀態度。在評論無首期付款購房的行為時他聲稱，對將近一半的人不交首期購房行為並不擔心，如果這個數字超過一半，將引起他的關注。鑒於此，身在加拿大的投資者或購買者也應該灑脫一些，不要過分憂慮，該出手時才出手。 作者：惠明