買房子時房子已出租，有房客在的時候應該注意的一些事項

多數的賣家是等lease到期，房客搬走，打掃幹淨之後再列出來賣，這樣一般能賣的價格高點。不然有些買來自住的buyer就不會下offer了，除非是非常好的deal，很少有要自住的買家說我買個房子放幾個月，等房客走了我再搬進去，這幾個月我先租房子住。也有賣家在lease沒到期，還有房客住裏麵的時候就開始賣房子。對這種情況，給出一些在close之前應該注意的一些事項。close之前你可以和賣家討價還價，讓賣家搞定一些事情。Close之後才發現問題，那都是你自己的麻煩了。 

在close之前：

1）問賣家或其代理租房公司要一份現在的lease，仔細研究。到幾號結束，月租多少，幾號due，utility怎麽付，寵物的政策，吸煙的政策，lease終止政策，房客搬走之前需不需要提前30天或60天通知你，等等。

2）問賣家或其代理租房公司，房客是否按時付房租，是否正常使用房屋（沒有惡意損壞東西）。再要2-3年的房屋收支維修記錄等，看看cash flow。每個房東都應該有個表格，記錄每月收了多少錢，HOA費，租房公司代理費，維修等支出是多少。

3）問房客能不能提前解除租房合約，需要補償多少錢？lease到期後要不要續租？如果房租漲到XX還租不租？以前房子有哪些毛病，修好了沒？現在房子有哪些需要修或換的地方？一些常住的房客比房東和home inspection的人更清楚房子有哪些問題？

4）要一份HOA的條款仔細研究。有沒有owner occupy %的限製（一個小區隻能有多少家可以出租）。能不能養寵物，體重身高限製等等。

5）搞清楚這個房子市政府讓不讓出租？有些地段的房子市政府規定了不能出租，隻能自住。前任屋主往外租（偷偷租，或不知到市政府規定），不表示你可以不做調查，直接買下來往外租。

6）搞清楚這個房子最多可以住幾個人。本州3室的房子可以住2家，外帶一個成人。小孩個數沒限製，也沒有人均最小居住麵積的限製，但最多隻能住3個成人（3室的房子）。如果租給2家人住，有一家必須是single parent（成人總數不能超過3個）。

 

在close之前搞清楚這些問題，就可以讓賣家維修或換新的，或補償錢。如果房租低於市場價，還可以讓賣家補償差額。比如現在房租每個月比市場價低$100，還有10個月lease到期，就讓賣家補償$1000的房租差額。

 

在close之後，第一時間通知房客，告知房租費給誰，怎麽付。如果不想折騰，或者現在不好找新的房客，就讓舊房客繼續住著，等lease到期，好找新房客的時候再找。看購房合同和lease的條款，一般而言close之後是要遵循之前的lease的。也可以和房客協商看能不能提前解除租房合約（可能要補償一些錢）。

 

如果房客不付房租，給3天notice，3天後還不付錢就啟動eviction程序，可能需要律師參與。每個州政策不同，有些是landlord-friendly，有些是tenant-friendly。Evict房客所需的時間也不同。印第安納州隻要14天就可以把不付房租的房客趕出門，相鄰的伊利諾伊斯州要6個月。在你決定買出租房之前應該先了解一下當地州Evict房客所需的時間。

 

為了避免任何誤解，建議收押金比月租少一點，比如1320押金，1350月租。避免房客“誤”以為可以把押金當最後一個月房租用。