房地產行業致富的方式

經營房地產並不是一種生活，而是一種致富的方式，是一個vehicle，它能送我到達我理想的退休生活。當然我現在也很享受在車上的這個旅程：get hands dirty, 是為自己而不是為別人工作。

 

通過房地產掙錢的方法很多，做地產經紀（realtor）和買出租房當房東是這一行裏麵大部分在美華人的選擇。少數大牛級的人物會做fix-flip（低價買進破房，翻新之後高價賣出）。還有一些其他方式也能掙錢，但很少能看到中國人的身影。

 

1. 做地產經紀（realtor）：掙的是辛苦錢，尤其剛入行的，可能忙乎幾個月也拿不下一單生意。好不容易close一個sale，還要給上頭broker提成1/3. 如果新realtor能堅持下來，慢慢熬出頭，打出知名度，積累了人脈，達到小康或以上水平應該沒問題。但隻做realtor的話，沒有passive income，不做就沒錢賺，沒法退休。所以很多realtor也會買出租房當房東，積累passive income，當cash flow足夠的時候就可以退休了。

 

2. 買出租房當房東：如果你已經當上了房東，那麽恭喜你，再接再厲，多多買房，爭取早日退休。還沒買房的要抓緊了。如果你想買出租房，就不要死撐第一套自住房，把存款和credit（貸款額度）一次用完的話，就game over了。在你買了第一套自住房之後，應該還留有足夠的credit和付首付的錢。具體看我的另一篇博文“買自住房和出租房的策略”。

 

3. fix-flip（翻新後出售）：個人認為這是所有通過房地產掙錢的方法裏麵最能快速積累財富的方法，最也是fun的一個（可能是我喜歡get hands dirty，自己換過好幾套出租房的地毯和地板）。一個小的rehab可以掙20K~30K, 一個大的rehab可以掙50K~100K, 或更多。當然新手虧錢的可能性也很大。整個fix-flip牽扯到的方方麵麵很多，如果沒有一個有經驗的partner或mentor給於充分的指導，不光會賠錢，還會把自己的生活搞得一團糟。我第一次聽到別人做fix-flip的時候就很感興趣，但苦於沒人指導，一直不敢上手。幾個月前的一次機會遇到我的mentor（做過上百個fix-flip，有一個team可以給新手指導），我終於可以出手做fix-flip了。現在rehab接近完工。具體請看我的另一篇博文“第一次做房屋rehab project”。在這裏提醒一下，真正做過上百個fix-flip的人很稀少，都是大牛中的肥牛（有錢有經驗的）。一年能做5-10個fix-flip的都已經是牛人了。按一個fix-flip花4-6月時間計算，一年能做5個以上fix-flip的肯定是multiple projects同時進行，不是常人能做的來的。如果你遇到一個人說他做過幾十個fix-flip，那麽你麵前的這個人要麽是個真正的大牛，要麽就是滿嘴胡話，極不靠譜的一個人。

 

4. Wholesell：發現一個deal，先買下來或者under contract，然後加價賣給做fix-flip的人。

取決於deal的好壞，能掙幾千到幾萬不等。也有隻能掙很少的錢或砸在手裏虧錢的可能。做wholeseller 雖然入門不高，不需要花錢或隻需要幾十塊錢，能找到好deal的話也能快速掙到錢。很多剛開始做Wholesell的都是熱情滿滿，忙活一段時間（一兩個星期到一兩個月）之後發現不得要領，沒有leads或有leads但抓不住機會。一直掙不到錢，慢慢就沒了激情，轉做其他的了。少數做成功的，也需要每天接幾十上百個電話，及時跟進leads，door knock和seller講價談合同，每天都會很忙。所以說想做wholeseller的人需要問問自己，我享受這個過程嗎？

 

5. Note：每月有cash-flow，還沒有當房東的煩惱。當然也會遇到收不到錢，最後被迫當房東的情況。

 

6. tax deed：據說能有10-20%的投資回報率，屬於長期投資，不是一個能快速積累資金的方法。

 

Note和tax deed我了解的不是很多，曾上過兩個大牛的3-day classes，但我發現自己對rental 和fix-flip 更感興趣。除了以上6種，可能還有其他方式。360行，行行出狀元。通過做房地產掙錢的方法很多，每方麵都有做成功的人。但首先要問自己，我對這個感興趣嗎？我享受這個過程嗎？我以後想要成為這樣的人嗎？然後給自己3-6個月時間努力做下來，如果掙不到錢的話就需要反思是什麽地方做錯了。總之一是要做自己感興趣的，二是要能掙到錢。