買自住房和出租房的策略

如果你想買出租房，就不要死撐第一套自住房，把存款和borrowing power（貸款額度）一次用完的話，就game over了。在你買了第一套自住房之後，應該還留有足夠的borrowing power和付下一套房子首付的錢。例如你有6萬存款和30萬的貸款額度，自住房貸款20萬首付4萬（20%左右），第一套出租房貸款10萬首付2萬。然後用第一套出租房的月租金收入來貸第二套出租房的款（同時你存夠了錢付第二套出租房的首付）。如此循環，可以充分利用你的borrowing power。 銀行的貸款政策是會變的，具體如何需要你自己去當地分行問問。聽入行幾十年的人說，以前可以給貸20套房子，後來收緊到10套。現在一般大銀行隻給貸四套房子，比如你在chase和wellsfargo各貸了兩次款，買了四套房子，在你沒有還清任何一個貸款之前，chase或者wellsfargo/citi等大銀行不會再給你貸第五套房子的款。商業投資銀行（portfolio bank）要求鬆一些，可能會繼續給你貸款，當然商業投資銀行的費用會高一些。比如closing的費用會貴幾百塊錢，貸款利息上浮一些。我的lender提供的貸款利率是(就本人名下的所有貸款和將要申請的貸款而言）第1-4貸款利息上浮0.5%，第5-10貸款利息上浮1%， 第11-15貸款利息上浮1.5%. 比如初次購房者的15年貸款利息是3%, 對我的rental property而言，第5個貸款的房子的貸款利息就會是3%+1%， 第11個貸款的房子的貸款利息就會是3%+1.5%. 當然銀行的貸款政策不是一成不變。本人認為應當在貸款利息還比較低（<5%)，以及銀行願意貸給你的情況下，多貸幾套下來。去年問了chase和wellsfargo，他們對於出租房的政策是：房子租出去過12個月和24月之後才能把月租金算成你的收入，拿來貸下一套房，而且你名下最多隻能有4個房屋貸款（不管你是從幾個銀行貸的）。後來找到我現在用的商業投資銀行lender，他們的政策就是房子租出去之後，給他們個合同複印件就可以繼續貸了。