出租房25%的投資回報率，可能嗎？

先問個問題：你的comfortable的投資回報率是多少？1%？ 5%？ 10%？ 20%？問題不是問你希望的投資回報率是多少。大家都希望投資回報率越高越好，100%或1000%。但是過高的投資回報率你能接受的了嗎？是否feel comfortable? 就像有些美國老太隻認1%利息的CD（你給她更高的利息她會覺得你在騙她錢），很多人認為6% - 8%的投資回報率就很不錯了，兩位數的投資回報率讓他們不comfortable，認為要麽是騙錢忽悠人的，要麽風險很大，隨時會虧得血本無歸。

 

出租房的投資回報率能有多少？先說說如何計算出租房的投資回報率。我認為由兩部分的收益組成：net cash flow和equity built up （每月付給銀行的本金principal）。因為是長期持有，房價的漲跌影響不大，房價漲了，是bonus，不算在投資回報率裏。房價跌了，我又不急著賣房子，怕什麽？真正影響投資回報率的是房租的漲跌。

 

net cash flow是指收了月租金，付清銀行貸款（本金和利息），HOA物業管理費，房屋保險，county的地稅之後的淨收入。equity built up是房客通過交房租每月替你付給銀行的本金。一個簡單的例子：投入3萬付首付和closing cost，net cash flow每年3千，equity built up每年3千，那你的年投資回報率就是（3千+3千）/ 3萬 = 20%。用我的一套出租房算算實際的投資回報率，投入$19100付首付和closing cost,收支開銷如下表。

Rent	HOA fee	Home Insurance	Property Tax	Loan	Principal	Cash Flow
800	120	12.8	42.3	378	224	246.9

 

年投資回報率是（Principal+cash flow）/ 初始投入 =（224+246.9）*12/19100 = 29.6%。 每月付給銀行的本金是隨時間增加（要付的利息隨時間減少）。10年之後每月本金付317，年投資回報率是（317+246.9）*12/19100 = 35.4%。15年之後貸款還清，不用再付任何利息，每月的$378 loan就可以加到cash flow裏麵, 年投資回報率是（378+246.9）*12/19100 = 39.3%. 這還是不考慮房租上漲的情況下，一般而言房租上漲的部分因該會超過地稅，HOA fee等上漲的部分，最後cash flow增加，投資回報率會更高。

以上是比較理想的情況，沒計算房屋維修費用，空置率等。常用計算方法是房屋維修費用占房租10%（$80每月），年空置率5%（兩個星期空置）。年投資回報率是（（224+246.9-80）*12*0.95/19100 = 23.3%。如果用更保守的算法，假設房屋維修等開銷大，cash flow為零，隻有equity built up，那投資回報率是224*12*0.95/19100 = 13.4%. 投資回報率隨時間增加。15年還清貸款後，cash flow會有很大增長，投資回報率是378*12*0.95/19100 = 22.6%。

有句話叫“人有多大膽，地有多大產”。如果你覺的兩位數的投資回報率不comfortable，那你永遠拿不到兩位數的投資回報率。在本人接觸出租房之前，做過黃金，股票，基金等，有虧有贏，長期看（10年的平均值），拿到兩位數的投資回報率很難，我也不期望那個。做出租房之後，所有的出租房都可以拿到兩位數的投資回報率（15%-25%）。信心有了，對25%的投資回報率很comfortable。