我做夢都沒有想到我有一天也當了地主。我們兩口子特怕麻煩，又不HANDY，我們工作了5年多都沒想過買個自住的房子。覺得住公寓多省心啊，又靈活，還能住得離上班近的地方，enjoy urban life。直到老大快要生了，有一天我想咱們還是去郊區買個房子吧。於是我們去看房子，花了一天，看了4，5個樣品房，就糊裏糊塗地買了現在住的房子。我們完全是菜鳥，絕對不是當地主的料。
為什麽當了地主，說到底是被本大叔逼得。他不停地印票子，又拚命地把利息壓在零，這完全就是要讓SAVERS通通見外婆。我想我們也要自保吧。錢放哪裏？股市，折騰了十幾年，經曆了兩個大熊市，沒信心能賺錢。黃金，太晚了，已經很高了，而且黃金隻能抗通漲，並不能產生新的財富。想來想去隻能當地主了。
地主也不容易當啊，特別是象我們這樣心慈手軟，從沒接觸過底層人們的書生來說，難度也相當大。再說了，我們兩個有很好的工作，老公在事業上的發展得特別好，他不會有太多時間幫我處理出租房的事情。我們的孩子還小。對於我們來說，生活質量是最重要的。我投資房產，主要目的是hedge inflation。
所以我把目標放在離自己家10英裏以內，好區的房子，2000年後蓋的。我們城市的median SFH price 是16萬。我隻在中間房價16萬以上的小區看foreclosed房。我這一年多一共買了3個房子。都是15年定期貸款買的，首付25%。我之所以貸款不用現金買，一是我們的稅率太高，如果用現金買，每年要為租金收入交太多的稅。二是現在利息那麽低，百年難逢。通脹上來後，美聯邦最終隻有提高利率。象80年代，18%的利息也不是沒有可能。到時候，光我的利率，我就能賺14%。
說說我的3個房子。
1）在有門的高爾夫社區，151K買下，月租1800。每月mortgage 850, 別的費用550 (TAX+HOA+insurance)。每月現金流400。買了一年以後，同一條街上的房子，麵積比我的小400尺，房齡比我的老10年，以185K在一個月內賣出。我想我的房子應該很容易賣到185K。
2) 在附近最好的master planned community, 最好的學校，房型特好。我170K買下，修了3K。月租2000。每月mortgage 950, 別的費用600。每月現金流450。根據同小區的賣房數據，應該能賣到210K左右。
3）較便宜的小區，沒有前兩個房子的區好。但房子的麵積大。我145K拿下，大約要修2K，下個月能過戶。月租至少1700。每月mortgage 750, 別的費用500。每月現金流450。根據同小區的賣房數據，修好後應該至少能賣到180K左右。
前兩家房客都很不錯，從來不拖欠房租，極少打電話來麻煩我。第一家房客沒受太多教育自己開公司，公司收入不錯。我很喜歡第二家房客，很NICE。男主人是法學院畢業的，女主人特別注重孩子教育。他們把我的前院弄得很漂亮，還自己種上新的灌木。
要說白玉房的缺點了，不少。
1）要說現金流我的白玉房肯定不如白菜房好。我有一個朋友，專做白菜房。她很聰明總能找到最好的DEAL，老公也很能幹，工作時間靈活。她經常8萬買的房子能租到1200-1300。不過我覺得她的投資模式不適合我。
2）另外白玉房的房源少，不容易做成規模，不過對我來說，我的目標是6個房子。不是大問題。
3）白玉房的房客BASE相對少，收入高的人大多買得起房子。所以我估計空房率會較高。我的第一，二兩個房子花了一個月的時間租出去，還好。考慮到空房率，listing fee, 和維修費，我估計我的房子應該至少不需要往裏麵貼錢。15年後，房客幫我把房子付清了。
白玉房的優點很明顯。
1）房客素質比較高，事少。管一個白菜房的工作量可能頂好幾個白玉房。地主人身比較安全。
2）相對白菜房，至少能保值，還有點升值的空間。壞區的房子有很多是不升反降的。所以白玉房更抗通脹。
3）買一個白菜房的closing cost比買一個白玉房的差不多。所以從return上講這個也可稍微拉近回報率差距。
4）我是菜鳥地主，有一天發現自己當不來地主，白玉房比白菜房出手容易。出租房太多的地方房價很難漲。銀行吃了這個大虧，估計幾十年都不太可能有easy credit. 收入低信用不好的人將來很難買房。如果買的白菜房，想出手，接手的多半是別的投資客。投資客多精啊，很難賣到好價格。
白玉房也好，白菜也好，找到適合自己的投資方式就好。
