為方便說明,文中將用以下例子:
房主幾年前買房的價格是16萬,到房主去世時已經折舊掉了6萬,剩下的Basis是16-6=10萬,房主去世時市場價是20萬。
現在比較以下幾種情況下的稅收問題。
一. 房主自己賣房
如果房主自己在去世前以市場值20萬把房子買了,那麽需要交稅的利潤是:
20萬(賣價)- 10萬(Basis)= 10萬
其中6萬的depreciation recapture,4萬的long-term capital gain。
二. 房主生前做為禮物贈與
比如父母在生前把房子做為禮物(Gift)送給子女,那麽子女將延續原來房子的Basis, 也就是10萬,如果子女以市場價20萬把房子賣了,需要交稅的利潤是:
20萬(賣價)- 10萬(Basis)= 10萬
其中6萬的depreciation recapture,4萬的long-term capital gain。
三. 做為遺產繼承
1. 繼承人沒在Title上 - 比如子女繼承
如果繼承人的名字不在Title上, 那麽繼承人會有 Step-Up Basis。
比如,如果例子中是子女繼承父母的房子,那麽子女繼承後房子的Basis就會提高到市場值,也就是20萬,這叫Step-Up Basis。以前的利潤一筆勾銷,所有稅務問題包括折舊等,就如同子女在父母過世那天買了個20萬的房子。
如果子女在父母過世後也以20萬賣掉房子, 那麽利潤:
20萬(賣價)- 20萬(Step-Up Basis)= 0
當然,這繼承人也沒有說必須要是子女,任何繼承人都可以。
2. 繼承人在Title上 - 比如配偶繼承
如果繼承人也在Title上,比如夫妻共同擁有的房產,其中一個過世,那麽健在的一方做為繼承人也有Step-Up Basis, 但是否是100% Step-Up取決於所在的州:
1)Community-Property State:
如果是住在community-property state,是100% Step-Up Basis,跟子女繼承完全一樣。
2)Separate-Property State:
如果是住在Separate-Property State,夫妻倆各自擁有50%的產權,隻有過世一方的50%有Step-Up Basis。兩方每人的Basis是10/2=5萬,各自擁有 20/2=10萬的財產。 由於隻允許去世的一方Step-Up Basis,也就是說去世的一方的basis會從原來的5萬, Step-Up到10萬,而健在的一方的basis不變, 仍然是5萬,所以繼承人總的basis 是:
5(自己的)+ 10(繼承的Step-Up Basis)= 15萬
如果健在的一方以20萬的價格賣掉,那麽利潤是:
20萬(賣價)- 15萬(Step-Up Basis)= 5萬
其中3萬的depreciation recapture,2萬的 capital gain。也就是說利潤都是健在一方資產的回報,過世一方的利潤給一筆勾銷了。
旁邊那位同學一看:哇!這太適合謀財害命了,就如同那些為保險索賠而謀害親夫(婦)的主一樣。這位聰明的同學,我可要批評你了,你的腦瓜是蠻靈光的,但人活著不能隻為錢,是不?所以心裏想想就得了,可別真的去幹,哈哈!
結語
可見,單從稅收上來講:
- 做為遺產繼承比生前做為禮物贈與更加有利
- 配偶中一方過世後賣房更有利
- 出租房的增值利潤要想完全免稅,或者永遠持有不賣,或者1031 Exchange 到死, 然後做為遺產傳給子女,就可以完全避稅了。
當然,無論是遺產還是贈與,都受法定總遺產額12米的限製。並且Step-Up Basis也一直是民主黨的眼中釘,未來是否會被推翻也難說。
如果是做為遺產繼承的話,最好在房主過世那年做個正式的appraisal,以此做為憑證,尤其是房子有大額增值的情況, 畢竟空口無憑,IRS 要證據的時候總不能隻寄張嘴過去, 對不?
建寧 2022/5/13