我是個四年級小地主（按田暑的排行榜，算是某種遠古蟲子的級別，草履蟲？變形蟲？），房子大部分在中偏下學區，藍領房客居多。我的房客篩選經驗和教訓是
1）雙重獨立審查
我家LD平時不管房子，但是招新房客，她一定參與。我們兩個的分工是，一個人去做first line, show 房子，收申請，做初步交談，了解家庭，工作和收入情況；另一個人做後台分析, 不見申請人，隻看證件，申請表，paystub, W2, 銀行流水（兩個月），然後打電話和申請人談話，最後我們分別做前任房東調查，雇主調查。最後我們兩個投票，必須全票通過，才可以簽約。任何人都可以用任何理由投反對票。介就是民主！
1.1）前房東的話比較不可靠。如果前房東信息和網上信息不匹配，很可能你是和朋友甲在談話。
1.2）和貸款銀行under writer一樣，檢查銀行流水的每一個transaction （對於現金收入的，這點很難） ，嚐試著分析他們的收入消費模式
1.3）對於自雇的（沒有paystub），收入打7--8折，來計算總收入。
1.4）所有現住址在motel或者shelter 之類的，都要查清為什麽住在那裏
2)最大限度地利用網上驗證
各種網站和 social media 都用上。全家都查。
2.1)背景和犯罪調查: 如果親戚做co-signer / guaranteeor，最好也查。我們曾經無限接近簽約一個幼兒園老師，她提到她媽媽經常過來幫忙，結果我們無意中發現老太太犯罪記錄很豐富，3次了，當然都是misdeanor。打電話到她家，老太太聽上去蠻凶，所以為了躲老太太，我們隻好租給別人了。
2.2)除了學生以外，我們不鼓勵co-signer.
2.3)收入screening的時候，用勞工部的數據加上salary.com之類網站可以知道這個職位比如的中位數是多少。所以當他們說的工資太高，又無法驗證時，采用勞工部數據。
3）以貌取人: （最近光頭在南加州不好找房子呀，開個玩笑！）
三個原則：
--太漂亮的人不要，LD不放心, (比如, 風哥的Maria)。
--太奇特的人不要，我又不是好萊塢；
--我就想要路人甲那個水平的。
注釋： 有鼻環 舌環 臍環 唇環的人，盡量避免；
文身原來不要，後來發現路人甲渾身都是文身，防不勝防，所以放鬆了許多；但是如果是某些社團的圖案，就特殊處理了。
4）人以群分
我們是個藍領區，所以就要放棄幻想，不要指望白領房客會出現。即使來了看房子，也不會認真申請。我曾經想提高社區素質，許願隻要來一個會用C或者java寫一行 “hello world"的，我馬上就要。但是迄今為止，一個沒有。
5）我的房客大部分是長期的，很少挪窩，所以我大部分時間還挺閑。但是有個兩家庭房子每年都換房客，煩死我了。前年合租的4個保安本來挺安生，其中一個辭職去搞什麽妖蛾子樂隊去了，
其他人嫌貴就都搬走了，終於也拆夥了。看來合租是住不長。於是又花了一個月時間，挑了一個家庭完整的，便宜了1百塊，簽了兩年合同。
經驗教訓：
--找房客的過程就是尋找候選人和房子之間是否有粘性，粘性越大，住的越穩定。
所以有小孩子的完整家庭是最好的候選人，因為小孩子要上學，不喜歡頻繁轉學。家裏有男有女好幹活。反之，合租的穩定性太差，隻好提高月租來彌補。
--原來我喜歡南美人，現在發現墨2代／巴2代已經大大異化了，越來越像美2代了。
6）
我們也對照瀟瀟的故事，討論光頭壞蛋能不能混進來。
結論是，如果光頭自己來，基本沒有可能；但是加上他姐，我們也沒有100%把握，因為他姐是個重要的幹擾因素（她具有很大的欺騙性）。
我們一直在學習，試圖建立一個screening體係，可以最大限度的把光頭和他姐之類壞蛋擋在門外。剛剛開始，我們還在努力完善。
歡迎大家批評指正,共同提高。
