《中國房價未來》

沒有人能夠飛躍華南崎嶇的青山綠穀而不自問，中國十多億人住哪兒？吃什麽？因為大片大片的山嶽穀地看來都不適於耕種，而且人煙稀罕。這大片空曠風景的印象反應在統計數字上是，約為七分之六的人口要賴占中國土地三分之二的可耕種土地為生。中國有人居住的土地大約是美國有人居住土地麵積的一半，卻要維持美國五倍人口的生計。唯一的辦法是往穀地與洪泛區域的每一平方英裏擠進兩千人。美國現有大約57萬平方英裏的土地在耕作中，而且麵積還可以大量擴增。中國已耕土地麵可能有45萬平方英裏（每人可享出產糧食的土地麵積不到半英畝），若要擴增，麵積也極小，而且要密集使用。總之，中國必須要利用全世界可耕種土地麵積的百分之七，來喂飽占全世界百分之二十三的人口。

上麵的話是西方世界最著名的中國通費正清先生1991年在他完成《論中國》的著作中的片段。看看地球儀就會發現中國廣闊的地區被喜馬拉雅山脈、青藏高原、昆侖山脈、沙漠、盆地所覆蓋，人口完全集中在中國版圖的右側，也就是華北、華南、東北、沿海地區。

印度與中國同樣擁有龐大的人口，但印度的土地可耕種麵積為1.7億公頃，中國約為1.03億公頃，而國土麵積不足中國三分之一，中國人均占有國土麵積在世界上190多個國家中排在110位以後，人均占有耕地麵積排在76位以後，人均占有森裏麵積排在107位以後。目前中國已經有664個市縣的人均耕地在聯合國確定的人均耕地0.8畝的警戒線以下。而美國耕地麵積世界第一，這裏就不詳細表述了。

土地在中國是稀缺資源，特別是與糧食居住有關的土地更是稀缺，通過上述我們會有一個基本了解，土地在中國意味著什麽。中國人口如果沒有計劃生育政策來控製，那麽中國今天的糧食價格就不是現在的數字了，如果中國依賴外國進口糧食來養活龐大而又失控的人口增長，就好比你的糧食口袋握在其他人手裏，我們會為糧食問題被人玩的團團轉。其實中國同時還麵對同樣嚴峻的能源及其他資源的短缺問題，民主是否可以使土地再生、能源再生、資源再造還是個問題，今天先讓它靠邊站一站。接下來我們從人口紅利、城市化、高鐵、收入幾個方麵分析一下中國未來房價問題。

人口紅利

所謂的人口紅利就是指嬰兒潮（BABY BOOMMER）。 中國的兩次嬰兒潮第一次是1962-1972，在此期間有大約3億人口出生。第二次嬰兒潮是1985-1991，在此期間有1.66億人口降生，也就是說在兩次嬰兒潮下我國新增人口是4.66億。一個人從出生到成熟的消費自主年齡大約是在40歲左右，其中最重要的消費項目是安家立業買個自己的房子。中國第一次人口紅利的成熟自主消費期為2003 到2013年左右，您看現在這房價漲的，有道理，因為這些人一定要擁有自己的住房。第二次人口紅利自助消費期會在2025到2031年左右。中國在1979年實行計劃生育政策，再次出現嬰兒潮的機率不大，如果嬰兒潮與民主同時降臨的話將會很恐怖。看看印度就知道了。

城市化

簡單的講就是大量的農村人口湧入城市，從事農耕人口減少，農業人口轉入其他行業。如果我們拿國際標準來套用中國是暫時不適用的，中國城市化的標準簡單從人口來講是超過50萬人口可以稱為城市，人均住房麵積應達到30平方米左右，居住麵積現在還有差距

日本從1947到1975完成人口城市化從38%到75%；韓國從1960到1985完成人口城市化從36%到74%，中國人口城市化比率從2000年開始的36%，會在2025年達到76%的人口城市化，也就是說中國每年要有總人口的1.6%，也就是每年近2000萬人從農村走向城市，或把城鄉、城鎮變為城市，其就業從農業有關轉入其他行業。中國的城市將從2010年的185個，在2015年的時候達到290個平均人口數量在50萬以上的城市。曆史已經證明其趨勢不可逆轉。那麽這些人湧入城市總要有住的地方，而且要一直住下去。住房是一個必然要解決的一個問題。

高鐵政策與城市生活圈

中國的高鐵政策是完成近幾年修建1.2萬公裏四橫八縱的高速鐵路，就是每小時跑300-400公裏那種，在中國架起一張網，類似美國的國家高速公路網，但高鐵更快。大家熱門討論過的北京到天津28分鍾就可以到，北京到上海以後單程不過4個小時，可以說當天可以來回往返，比飛機還方便。這使中國以北京、上海、廣州、深圳和核心輻射其他大中型、二、三線城市的一日生活圈變為現實。核心城市房價不會下跌，生活圈的房價也不會下跌，而且還會上漲，而這些生活圈覆蓋了中國人口居住的決大部分地區。大量的人口湧入城市，參與城市建設與就業，城市的生存空間在中國成競爭態勢。

收入與成本

中國經濟在國家有步驟的完成基礎設施建設同時，要提高由國民大眾消費支出帶來的經濟增長，中國的十二個五年計劃提出縮減收入差距，提高國民收入，我認為不是說把收入高的拉下來，而是要把收入低的搞上去。其實主要是提高總體收入，刺激消費，使經濟增長步入健康軌道，不能一直依賴國家的大型“鐵公基”（鐵路、公路、基礎設施）建設來拉動GDP。提高收入主要方法是，增加貨幣供應量，擴大內需。如提高公務員與國有企業員工工資，提高退休補助等等，而不是通過獲利來取得的貨幣，增發貨幣也自然促進通貨膨脹。增加工資產生消費的同時，自然使勞動力成本上升，勞動力成本上升自然使原材料、成品、半成品的成本上升，也就是說以前搬一次家50元就可以搞定，工資上漲後需要70元才能搞定，您的工資漲了，那蓋樓的建築工人工資也要上漲，生產原材料的工人工資也要上漲，商品價格特別是糧食、土地、能源一定上漲，這些不是空氣要多少有多少，它們在中國是非常非常有限的資源。

最早提出中國計劃生育政策的馬寅初是不是可以獲得極具戲劇性效果的諾貝爾獎，我們就不討論了，至少他很有遠見。如果中國人口沒有適度控製的話，今天的生存與競爭環境會更惡劣，房價就自不必說。

中國的房價在未來15到20年內會持續上漲，對房價跌，我既無信心也缺乏理由。