介紹一類高回報的商業地產投資

先講我的朋友 Ken （化名）第一桶金是怎麽來的， Ken 在一個五十年新的商場租了二千五百尺做餐館，鄰舍是一個四千尺的律師樓，一個五千尺的另一間餐館，還有花店牙醫診所等，律師樓是原業主，他們乘著滿租的時候以一百廾萬賣給一個外州投資商，新業主用遙控顧 PM 管理這個物業。好景不長，律師樓在幾哩外買地建了自己的新樓，新摟蓋好後搬出商場，跟著牙醫診所不知何故又突然關門，而那大餐館也生意慘淡交不起租， PM 以允其暫時付半租，免強把他們留下。不久後，業主破產了，銀行接手了這個商場。

看著有幾千尺裝修好好的空鋪， Ken 心想是時候開他的另一間公司，於是電話約 PM 問租價。

“這樓要賣，有興趣沒？” PM 可能誤會了 Ken 是來求減租的，

“講笑了吧，那有這麽多錢。” Ken 答，

“如果房租和月供一樣，不覺得可以考慮一下？” PM 說，

“倒沒有想過，那要多少錢？” Ken 心動了，

“四十多萬吧。” PM 說，

“真的嗎？我想一下再答複您。” Ken 簡直不相信自己的耳朵，但從沒有這方麵的經驗，決定請自己熟識的一個律師去跟他們交涉。

不久後律師請 Ken 上他的辦公樓，拿剛獲得的資料向 Ken 做分析，說按目前狀況，商場開銷大，收入隻有一半，市價可低至隻三十幾萬，但如果能把它填滿了，市價會升到近百萬，而且，你買了，不用交租還有收入， Ken 說，那就上吧。

此處省略千多字，其中也非一帆風順，主要是 Ken 籌劃新公司，不可能交得出 20% 首期，另外律師是“老油條”，弄到銀行失去耐性，多次催話“你的 Ken 到底買不買？”

終於，商場以三十六萬成交，其中三十萬銀行讓 Ken 以 10% 年息分十年還清，二萬現金首期，加上 Ken 要答應未來放四萬 improvements 進去，包括修好所有 inspector 列出的幾項必須要修的東東。就這樣， Ken 僅僅用了兩萬塊，接受了上天的厚禮，人生第一桶金。怎麽說的？接手後 Ken 第一件事就是到縣政府，成功的申請了把地稅從一百多萬的計法轉回三十幾萬，省了大筆地稅， Ken 也把餐館賣給了行家，從此了斷了餐館生意，那共五千多尺的空地方，成了他的免租公司，而那生意不好的另一間餐館，亦不久轉手變成了熱鬧的夜總會，再不用隻交半租，幾年後，商場賣了一百多萬。

以下把上麵所述列個表：

Condition	Rent out SF	COM Expense	Income ($10/SF/Y)	Net income	Cap rate	Market vaule
Fully occupied	16000	57600	160000	102400	0.09	1137778
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When Buying	9000	57600	90000	32400	0.09	360000
Owner occupied	11000	57600	110000	52400	.	1137778

（ Rent out SF 這裏是指實際可收到租金的平方英尺數）

上圖顯示這地產不是 NNN 租約， Com Expense 是地稅，保險，公共水電和公共維持開支，這開支在全租出，部分空置和後來自己用去空鋪三種情形下都沒有變，但市價就相差極大了，其中第三種情形 Net income 有 $52400 ，即使減去每年平均貸款利息約 $15000 ，還有 $37400 ，再加上地稅平宜了約一萬，實際是 $47400 ，另外，用了 5000SF 卻不用交租。

把有空置的商場變成部分自用（ Owner occupied ），使之成 Fully occupied 商場，無疑是一種奇異，高回報的商業地產投資，它主要利用了市道上以實際淨收入來計算物業價的標準，同時利用了高比例使用率並沒有增加公共開支的妙處，以自己的租金提高了物業的實際淨收入，使之大大提高了物業的市場價。

如果自己正在租用別人的地方做生意，如果相信自己有創造小生意的能力，加上相信自己能有彈性占用空置鋪位的能力，不妨留意一下市麵上求售的，有空置的商業地產，買過來，搬進去，或者會讓您象Ken一樣，迎來了又一桶金。