各種地產投資收益表

有閑，收納了各種地產投資的形式資料，編成如下一個表，純屬個人意見。

 

所列的地產投資種類都是有形實產，fee simple, 有水久產權；

，

所有列下的住宅是指出租住宅，已有租客或有可立即入住的狀態；

 

單租客NNN商業地產指的是狀況不錯的名牌店，擁有獨立自主的lot，和好的location。租客自已負責一切的開銷，包括地稅，保險和所有維修；

 

NN商業地產和辦公樓指的是擁有業權，狀況不錯和已有一定租客數量的mall, 聯排商場，辦公大樓等，各租客分擔地稅，保險和一些公共設施開支，而業主一般要負責產業的維修，和管理調解各租客之間的責任；

 

我把所有不同種類的投資地產的租務成本都設為是租金的10%，是假設無論是自己或請人管理，管理費一般是租金的6%（單租客NNN商業地產除外）加上空租時失去收入的空租期，和各種維修費用等的合共開支；

 

我把住宅的每年維修費用設為1%是基於假設房子的壽命大概是100年，籠統是百年之內投入的所有維修開支，加起來大概是房子的總價。而NN商業地產和辦公樓，事情比較多，所以我設為2%；而NNN商業地產則是0， 因為租客自己負責一切維修；

 

HOA fee 一項我隻設在公寓樓租務上，因即使其它住宅也有些要付HOA, 但其fee相對很微，我省略去；

 

我研究過一下美國住宅價和租金上漲的百年曲線，除了某些熱門區域，如紐約，圭穀等，絕大部分都在大約3%年增長上下，而商業地產的增長率，2%是自已憑想象，所有表中列舉的數據，都不會精準，具體個案要做一些加加減減，望見諒；

 

希望這個表能提供一些參考價值，可以約莫讓人快速推算一些數字，比如巳知自己在住宅投資中純年收入是40萬，沒有房貨。參照表中所說年純收入cap是2%, 把40萬除以2%， 那投資住宅一項應大概有二千萬的資產價值。如此類推。

 

雖然表中不包括如果其投資有部分是貸款(用杠杆），其算法也很簡單，先假設是用全款，根據表中其純收入，減去一年的總貸款還額，加回平均每年所還貸款額本金，除以當初的首付，就是cash on cash的cap rate了。

 

 

 

                                                             各種地產投資收益表

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地產種類       單戶住房/連棟房/柏文樓    公寓.   單租客NNN商業地產  NN商業地產/辦公樓

 

 

投入金額                      200k +                 150k +.                   1m.+                           500k. +

 

毛租金起點                   5%                       6.5%                       6%                                7%

 

租金年增長.                  3%.                       3%              10% every 5 yrs      10% every 5 yrs

 

房價值年增長.              3%.                        3%.            10% every 5 yrs      10% every 5 yrs

 

租客更換頻率 ，        每三年                   每三年.                   每廿年                        每七年

 

租務成本占租金收入   10%.                      10%.                        10%                             10%

 

每年維修占房值比例    1%。                     1%.                           0                                 2%

 

每年地稅和保險.          1.5%.                     1.5%.                         0.                                 0

 

管理.                             一些.                      一些.                           無                               一些

 

HOA fee.                         0.                         1.5%.                          0.                                 0

 

每年共開支.                   3%.                      4.65%                      0.6%.                          2.7%

 

每年純收入Cap.             2%.                      1.85%                        5.4%.                            4.3%