梁山博文

世界其實可以變得更美好,隻是我們想不想
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渡入被動的一年

(2018-12-31 07:19:06) 下一個

十幾小時後,又一新年來了,投壇一直都有去舊迎新的傳統,不論過得怎樣,覺得也應該冒頭小結一下。

 

商鋪開年以來進入了最鼎盛狀態,單我們國人開的餐館也有兩家,在經紀的忽悠下,我第一次答應把它們放到市場上出售,想不到的是,很快買家就來了,當時交易滄速,一下子分不清市道行情,憑代理和買家的積極互動,很快就以接近8%cap rate成交,這是個很低的價錢,因為這兩個商場都有很好看的出租率,無論買家問求那一年的出租史,我都可以在幾十分鍾內提供,而且是當年報稅的副本。

 

買家高興,我也很高興,我想這是全身而退的時候了,一直來我視租客為家人,他們求我把月亮摘下來我也會立刻找梯子去,有時天寒地凍踩在梯子上,想著要是腳一滑手一鬆,不能動了,那從來未跟租客打過交道的LD, 她怎樣去收租?又怎樣接手我的TF業?

 

我要做的,是以山寨換名牌,如果當年建商場是合零為整,集中精力管理一籃子的事,現在應該是反過來,化整為零用1031交換一堆可靠的,完全不用管理的出租物業。

 

這種物業隻能是Burger Kind, Wendy’s 這一類,第一他們是食堂,無論人類不再登門購物,不需要寫字樓,還是要找吃的,我當初的商場就是這樣從多元化漸漸變成food court的。第二,它們是單一租客,自己承擔一切維持物業運轉,維修和各種軟硬開支的費用,absolute triple net, 對業主來說隻有月月收租的責任。第三,他們都是單獨占地一畝左右,獨立建築二三千呎,有drive Thur, 有三四十個安全方便充裕的停車位,日後無論發生什麽,都可以輕易換個招牌變成其它同類,讓你不會失去租金。

 

我花特別多時間去找這種物業,最後結果是它們都有很長的租約,近二十年的,cap rate 6%左右,租金年年升2%,它們都是其品牌總公司,或其品牌大連鎖總部直接每月付租金到我們LLC帳戶上,互相誰也未見過誰。

 

時間花得多還因為我找的都是價位很好的店,同樣一個Wendy’s ,從二百幾十萬到一百來萬都有,價不同常常隻是反映賣家的膽略,我避開那些本身是業主的小連鎖,他們往往求售中大大提高自己應承會交的租金,相同的cap rate下高租金變成高售價,他們宣稱在過戶時給你簽個二十年的租約,但一下子收了你二百多萬,小連鎖日後關門比品牌本身和大連鎖商容易多了。

 

我目標的賣家都不是租客,我是接盆俠,接下他原始的合理的租約,即使賣家隻是那塊地的地主,其建築物是租客自己花錢建上去的,這種物業價特別低而接手後那建築物自然就屬於新業主了。買入價一定要低,低到比重建成本都低,保證這物業千秋萬代都有穩定現金流,成為自己被動收入的永恒工具。

 

當然最重要選擇的是地點,我半年多來天天找,飛去看,現在這一堆都是在人口複及幾十萬,周圓五英哩內都是人均收入較高的地區。而且它們位置都很好,處身購物中心,成行成市。

 

對我來講,這種經曆和處境,人生中或者隻有一次,力所能及之下,但求盡善盡美。

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IntoTheWild 回複 悄悄話 期盼梁山大俠能把自己尋找和篩選NNN property的經曆和經驗分享出來,不勝感激!
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