逆風也能帆航有感

一，近年隨著最低工資直線增長，使人擔心餐館生意難以為繼，能否不關門 能否續租約成了我們關心的問題。可幸的是人們亦能接受餐價的合理上漲，所以人工漲了八成，菜單隻要提升兩成也可以挽回利潤的損失，兩成是什麽概念，一個漢堡加價一刀而矣。

 

二，近來送外賣生意成風，但餐館付外賣平台的費用，看似幾乎抹去了其中的所有利潤。老大牛經滄海最近發表了一編文章，揭秘＂一份外賣的錢去哪兒了＂，他詳列了餐館一單七十八刀的外賣生意，付了Uber 十三多刀之後，隻剩不到三刀的利潤。我花了一些時間，似乎發現其中的問題在那裏，餐館的運行一般有兩部分：生意額，和相對固定的開銷，一般以堂食為主的生意，外賣隻是增加了員工們工作的密度，並沒有讓餐館多付人工，也沒有多付房租地稅 及一般日常開支，按他的完整帳單，那筆外賣有三十刀可以?加回到利潤上，亦算收入可觀，而送外賣的Uber, 不但賺了餐館的十三多刀，也從顧客身上收取相對的費用，還有額外的小費，反正大家都皆大歡喜就是了。

 

三，為何看似利潤上毫不起眼的地產投資，卻讓人樂此不疲，原因是我們常常提到每一種地產的CAP rate, 一般都是從現金流角度算，而沒有在意無形的部分。在絕大多數的合約上，我們都根據租金的收入，混算所有的開銷後，得到了CAP rate是多少，比如說一般住宅的CAP rate 是2%，商業NNN有5%，這是cash on cash 的有形部分。但曆史上住宅和商業地產的投資，在價值上和租金上，都分別有每年約3%和2%的複利式增長，很多時候這都寫在合約上。真實正確的算法，在住宅投資上，我們現在的CAP rate, 可加上那3% 的無形部分，即2%實則是約5%，同樣如果每年可漲5%，2%實則上相當於7%了。而在商業地產投資上，其合約CAP rate, 根據每年遞增的比如2%說，可加在其CAP rate上。比如我投資的快餐店，合約上是6.3%的CAP rate，因有每五年遞增10%的說法，這部分還是複利遞增的，所以實則上我有大概相當於8.3% 的CAP rate.