[轉帖] 最全最新版《房產投資掃盲》

再轉貼自"表情符號", 一個有見地的地產投資者,其個人博客: http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200702&postID=17589 不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎麽樣，純粹是一商業運作，但也的確包含了一些財務知識。雖然十分淺薄，但這卻是在長期農業社會和計劃經濟成長下的中國老百姓最缺乏的。 　　　　 　　先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關係嗎？房價是一個時點數，是靜態值。而你購房付出的成本卻是動態的。舉個簡單例子加以說明：你購買房子，房價100萬，首付3成，貸款70萬，期限20年。當你完成此筆交易的時候，所有的都是靜態的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發生變動嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而我們買房的同誌，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三個點意味著什麽？意味著你必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。（說明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調）。 　　 　　再說房價（實際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產是不動產，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什麽叫不動產嗎？不動產就是地理位置不可移動的資產！！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學財務的都知道，房產和地產是兩回事，房產（即地麵上的建築物）是固定資產，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產（即土地使用權），是無形資產，是實行攤銷的，談可以通過評估和交易重新恢複的。所以說真正增值的是地產那部分。你知道70年後你要交多少錢來支付土地使用費嗎？ 　　 　　由於我們現在製度上的缺陷，我們購買的房地產（請注意，現在社會上所討論的是房地產泡沫，而不是房產泡沫或地產泡沫），我們的資產具有不可分割性，即我們不能單獨處置我們的房產或地產。我實際上想說明什麽呢？我想說明的是，我們購入或投資的所謂房地產和西方許多國家的房地產有本質區別，其實我們購買的隻是該住房的70年的使用權，和所有權有本質的區別。簡單的說，你能把自己的那部分地產（無形資產，土地使用權）轉讓嗎？你能把自己家的牆拆掉賣錢嗎？由於在製度上存在缺陷和不完整，你花一百萬買的該住房產權證的價值其實就是該住房70年使用權的價值。產權房和非產權房的性質就其本質是一樣的。 　　 　　因為從投資學的角度來說，你擁有該住房的產權和使用權的收益權是一致的。比如說，你出租該房產，你的租金收入不會因為不是產權房而減少。隻要不轉讓，NPV（淨現值）是相同的。 　　 　　好，現在我們基本上對我們的房子有了些基本的概念了。下麵我們就談談當外部環境變化（宏觀經濟，政府政策等）對我們房子（普通老百姓最大的資產）的影響。 　　　　 　　要徹底寫清楚，涉及的麵太廣。微觀經濟學、宏觀經濟學、製度經濟學、貨幣銀行學、投資銀行學、會計、國際貿易等事牽扯在一起的，主要的原因就是，房地產本身就是一個複雜的係統，再加上我國一向政治、經濟不分家，就更為複雜。這也就是世界上有這麽多經濟學家和專家存在，還是無法避免美國、日本和東南亞經濟危機的原因了。 　　 　　從根本上說，房地產問題曆來就是一個金融問題，其本質是金融，其形式是產業。從美國房地產業的發展史就可以看出（圖書館有美國經濟發展史這本書）。 　　 　　下麵，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、製度等幾方麵談房地產投資的影響因素。 　　 　　先講一個概念，根據資本論（這是所有經濟學的基礎，希望大家能學好，否則就沒有研究的基礎和立足點了）的觀點，價格的基礎是價值，價格不可能長時間偏離於價值，動態來看（即把時間拉長），價格的走勢和價值的走勢是平行的，靜態來看（即從一個時間點來看），價格是偏離價值的，是由供給關係來決定的。這個可以參照股票的走勢（不知道這裏有多少人懂股票，有興趣的看美國股市的發展）。 　　 　　利率、匯率、通脹率等一係列所謂目前所謂經濟學家研究的東西，同時通過改變供給雙方的力量來影響價格的。 　　 　　先說利率：利率、匯率、通脹率及政府的許多政策都是相互影響、相互關聯的，混在一起就沒法說清楚了。值得一樣一樣說。還是舉例說明：前麵已經說過，期限 20年的貸款，利率每上漲一個百分點，等於成本增加10%。由於利率的上漲會直接導致購房成本的增加，減少需求（大家學過微觀經濟學的人應該知道剛性需求和彈性需求：比方說，我要結婚，女朋友說沒房子就不跟我結婚，而我特別愛她，不管房子多少錢，我都要買，這就是剛性需求，一般情況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價格下，需求的彈性也是不同的），利率的上漲也會提高開發商的成本，但由於市場價格也上漲，開發商的利潤率會並不會明顯減少（即便減少，也遠高於整個社會的平均行業利潤率），大量的資本會用如房產開發，房地產開發的數量會增加，於是供給的力量會此消彼長，一旦突破臨界點，房產價格就會下跌（類似於股市的階段性高點），重新尋求一種平衡。 　　 　　從曆史的經驗來看，利率的上升對房價的上漲具有致命性的打擊，這就是謝國忠講的為什麽房產會破滅的原因，中央也為什麽直至不願加息或繼續加息的原因了。因為中國的房地產業的發展是銀行信貸資金支撐的。國家一方麵推遲提高利率，一方麵假借土地整頓減少土地供應，目的就是為了維持需求減少供應，防止房地產崩潰或崩潰時間的到來。同時利用各種媒體發聲音唱多，就是維護需求方的信心。如2001 年股市崩潰時，政府是最大的唱多力量一樣。 　　　　 　　經濟學的東西實在是太枯燥了，跟炒股票作基本麵分析一樣，實在無味。調劑一下氣氛，把製度問題提到前麵來講。 　　 　　二說製度：什麽是製度？誰製定了製度？說白了，製度就是一種權利，操控價格的一種權利。我國的製度由於曆史的變遷和改革，仍存在著許多重大缺陷，不比微軟的操作係統好多少，現在正在打補丁。你知道上海有多少房產嗎？各種房產的性質嗎？本專欄有個朋友貼了篇《房產基礎概念要領》，不錯，值得看看。至於曆史的原因和政府的控製或當初的製度製訂，大量的房產是不能上市交易的，這非常類似於股市中的非流通股，我們現在買的商品房就類似於流通股，炒股的同誌都知道流通股的股價遠遠高於非流通股的價格，但卻享有同樣的收益權，這也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。 　　 　　現在政府學乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產（如售後公房）上市流通，就是不願一下子擴大供應量，改變供給雙方的平衡。這當然也充分利用了中國老百姓的消費心理（房子總是要自己的，而不願去租房，這也形成了房價和租金倒掛的現象，這是西方人不能理解的）。 　　炒股的朋友應該很容易理解這一原理。其他的朋友可能會有點困難。中國的房市和股市是如此的相近，並不是虛構的。 　　 　　當然，這隻是製度影響房價的一個小小的方麵，其它還有土地供給製度等等。因為政府掌握了製度製訂和修改的權利，因此他們也就掌握的定價或通過影響供給來影響價格的權利，這其實是計劃經濟的產物和遺毒。但事實證明，依靠行政的力量來阻擋經濟自身的運行規律是行不通的。 　　 　　在此，我用索羅斯的一句話來結束此段：“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。”---喬治.索羅斯 　　 　　哦。對不起，製度這部分有點重了。其實我隻想說明的是一點，我們多花了幾十甚至上百萬的錢（即總成本超過總收益的那部分，用NPV計算的結果），獲得的僅僅是流通權（這點和股市上流通股和非流通股的區別是一樣的），流通權的收益隻能通過投機（即低買高賣實現），而真正構成股票和房產收益價值的收益權（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及產權房和非產權方式一致的。這也就是廣大股民至死也不知道會輸錢的原因，說股市是大賭場其實也有很大的合理成分的。房市也一樣，因為房子和股票都成了大家投機的工具。 　　 　　問題1：請問您說的“期限20年的貸款，利率每上漲一個百分點，等於成本增加10%”，這是咋算的？ 　　我是外行這樣算的： 　　假如貸款100萬，利率上調1％，那麽成本上升100×1％＝1萬；成本增加隻有1％呀？ 　　 　　上樓的問題問得很好。因為銀行采取的是複利製度。 　　 　　舉例：100萬貸款，5%的貸款利率，期限20年，用購房者用得最多的等額還款法，每月還款6600元，如果貸款利率上升至6%，你的還款額將為7165元。還款額增加8.6%；期限25年每月換款額增加10.2%；期限30年，還款額增加12%。 　　 　　為便於計算和說明，故取10%。 　　 　　問題2：關於產權和非產權的房子用流通和非流通股票來做比喻，很精彩，提高我的知識麵了。那麽非產權的房子是那些類呢，如何購買呢？這類房子可以出租嗎？ 　 　　要把這個問題回答完，等於要把我國建國後的曆史講一遍了。 　　 　　三說匯率：要把這個東西講清楚可真不容易。不知道大家對國際貿易的知識知道多少，因為匯率的影響因素挺多的，最根本的當然是購買力平價（不懂的話自己去看書），第二個當然就是供給關係了。匯率用最簡單的話來描述就是這個貨幣對另一種貨幣的價格，當然也受供給關係影響了。 　　 　　不知道大家看過謝國忠的文章沒有，此人了不起啊，敢說實話，和郎鹹平一樣，是個敢於說真話的人。其實他們說的難道政府不知道，說得不客氣點，關於國有資產流失，我比郎鹹平知道得多得多了。隻不過大家都不說而已，怕觸犯某些利益群體，自己吃不了兜著走。而且老百姓也不願意聽真話，他們寧願活在睡夢中（還記得魯迅在呐喊自序中的那個鐵屋子的故事嗎？）。記得我去銀廣夏考察回來的時候，告訴自己的同學，000557造假時，有誰相信啊？特別是我剛說完，該股就從25元漲到了曆史最高價37元，別人都說我神經病。現在是多少呢？1.2元。我同學至今還持有。不好意思說得遠了。 　　 　　話說回來，為什麽要說謝國忠呢，他有篇文章說萬億遊資炒作人民幣升值。我國的那些專家和所謂經濟學家（某些利益團體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝國忠這樣的人如果沒有根據的話會亂說話嗎？他可不是那些卑鄙的中國經濟學家。大家如果有興趣可以到中國人民銀行的網站上看看，查《黃金和外匯儲備報表》，5年來中國外匯儲備的增長。幾千億美元啊！！！為什麽會爆發式增長呢？ 　　 　　這就要從固定匯率製和浮動匯率製說起了。這方麵大家看看索羅斯進攻英鎊和97東南亞金融危機，就會有感性的認識了。這裏我就說得通俗易懂些吧，固定匯率就是計劃經濟，由權力部門行政定價，浮動匯率就是市場經濟，由供給關係市場定價，當影響匯率變動的基礎（即購買力平價）發生變動時，浮動匯率製通過市場具有自動修複功能，而固定匯率製沒有。也就是匯率由於行政幹預嚴重脫離購買力平價的基礎，這就成為危機爆發的原動力。 　　 　　是不是有點難懂啊？ 　　 　　這就是固定匯率製度性缺陷。當然浮動匯率製也有缺陷（兩者的區別和演變曆史大家去看書，這裏就不說了）。現在，全世界都知道人民幣價值被低估了，人民幣應該升值，當然應該是針對美元升值。不說理論了，說了很多人也不明白，還是舉個例子吧。大家都應該知道什麽是價格雙軌製吧？改革開放初期，我國就是價格雙軌製，分計劃內的和計劃外的，倒爺就是那時候產生的。說白了就是投機倒把。固定匯率製的一個結果就是價格雙軌製。比如說：上海的一棟房子，人民幣100萬，用美元買呢？就是12萬。這是在現有的固定匯率製下，如果用購買力平價呢？假設購買力平價是4：1的話，如果用真實美元買的話，就應該是25萬美元，中國實行外匯管製，針對合法的外匯，國家必須無條件兌換。其結果就是，老外用12萬美元的東西買了價值25萬美元的東西。這時候大家都要問：房子還是那房子，那差價13萬美元究竟來自於什麽呢？我現在就回答大家：來自於我們的外匯儲備。我們外匯儲備的含金量被大大的稀釋了，這五年內黃金價格漲了多少（我記得最低的時候是70多塊/克，現在要140/克了吧？），石油價格漲了多少你知道嗎？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，現在呢？50美元），如果我們的外匯儲備不用美元而用石油或黃金的話來儲備，我們的外匯儲備是增長了還是減少了呢？大家自己去算算吧。 　　去中國人民銀行網站上把那些數據看過了，心裏應該有底了吧。00年底比99年底增長了多少啊？7.05%，1656億美元。05年底筆04年底增長了多少啊？51.25%，6099億。看來我們建國52年（含改革開放20年）的外匯儲備增長隻相當於04年一年增長啊。（01年底，2122億元，04年增長2067億元。）這是多麽大的成就啊！！！！！這速度用不了10年，中國是世界上最富裕的國家。 　　 　　你知道為什麽嗎？你們不知道，也不會知道，政府也不會告訴你們，經濟學家更不會。但我會。 　　 　　老百姓都是窮人，為什麽窮啊？因為無知。為什麽無知啊？因為懶惰，不學習。還是我來告訴大家答案吧。 　　 　　第一個原因：就是加入WTO後，我國的出口的確很快，04年順差有3百億。（商務部數據） 　　第二個原因：就是我們的商務部長，要擴大FDI，（隻顧個人政績，不顧國家利益，痛心啊。）還有就是QFII等資金。這兩塊有600多億。（商務部數據） 　　第三個原因：強勢美元不再，美元貶值，投機資本進入中國套利和套匯。這主要有兩大塊：第一塊就是大家知道的海外進入的遊資（合法的與不合法的，具體因為敏感，在此就不說了），第二塊就是以前外商投資進入後項目產生的合法利潤（以前外商會把在中國賺的人民幣換成外匯，匯回國內，現在不了。通過繼續投資，一方麵可以抵扣所得稅，一方麵還可以繼續合法套匯、套利）。這兩塊就是一千多億。 　　 　　這還僅僅是國家儲備，還不包括大量的民間外匯儲備。至今你還懷疑謝國忠的萬億遊資嗎？ 　　 　　好。現在終於把是否有遊資和大致遊資數量說清楚了。下麵就談談，遊資是怎樣影響房地產的。 　　 　　不知道諸位有多少炒股的。因為股票是最好的投資入門方法，大家如果懂股票的話，下麵的分析大家也就容易懂得多。因為房地產市場也是個投資市場，也可以吸納和釋放資本。 　　 　　國外資本來中國套匯（由於國內儲蓄利息已經低於美國聯邦基金利率了，所以說套利基本不存在了），他要選擇什麽對象（即什麽樣的資產）呢？一般有幾個原則，流動性、收益性是重要原則。參照東南亞，資金在危機爆發前期大量進入房地產業。所以說房地產是個很好的載體。 　　 　　由於製度性的問題，外資在我國的投資渠道並不多，外資能合法進入的渠道也就那些。上海的朋友應該知道上海以前有外銷房和內銷房之分吧？那是什麽呢？那就是價格雙軌製，專門應對固定匯率製導致的貨幣雙軌製投機的一個防火牆，兩個雙軌製作用正好抵消。是對老百姓的一個保護，後來說什麽和國際接軌（每次一接軌，我們的老百姓福利就要降一截，比如說醫療保險、失業保障、教育並軌，還有廁所收費和停車費與國際接軌等等，算是為地方政府業績作貢獻吧），取消了外銷房，這就給投機資本帶來了機會，也就苦了老百姓了。國外人士可以名正言順的外幣換成人民幣在國內購房了，多麽好的渠道啊。我們的地方政府短視啊。 　　 　　剛才講的是資金渠道問題。下麵就用股市的例子來講一下利用房市投機操作套匯的原理。 　　 　　流通股：對應的是商品房（實實在在的房子，現房或期房，由於現在期房限轉，等於新股上市加了個鎖定期） 　　上市公司：對應的是中國的各大城市（比如說上海，就是武鋼；溫州就是海虹控股，蘇州就是上海梅林等）。 　　大盤股，小盤股：上海就是大盤股，溫州、蘇州就是小盤股。大盤股適合大資金的進出，小盤股適合小資金進出。 　　 　　大家都知道，股價的上漲是資金推動型的。上海房地產市場作為全國房地產市場的一個組成部分，為什麽上海會成為遊資的首選呢？為什麽謝國忠說上海的房產泡沫居全國之首呢（而根據公布的數據，上海並不是最高的，數據發布受政府控製）？因上海的購買力全國最高，推高房價的資金充沛，支撐力比較強，承接力也強。同時，上海人投機的心態全國最重，國外資本在退出時比較容易找到下家，而且政府為政績做多意願強烈，作為金融城市，資金流動性非常好，非常適合大資金的運作，所以我把它比作武鋼。炒股的人都知道，大資金進入一個小盤股是很難全身而退的。相比之下，北京、廣州、深圳的要比上海小多了，因為他們整體運作的環境不如上海。西部城市就更不行了（盤子太小，太容易推高，上去就下不來了，購買力小，承接力低，出不了貨），這種地方遊資是不會去的。 　　 　　問題3：遊資是規模龐大的追求短期利益的資金，至於長期投資和投資收益不應算入遊資範疇。還有遊資的慣用手段是通過跨市場的炒作行為，最終迫使政府做出有利於他們獲利的決策。所以，如果遊資對經濟的影響，不會僅限於房地產業。 　　 　　第一：遊資對經濟的負麵影響，我沒這樣說。遊資利用的是現有製度的錯誤進行投機賺錢，對錯誤的製度有糾錯功能。如97東南亞金融危機。遊資是個中性詞（無好壞之分）。 　　第二：房地產隻是一個方麵，不是全部，拿他做例子是因為在這個板塊，房地產的關注度高，而且影響最大。 　　第三：學習要學透徹，不要一知片解，會計科目上的長期投資和投資收益與投資學上的概念是兩回事。如企業持有的上市公司流通股權，即便超過一年，也是短期投資。投資和投機的區分在於目標，而不在於持有時間。不舉例說明了，自己去看書吧。 　　 　　講到匯率的因素了，怎麽來用個生動點的案例來說明這東西呢？我吃飯的時候一直在想。我覺得還是用香港來說明吧。 　　 　　98年，香港政府和內地政府聯手對抗遊資，等於變相用內地老百姓的錢向香港老百姓每人發了個大紅包（多少錢我不知道，政府也沒公布，也許怕引起眾怒吧，為了政治影響。）自此之後，港元由於沒有經曆大幅貶值，就一直被高估，高估的比例大致是多少呢？我覺得大概是100%。（就是說，由於港元和人民幣都和美元掛鉤，是相對的固定匯率，按購買力平價的話，估計應該是1塊人民幣換2塊港元，估算的基礎是用A股和H股的股價比，因為他們的收益權按同股同權且又都流通應該是一樣的。那些爛人說A股股價嚴重高估是別有用心的，當然不排除我國的證券市場在製度安排上的確有問題，但風險折價絕對沒有那麽厲害。這兒不談股市，要談以後談。）由於港幣高估，所以港股大漲也就順理成章。在上海，那麽多香港人投資房產為的是什麽呢？那就是利用貨幣的價格雙軌製投機倒把，眼睛盯的是我們的外匯儲備。看看東南亞和阿根廷吧。政府通過CEPA來提升香港本地經濟，意圖之一就是要減少購買力平價的差距。中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊。同理，台資、澳資、外籍華人到國內投資房產的意圖是一致的。這也就是在上海，你看到為什麽那麽多華人在買那些高價房產了，因為他們不怕。可惜我沒這個渠道，否則我也會這麽做的。他們都是依附在我們外匯儲備上的吸血蟲。 　　　 　　下麵將就通脹率作一說明。 　　 　　四說通貨膨脹率：有許多朋友會提出我的收入會增長啊，並舉出10年前父母輩的收入變化來證明。意思是我等於在用現在的收入買10年前的房子，當初房子多便宜啊。有這種想法的人根本不了解中國的曆史，至少不了解中國改革開放的曆史，不知道計劃經濟和市場經濟的區別，也不知道價格雙軌製是怎麽回事。（這話說起來長了，說了很多人也未必明白）。 　　 　　還是舉個小例子吧：通貨膨脹大家都知道是怎麽回事，最直觀的就是物價上漲。物價上漲的對老百姓最直接的結果就是手中貨幣變相貶值（如我國的外匯儲備不停的在貶值一樣，這裏幹脆說清楚外匯儲備為什麽會貶值，外匯要來幹什麽？就是用來買國外的商品，用來進口。所以我們外匯儲備的價值可以用每年進口貨物的加權平均價格來衡量，鐵礦石、石油、銅礦等等價格的上漲，我國04年外匯儲備增長了50%多，但其價值上漲了多少呢？）。中國物價的上漲的原因是什麽呢？一方麵源自於維持溫和的通貨膨脹有助於經濟的穩定持續發展（見宏觀經濟學），另一方麵是我國的貨幣投入量在不斷的加大，遠大於經濟增長的速度（有一部分是用於由於外資的湧入，國家必須無條件兌換）。好，這應該就把通貨膨脹的概念和原因講清楚了，還不清楚地自己去看書。 　　 　　那下麵就來說影響，說通貨膨脹就不得不說收入。大家可以問一下自己的父母和回想一下過去，改革開放前20年收入的增長速度快呢還是這三年速度增長快啊？為什麽呢？其原因就是通貨膨脹率和收入增長率是非相關的或者說是相關性非常低的，在某些條件下是負相關的（有興趣的同誌可以去看產業經濟學、發展經濟學和區域經濟學）。 　　 　　這時候有朋友就會質疑：你前麵還說人民幣被低估，現在又說人民幣由於通貨膨脹和物價上漲在貶值，這不是自相矛盾嗎？能問這個問題的同誌是個好同誌。 　　 　　因為經濟有其自然規律，是不受人為的影響的，人民幣對內的貶值，這就是對固定匯率製的自然修複，逐步縮小購買力平價的差距。舉例說明：由於原材料價格上漲，國內物價上漲導致勞動力成本上升，中國的產品成本也將隨之而提高，成本的提高不利於出口，外匯收入減少，國家兌付外匯的壓力也就慢慢變小，人民幣升值的壓力也就降低，慢慢的會回歸到應有水平，但這個周期實在太長，這就是固定匯率製的最大缺陷；浮動匯率製由於隨時有市場調節，其周期要短的多。 　　 　　那通貨膨脹對房地產的影響呢？翻開曆史，由於貨幣對內變相貶值，且由於房地產具有使用價值和投資價值的雙重屬性，於是房地產就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？曆史證明，這是無效的。（這跟消費心理學有一定關係）。同時由於通貨膨脹率的上升（說明一點，我國統計局的數據是不可信的，數據的發布有政治目的），存款利率的下降，中國的名義利率實際為零或為負，相當於什麽呢？這相當於日本現在的貨幣政策。由於老百姓投資渠道的缺乏（實際上缺乏的是安全的投資渠道），股市、期市風險都太高（關鍵是太黑暗），老百姓不願意，於是乎，房市就成了中國老百姓的一個投資渠道。這叫“擠出效應”，有人也許聽說過。 　　 　　這也是增加需求的一個重要因素。 　　 　　好了。有了這些經濟學的基礎，那我們就有資格來討論當今房地產價格的合理性和如何進行投資了。 　　 　　現在我們來羅列一下影響需求的因素：1、低利率（我們目前購買房產感覺上價格是比較低的，主要是由於每月的還款額並不算高，具有一定的欺騙性）；2、高匯率（人民幣的高估促使了海外遊資的流入，進入房市進行套匯）；3、消費心理（中國人寧願拋棄低廉的租金不去租房，而去買房，投資學上是講不通的，隻能用文化和消費性理學加以解釋）；4、通貨膨脹率的上升，致使名義利率下降，擠出存款進入房市進行投機。5、信貸政策（政府鼓勵消費信貸，住房公積金等）； 6、人口分布（中國大量的適齡青年需要結婚，要購房，有興趣請去國家或當地政府統計局網站查）。7、投機的存在（隻要任何商品上漲，都能產生投機分子，謀取利差）。8、其他 　　 　　這些因素都是長期存在了3、4年了，在未來還會產生一定的影響，至於影響還會有多大，第一要看政策走勢，第二要看經濟走勢了。從政策走勢來看，銀行信貸政策、利率都已經發生了變化。投機的因素，隻要獲利空間減少、風險隨著房價的上漲加大，會很快降低的。隻有心理的因素會長期存在。 　　 　　再來羅列一下影響供給的因素：1、製度的缺陷（大量的房產不能上市流通交易，不能滿足交易，隻能滿足租賃）； 2、土地供應（新的土地政策不要我再多說了吧？減少）；3、房地產開發難度（房地產開發商資本金比例的提高和貸款利率的提高，會增加房地產開發商的成本和風險，一些房地產開發商會退出，如上海的陽光集團，老板的兒子是我初中同學，開始不做房地產，去造船了）。 　　 　　這些因素將在未來幾年發揮重大作用。影響有多大？要走一步看一步了。 　　 　　問題:4精彩，學到很多東西。通貨膨脹對房地產的影響呢？翻開曆史，由於貨幣對內變相貶值，且由於房地產具有使用價值和投資價值的雙重屬性，於是房地產就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？曆史證明，這是無效的。 　　可不可以說明為什麽是無效的呢？ 　　 　　那通貨膨脹對房地產的影響呢？翻開曆史，由於貨幣對內變相貶值，且由於房地產具有使用價值和投資價值的雙重屬性，於是房地產就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？曆史證明，這是無效的。 　　 　　可不可以說明為什麽是無效的呢？ 　　 　　其實如果拋開經濟危機，就股價和通貨膨脹而言，股票在短期內是具有一定避險功能的，看看04年許多上市公司的收益大家也許會明白這個問題，因為成本上升的同時，商品的價格上漲幅度更快，產能會迅速滿足，價格也迅速提高，利潤也會快速增長。但這種增長會持久嗎？答案顯然是否定的，因為經濟發展是周期性的，消費是有價格彈性（價格彈性請看微觀經濟學）的，但價格上漲到一定程度，會出現拐點，需求（實際消費量）會大幅下跌，商品的價值就無法實現（看資本論，生產過程是創造價值，消費過程是價值實現），由於生產具有計劃性很難迅速減少，就會出現供過於求，價格就會迅速下挫，生產企業的利潤也會迅速減少。股票價格也會下跌。（看看中國轎車市場和上海汽車的走勢）。 　　 　　房子呢？其實也是一回事，當然要比股票複雜許多。 　　 　　我想還是用一個相似的實際案例來說明吧。炒股的同誌大家都知道德隆吧？知道他的三駕馬車吧。翻開湘火炬的股價走勢，堅挺啊，湘火炬的基本麵也好啊。但為什麽會崩盤呢？德隆為什麽會破產呢？當然原因很多，說白了就是價格與價值的長期背離，就像按著的彈簧，一旦外部作用力發生變化，他就會反彈。當大量的資金進入房產尋求庇護的同時，也在慢慢失去庇護，環境在變，而且變得很快，等你發覺的時候，按在彈簧上的那隻手已經沒了。 　　　　 　　剛才舉了德隆三駕馬車的例子。為什麽要舉這個例子呢？其實就是為了說明資產流動性這個概念。德隆手上的股票在崩盤前，以新疆屯河為例，還權價格最高是187元左右，目前還權價格為15元。下跌幅度在90%以上。為什麽會崩盤呢？由於其高度持倉，其實也就是其資產失去了流動性，為了重新獲得流動性，它必須因此付出成本，進行降價，因為他手中的股票不可能全部按當時的市價變現。目前很多基金也麵臨這種問題，這也進一步說明了為什麽許多資金喜歡在上海投資炒作，其實也就因為上海是大盤股，換收率比較好，變現能力較強。 　　 　　那我們手中的房子呢？變現能力有多強呢？政策環境發生突變，大家都想變現的時候，變現是極為困難的。一套房子變現需要幾個月吧？ 　　 　　現在再來說明，為什麽通貨膨脹時，房地產不能成為避險的工具。大家經過去年都應該知道，現在政府考慮是否加息是討論得最多的是什麽呢？是CPI（物價指數）。 　　 　　有了前邊對利率和通貨膨脹率學習的基礎，我們就不難明白這個道理了。利率上漲一個百分點，我們每月的還款數要增加10%，物價指數增長5%（去年經濟學家和政府官員討論是否加息，就是CPI是否高於5%為判斷的一個標準，注意：我們研究CPI的時候一定要清楚的知道構成這個指標的組成部分是那些），我們每個月因為柴米油鹽醬醋茶、水電煤（維持基本的正常生活）的費用將增加5%。你知道我們每個季度的CPI用的是同比還是環比嗎？所以你會發現利率和通貨膨脹率竟然是同步上漲的。它不停的在擠縮你的收入，你每個月的現金流出在不知不覺中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是還有存款，收入是否穩定，但我知道，一旦每個月的現金流為負，大家賬麵上可能有幾百萬，但卻無法還款。對於企業這就叫做破產（企業破產有兩種，一種是資不抵債，還有一種就是資金無以為繼）。德隆的破產就是例子。到時候，由於房地產具有資產不可分割性，你能賣掉一平方米、拆下幾塊磚去換大米嗎？你唯一可做的就是賣房，為了能快速脫手，你必須折價。當很多人開始拋售的時候，折價必須很高才能脫手了，房價也就開始下跌，下跌過程和原理與股票一樣，就不再多說了。 　　 　　現在大家應該知道為什麽謝國忠說利率上漲對房地產具有致命打擊了吧。大家也應該理解政府遲遲不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息隻是一個信號，是象征性的，告訴大家，要注意風險，不要執迷不悟，也給了大家一段時間緩衝，一個機會。是否珍惜，那別人就沒法管了。 　　 　　同時，由於物價的上漲，居民收入必須花更多的錢來維持生活，同時也漸漸降低了有購房需求居民的購買力（經濟學上稱有效需求降低）。維持房價的支撐力也會下降，同時由於預期發生改變（跟股票一樣，買漲不買跌），到時候很難控製。房價下跌太快，會產生社會動蕩，這也是中央政府十分謹慎的原因。但地方政府為了自身政績，好像並不領會。