在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
關於向建築商索賠的討論-CND
如山整理
（2009年12月30日）
雲易 2009-12-23 11:48
房子在搬進去後至今半年了，屋頂漏水！大部分的牆壁之間都有裂縫！天花板釘子下垂，樓梯不是開始想要的也堅決不改；車庫門關都關不了。最糟糕時每次找他們來修，打電話約卻總是被怠慢，來修理時還不是遲到就是要按他們自己方便的時間，態度極差，他們修起來也很馬虎，從搬進去到現在半年了，舊的還沒修好，新的問題又出來。總之，錢付了，他們就不管了。吵了架也不管用！
現在是在保修期，所以這些人極端不負責任，時間給你浪費了（每次來修就像是你的老板，不單是要你等，走後房間都弄得很髒很亂，還要你自己打掃）。太欺負人！
我這是幫一個朋友貼的，她眼睛不好。這個事情折磨了她半年了（現在她晚上都睡不好覺），嚴重影響她的生活質量，不知道該怎麽辦？打官司麽？有沒有什麽能製裁這建房商的辦法？如何才能讓他們賠償我朋友的的時間和經濟損失？
謝謝大家的各種建議！
Harbin 2009-12-28 16:00
Can't believe people here could even miss the most important party in this whole deal: The Bank!
Unless your friend paid everything in cash, the bank has the highest stakes/interest in this because they will lose the most!
So tell your friend to contact the bank first. The bank should have an independent inspector who did an independent inspection on the house before they could even give you the loan. So your friend can hold the inspector/bank responsible for any lousy inspection work. And your friend do have leverage in this: mortgage payment!
If you need to take any legal actions, let the bank do it for you! The bank has much more resources than your friend, I guess.
西客2009-12-29 19:43
One can try what you suggested. But I highly doubted that would work. The banks have no interest getting their hands dirty in your problem.
If you need to take any legal actions, do it yourself.
劉阿太2009-12-29 22:09
同意西客。我自己的情況，銀行隻關心我每月付mortgage, 對我new construction 房子的狀況毫不關心。
我買的下一個房子是舊房，賣方給我一定款項的credit, 作為裝修費用。銀行隻要求我專款專用，這些credit必須用來裝修。他們對裝修的結果，以及房子的狀態，並不關心。
雲易，如你朋友真去問了她銀行，我倒是好奇銀行會作何反應。
Harbin2009-12-30 07:30
"銀行隻關心我每月付mortgage"...
"The banks have no interest getting their hands dirty in your problem"...
Maybe this is hard for you to swallow: You and your house are your banks' investment! Therefore, you and your house's well-being is their concern! Your house is their property!
That's the whole reason why before they gave you the loan, they did survey to make sure your house is properly built and the location is not too low (flood zone) or too close to earthquake zone or the beach. After they gave you the loan, they want to make sure you are properly insured so they don't lose money.
"我每月付mortgage" is your leverage! Use it to your own benefit!
如山
Harbin的觀點在理論上是正確的。銀行是應該比業主更care它的價值，這就是為什麽他們要用自己指定的appraisal做評估。不過，在實務上，我還沒碰到和聽到過銀行會出麵做Inspection或者與建築商打交道(建築商本身有建築貸款的情況除外)。對於新建築，Lender一般隻要看到該City 發出的Occupy certificate和Appraisal 就可以了。Harbin所提到的銀行要查flood zone和earthquake zone等，是Fannie Mae、Freddie Mac的貸款指引，沒滿足這些條件的Note沒法在2手市場買賣。至於LZ所說的朋友狀況，是發生在貸款之後，Lender會出錢做Inspection 或者與建築商打官司的可能性就更少了。其原因如下：
第一，Lender在貸款之後，大多數（90%以上？）是將mortgage note放到2手市場轉手賣掉。業主在closing之後不久，可能馬上接到通知，每個月的mortgage付到另外一個銀行；就算還是原來的銀行收每個月payment，也隻是該銀行在做收款這個服務。例如Bank of America， Wells Fargo等等。他們已經不是Note holder，不是該物業的主要利益關係人。Note Holder可能在萬裏之遙，根本不知道也不在乎（沒法在乎）這個物業所發生的事。第二，在每個貸款協議裏麵幾乎都有一條，業主有責任保持該物業正常使用。理論上要是銀行發現你不正常（或者不能正常）使用，他們有權Call to payoff。或者重新做appraisal，降低貸款額。至於與建築商打交道，他們是斷不會做的。業主要是向銀行report，他們有權發出Note，要求業主在一定時間內修好。但他們可不管你如何跟建築商打交道，到底誰花錢。他們不會花這個人力物力，也沒有相應的部門去處理。
我的結論就是西客和阿太兄說的對。
根據LZ所說的朋友的狀況，這個建築商無疑是很差，也應該負上責任。要是業主與該建築商商討不果，正如前麵的讀者所說，請一個律師去打交道我認為是上策。要是不想花這個錢，就可以向州政府的有關部門和BBB投訴，甚至在當地的報紙登出來。至於所能要回的賠償，就不要期望太大數目。建築商修理好並且賠償1-2萬加上律師費是最大的可能settlement結果。1-2百萬在我看來是不可能了。業主的目的應該主要放在讓其他消費者知道的作用上。
以上隻是我個人看法，不一定正確，僅供參考。請當事人谘詢當地專業人士意見。
謝謝你的光臨和經驗分享。每個銀行的要求都可能不同。他們有權設立他們的貸款條件。你要借他們的款就得按照他們的要求去做，不然，你就隻好找別的銀行。
從你介紹的情況來說，是不必賣家配合（盡管是你出錢）而且你有風險（一旦不能成交，你付出的費用就拿不回來）。
如果我去叫人加地毯,除了不必要的$$$(準備鋪地板),時間,和delay, 賣方能同意在沒有轉戶之前讓買方折騰嗎(有liability issue?),很無奈氣憤...
想聽聽諸位大俠的高見,謝謝.