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我做房地產“走麥城”的故事(3)-在美國經營房地產
如山
（2009年12月23日）
故事三
2005年初，我附近的一個衛星城市中心有一塊地在MLS for sale。這是一個遺產出售（Estate sale），要價20萬。地2萬3千平方英尺，是可建11個單元的多單元區（Multi-family Zoning）。從市場比價（CMA）來說，應該值35萬。我看到這個物業出現在MLS，馬上到現場看和到City調查Zoning等資料。幾個小時後，我開出一個10天之內Closing，沒有貸款（Financial）和可行性研究（Feasibility study）等附帶發生事件 （Contingency） 條款的全價出價（full price offer），。並且馬上聯絡Listing agent將Offer 傳真過去。因為是Full price 並且沒有Contingency，Listing 經紀一聽很高興。他告訴我4天之後Seller將會Review offer。我一聽是4天就覺得有點玄。因為好deal時間一長就可能吸引更多的買家出offer。果然，2天後我再打電話給Listing經紀沒人接，留言不複。好不容易在第3天打通他的電話。我問他是否有比我更好的offer。他告訴我他手上已經有5個offers。其中有比我的好。他不肯告訴我最高出價是多少，隻是叫我再出盡可能好的offer。然後我增加了一個自動升價的補充出價（Escalation Addendum）.條款就是與同樣條款offer的買家競價並且高於最高出價1千，但是有一個頂：最高不超過25萬。最後我以24萬1千買入。10天後過戶。但是，麻煩從此開始了。
第一步，我先請人做查勘（Survey），以找出地的準確邊界線。Survey結果出 來，我買入的地是2萬5百平方英尺，不是2萬3千平方英尺。少了2千5百平方英尺。也就是說原來County的記錄是錯誤的。根據Zoning, 我隻能建10個單元（Unite），而不是原來計算的11個。然後，我開始請建築師畫圖，設計的是10個單元的Townhouse。這樣來回研究、修改就花了半年多。帶上建築圖紙和Survey圖等資料，找土木工程師（Civil engineer）設計自來水、Sewer、Storm等等Utility圖。在我再三催促下，Civil engineer兩個月後回複我，因為我的Plan是10個單元，不能從旁邊小Neighborhood接入Sewer,要從約200英尺距離的街上接，這樣一來公共的Sewer line不夠低，每個Unite我就要設計和安裝泵。另外，原來建築師的圖紙對Utility的設計不合理，需要重新改。這樣，我又要回頭花錢花時間讓建築師改圖。改好後再讓木工程師設計Utility圖，Landscaping工程師設計Landscaping。將所有準備好的圖紙交到City，已經是距離我買入物業的一年多。City收了8千多申請費（後麵還有約3萬多的申請費）後2個月，告訴我要修改。因為，我的水不能光是直接從來水的地方接，還要提供環線（Looping）。這樣就牽涉到要與旁邊的Condo HOA 談判；另外，雖然我每個Unite都設計了兩個停車位，但是考慮到訪客也需要停車，而該區的街道沒有充足停車位，我還需要在我的物業留一定數量的停車位。這樣，就是需要將10個Unite減為8個並且重新設計建築圖、Utility圖和Landscaping圖。到這時候為止，我投入請的Survey、Architects、Civil engineer和Landscaping和City的Permit申請費已經7萬多。再要花錢花時間，想想我的投入太多，而且市場也開始轉向，還是試試能否賣出。2006年底，我將所有已經做的Plan連同地，Listing 30萬。沒買家，我開始減價，從2006年底的30萬，一直減到2008年中的22萬。有一個Offer，15萬。這個價是當地高峰期買一塊隻可建一間獨立房的地的價錢。要是我接受這個價，直接損失就是16萬多。算了。收回來再慢慢做吧。
故事後記：這塊地還在我的手上，在跟City慢慢磨。我在這個City買過物業出租和Flipping，但是之前從來沒在那裏建過房。後來，當地的行家告訴我，在我們這個County中，這個City是最難打交道的：就是要求很多、等待審批時間長、費用很高。所以導致整個發展成本增加。
自己對“走麥城”故事的附加評論：
在我做生意所經曆的損失中，有些錯誤是可以以後避免再犯的；有些是為了獲取一定回報而願意冒的風險，以後還是可能再發生的。一個人從不犯錯誤，做生意從未有過損失是不可能的。不同的是賺多少和虧多少、以及麵對挫折、損失的態度和處理方法。看某個人賺錢與否，既不是單看賺了（賺過）多少，也不是單看虧了（虧過）多少。以李嘉誠為例，光從賺錢的效果來說，我跟他的不同可能在於：在同樣的條件下和同樣的時間裏，我賺一百萬但是損失20萬；而他賺10億，但是損失也隻是20萬。人與人賺錢能力方麵的成功、更成功或者不成功全在於相同時間裏相同條件下賺了多少和虧了多少。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
謝謝你的光臨和評論。你可能更高我一層：靜觀就可以自得了：-）
謝謝你的光臨和鼓勵。
至於應該將某一塊地來做什麽，是根據當地的市場和相關成本，看那一種能帶來最大回報而定。
我也買過一塊地，1英畝，可建10個Townhouse,好在買時把成交時間設定兩個月，你所遇到的那些風險成本，在之前就概算過，後來有機會把地又退給了賣主。之後立刻又有人比我們多出了5萬買下，據說那地至今仍空著。