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什麽時候和什麽地方的房產最值得買入？
如山
（2009年7月31日）
A.自住房
根據以上分析，全美總體而言，最佳買入時段為一年後的一年之內 ( 房產在最低價格，利息也維持在低位 ) 。你可能會問，你不是說還有 5 年房地產才走出蕭條期嗎？請別忘記，我認為一年之後價格可能沒升，但是利息升了的話所買的房子的每月成本就上升了。你就沒拿到低利率的優勢了。
但是，全美各地情況是不同的。就算是同一個州，一些地方之間也差別很大。既然我以為 2000 年的價格是底部，當地特殊因素（如行業性蕭條）除外，任何一個地方的房地產價格跌低於 2000 年的價格，我認為都是過度 correction ，買入都沒有風險。反過來說並非成立：是否不跌到 2000 年的水平買入就不合適？不是。我不知道你當地的經濟狀況、人口流動狀況等等。我隻說低於 2000 年不怕買入，高於 2000 年價格的我覺得不好說。
概括而言，沒什麽風險的自住房買入條件：1） 房產價格跌低於 2000 年的價格；2） 周圍不是沒什麽人住的“鬼城”，或者充滿 Foreclosure 房和出租房（周圍出租房不超過 5% ）；
B. 投資房與投資風險
對於投資房，除了以上條件1） 和2） 以外，還應該看租金回報。
根據網友從全美東西南北中不同地方來的消息，有些地方買入的房子 Cap rate 已經達到 15% 至 20% 。這樣的回報假如已經考慮了空置率和人口流動的趨勢因素在內的話，我也看不出有什麽投資風險。就算空置率上升或者租金降低等因素導致 Cap rate 降下來，也還有很大的空間。請特別留意：1） 租金是現在的價並且能夠調查證實而不是曆史上或者單是 Agent 說的數字；2) 不是一個出租房超過 30% 或者遍布 Foreclosure 房 的地方。
我認為根據個人的情況做一定的風險準備是應該，也是必要的。比如說相信房地產有 5 年的困難時期，就做足夠的現金準備是一種安全的策略。但是對於一些太不可預測或者太大的風險程度，我不認為需要擔心太多。比如有文章說加州將要垮掉。要是這個也擔心的話，我真還不知道哪裏是安全的。我讀過文章說，波士頓外麵的北大西洋會有一次 300 年一遇的海底火山爆發，高達 300 多米的海浪會將附近幾個州都淹沒；加州有百年一遇的大地震，整個加州都將夷為平地；西雅圖附近的西太平洋有 200 百年一遇的巨大海嘯，將會淹沒附近幾個州；黃石公園裏有強大的火山可能要噴發，噴出的石灰高度達幾百英哩，可以繞地球幾周，附近幾個州將被覆蓋，無一生物能生存；中部平原地區有龍卷風；剩下幹燥悶熱的丘陵地帶相當比較安全，那裏每年有長時間的免費桑拿，不過好像沒什麽人願意為了這個而搬去那裏。
“條條大路通羅馬”。沒有一定之規。每個投資者都應該根據當時、當地的情況作出決策。雖然我們不應該什麽都“用勝敗論英雄”，但是在賺錢方麵而言，說到底最終賺到好錢的就是好方法。
以上我個人看法，不一定正確。請讀者不要照抄照套。
告讀者：該文寫和貼於2009年7月31日，現在（2011年12月17日）根據內容分開題目，沒有修改內容。對錯都留下做為記錄。修改題目一個原因是跟內容更扣題，另外我自己也更加容易去找：-）
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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參考：我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（ 1 ）
http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626
注：我已經加貼了兩張圖在 (1) 。有興趣的讀者請到我的博客上看。
這就是房地產local性的體現了。這樣的狀況當然就要小心遠郊物業價值的變化了。我這裏周圍暫時沒有這種狀況。謝謝你的信息交流。
又：遠郊的工作都是由於以前大造新房創造的，如周圍的商店，裝修，建築等等。隨著房市的CRASH，這些工作都沒了，很多人又搬回城裏和近郊。這是我們這裏的情況。
謝謝亦中的來訪和評論。
我的文章當然是帶著我的個人經驗、體會和觀察，不是就是真理，也不是每個個案都一定適用。下麵再引用我文章中的兩段話：
“條條大路通羅馬”。沒有一定之規。每個投資者都應該根據當時、當地的情況作出決策。雖然我們不應該什麽都“用勝敗論英雄”，但是在賺錢方麵而言，說到底最終賺到好錢的就是好方法。
孫子兵法說，“故兵無常勢，水無常形。能因敵變化而取勝者，謂之神。故五行無常勝，四時無常位，日有短長，月有死生”。什麽事情都不能簡單照套。都應該根據具體個案具體分析而定。
2. 今後買房的主要趨勢是回歸實用：離工作近；離商店近；學校近；學區可以；交通便捷；大小適中；價錢適中，等等。以前那些環境一流的景觀大房暫時不會有太大買氣。
3.據了解，很多以前住遠郊大房的人都已紛紛回城裏或近郊租房了！畢竟大城市附近工作機會多。