什麽時候和什麽地方的房產最值得買入？

如山

（2009年7月31日）

A.自住房

根據以上分析，全美總體而言，最佳買入時段為一年後的一年之內 ( 房產在最低價格，利息也維持在低位 ) 。你可能會問，你不是說還有 5 年房地產才走出蕭條期嗎？請別忘記，我認為一年之後價格可能沒升，但是利息升了的話所買的房子的每月成本就上升了。你就沒拿到低利率的優勢了。

但是，全美各地情況是不同的。就算是同一個州，一些地方之間也差別很大。既然我以為 2000 年的價格是底部，當地特殊因素（如行業性蕭條）除外，任何一個地方的房地產價格跌低於 2000 年的價格，我認為都是過度 correction ，買入都沒有風險。反過來說並非成立：是否不跌到 2000 年的水平買入就不合適？不是。我不知道你當地的經濟狀況、人口流動狀況等等。我隻說低於 2000 年不怕買入，高於 2000 年價格的我覺得不好說。

概括而言，沒什麽風險的自住房買入條件：1） 房產價格跌低於 2000 年的價格；2） 周圍不是沒什麽人住的“鬼城”，或者充滿 Foreclosure 房和出租房（周圍出租房不超過 5% ）；

B. 投資房與投資風險

對於投資房，除了以上條件1） 和2） 以外，還應該看租金回報。

根據網友從全美東西南北中不同地方來的消息，有些地方買入的房子 Cap rate 已經達到 15% 至 20% 。這樣的回報假如已經考慮了空置率和人口流動的趨勢因素在內的話，我也看不出有什麽投資風險。就算空置率上升或者租金降低等因素導致 Cap rate 降下來，也還有很大的空間。請特別留意：1） 租金是現在的價並且能夠調查證實而不是曆史上或者單是 Agent 說的數字；2) 不是一個出租房超過 30% 或者遍布 Foreclosure 房 的地方。

我認為根據個人的情況做一定的風險準備是應該，也是必要的。比如說相信房地產有 5 年的困難時期，就做足夠的現金準備是一種安全的策略。但是對於一些太不可預測或者太大的風險程度，我不認為需要擔心太多。比如有文章說加州將要垮掉。要是這個也擔心的話，我真還不知道哪裏是安全的。我讀過文章說，波士頓外麵的北大西洋會有一次 300 年一遇的海底火山爆發，高達 300 多米的海浪會將附近幾個州都淹沒；加州有百年一遇的大地震，整個加州都將夷為平地；西雅圖附近的西太平洋有 200 百年一遇的巨大海嘯，將會淹沒附近幾個州；黃石公園裏有強大的火山可能要噴發，噴出的石灰高度達幾百英哩，可以繞地球幾周，附近幾個州將被覆蓋，無一生物能生存；中部平原地區有龍卷風；剩下幹燥悶熱的丘陵地帶相當比較安全，那裏每年有長時間的免費桑拿，不過好像沒什麽人願意為了這個而搬去那裏。

“條條大路通羅馬”。沒有一定之規。每個投資者都應該根據當時、當地的情況作出決策。雖然我們不應該什麽都“用勝敗論英雄”，但是在賺錢方麵而言，說到底最終賺到好錢的就是好方法。

以上我個人看法，不一定正確。請讀者不要照抄照套。

告讀者：該文寫和貼於2009年7月31日，現在（2011年12月17日）根據內容分開題目，沒有修改內容。對錯都留下做為記錄。修改題目一個原因是跟內容更扣題，另外我自己也更加容易去找：-）

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

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參考：我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（ 1 ）

http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626

注：我已經加貼了兩張圖在 (1) 。有興趣的讀者請到我的博客上看。