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與國稅局(IRS)賭一盤-在美國經營房地產的故事(八)

(2009-06-05 08:14:53) 下一個

與國稅局(IRS)賭一盤

-在美國經營房地產的故事(八)

如山

一年多前的某一天早上9點多,我正在家裏的辦公室瀏覽當天報紙新聞。電話鈴聲響起。

 “我想找ABC公司的如山先生。” 廢話,我這一人公司,要有人接電話不就是我嗎。

“我就是。”
 

 “我是國稅局(IRS)打來,我叫N.V,我的ID號碼是91-xxxxx”。

 什麽?國稅局找?我心裏一緊。每年的稅都是我自己報,但為保險起見,我還是每次都請會計師幫我複查。不過,美國是一個法製較好的國家。要是有什麽麻煩,就讓律師和會計師去處理好了,沒什麽大不了的。這樣一想,心稍微定了下來。且聽他說些什麽。

 “我好不容易找到你的電話號碼。是這樣,資料顯示,你最近在foreclosure拍賣上買入一個商業樓宇。上麵有IRS Lien。經研究,我們考慮贖回(Redeem)這個房產。”

哦,是這個事。大約三個月前,我在沒有其他競投者的情況下,以高於開拍價一塊錢,也就是$436,186買下一個很靠城市中心的商業樓宇。所謂“商業樓宇”,也就是建於1950年代麵積約1千五百英尺的破平房一間。占地麵積約一萬英尺。我當時看中的是地。但由於自己對商業房地產的了解很有限,在周圍也找不到什麽可類比的地或樓來評估它的價值。真不知道值多少錢。隻是有一個初步的設想去建一棟樓下為商鋪,樓上為寫字樓或公寓的樓房出租,作為長期投資。我當時知道有IRS Lien 在這個物業上。根據相關法律(Section 7425 (d) of IRS Code & 2410 of Title 28),國稅局有權在Foreclosure 拍賣後的120 天內用成功投得者的買入價加上6%的年利息從新業主手上買去(叫Redemption)。從行家過去的經驗中知道,不管這個物業有多少淨值,99% 的情況下IRS都不采取行動。新業主也就是等這120天一過,便可平安。

 我既然有打算,而且跟蹤了五、六次才最後買成,自然就不讓想國稅局拿去。國稅局無非就是想要錢,不會是想持有物業。我開始打探他們的真正意圖和條件。

“我從
Title資料知道原業主欠你們IRS 八萬多。請問你們打算收回多少錢便可放棄贖回該物業呢?”

“我們希望收回全部,也就是……$183,685……”。

 “什麽?一十八萬多?……怎麽出來這麽大的數字?……”

 “別急,聽我說。八萬多的本金,加上這麽多年來的利息和罰款就得出這個數。”

 “那你們不是在搞高利貸?”我半開玩笑說道。

 “我們是按照法律允許的方法來計算的。” N.V不緊不慢地答道。

 “你不用給這個錢。我們將把這個物業贖回。我們會付你在拍賣上的買入價再加上年息6%從你買入當天到我們付款日的利息。我今天就會發出有關表格給你。我們隻剩下約一個月的時間。請盡快填好並發回給我,請您配合我們。”

 “等一下。你將物業贖回還是要再賣的吧?那你認為你們能賣多少錢呢?你們肯定會賣到足以收回全部前業主所欠你們稅款的價格嗎?”我追問。試圖打聽出他們底價,好考慮是否付他們錢而讓他們放棄贖回物業。

“這個,說實在,我們還不知道。”

 “那我們是否可以談一下,我付你們一定金額而你們放棄贖回?”

 “當然可以。不過我們是想要全部。”聽得出他麵帶笑容。我明白過來了,這家夥原來是想試探我是否願意付錢而保留這個房產。他想知道我的底價在哪裏。第一回合的較量算是他贏了。好,我就來跟國稅局做一輪談判。

 “全部一十八萬多就不可能了。那樣的話我還不如等你贖回再放出來時,從你的拍賣中再買回來。要是沒人競投的話,說不定我就付你的開拍價買回來。”

 “那你看這物業到底值多少?你到底願意出多少錢?”他繼續試探我的底價。

 “我還沒想過。你們也商量一下,到底收多少錢就可以放棄贖回物業。”

 “好。我們雙方都考慮一下,明天再聯絡。時間緊逼,我們要盡快做決定。”

 顯然,時間對我有利。要是我們能來來回回議價,拖過這5個星期,那IRS lien 就自動失效。當然,他們也不糊塗,既然都清楚這界限,他們也不會那麽容易讓我拖到過期。

 果然,一個小時後,國稅局的信件傳真過來。信上要求我確認買入價,並列明費用支出和這期間的租金收入,申明IRS的贖回以及放棄贖回的權力,並要求我簽字發回給他們。跟著N.V.來電話查詢是否收到傳真。同時告訴我明天快遞就會送來信件正本。看來“拖”字訣不能用了。我趕緊與幾位長期做Foreclosure的行家聯絡,問他們對付IRS Lien 的經驗。他們異口同聲說,大多數情況下他們不會贖回。你要是給他們一點錢,他們肯定不幹這麻煩事買回去。

 第二天,N.V來電話。

 “如山先生,請問你有什麽好主意了嗎?” N.V聽來很客氣。不過,又是一上來就想摸我的底。

 “我想了一下。對物業的價值,我真的沒主意。不過給你一個參考方法: 現在的市場,競投者都將價格bid 到市場價的85%90%。每次拍賣會都有將近70人,而我投這個物業時,除我之外,沒有任何一個人競投。所以我才能以高於開拍價一元的價買入。這你很容易在Trustee’s Deed 裏看到。換句話說,除我之外,沒任何一個投資者認為這個物業值得買。”

 “這是有點奇怪。我們也沒法鑒定它的價值。但是,看County 的估價,是$600,000。那可不可以說,它的價值就靠近這個金額呢?” N.V試探性地問。

說實在的,我當時也是基於這一點才大膽買下的。因為,當地的County都是約三年調整一次估價。在當時的市場,絕大多數的估價都遠遠落後於市場價。商業樓宇就更離譜。當然,我不想那麽說。不過,我也想好主動出價以換來他們的放棄贖回的權力。

 County 的估價不能作準,時高時低。這樣,我願意付2萬而換取你們取消贖回物業。怎麽樣?”

 “我不能做主,要請示我的老板。但聽起來太低。明天我答複你。另外,能否將我發去的表格填好,今天傳真回給我?”

 之後,一天之內N.V.來了三次電話留言(我想拖他,故意不聽)。我明白,要是我不配合,他們無法將Title直接轉過去,隻能通過法庭程序要去。可是對我,最多是能夠拖長一點時間交給他們,並沒任何好處。到時還要賠償他們的律師費跟開庭費。看來躲不是上策。我將填好的表格當天發回給IRS

 第二天,N.V沒有來電。

 第三天,我打電話過去查詢。

 “我們已將該物業放到我們的拍賣預告網站。我們想先看看市場反應再說。”

 哦,怪不得不來電話。我趕緊根據他告訴我的網址查看他們放出去的條件。

 他們公布開拍價47.6萬,也就是將我的買入價加4萬。同時要求有興趣參加拍賣的,先交4萬保證金,擔保他們一定去參加競投,不然,保證金將被沒收。但IRS在收到保證金後,到拍賣之前都要權取消拍賣,將保證金退回。接受登記的最後期限在IRS贖回權失效前一個星期,也就是距離現在約20天。

“能否告訴我,要是你們在接受登記的最後期限前都沒任何人給定金,你們怎麽辦?贖回還是放棄?”

 “不清楚,不過,很可能是放棄。”N.V.這次倒是老實回答。

 “那就是說我有可能連這2萬都省了而又保留了物業?換句話說,你們寧可不收我這2萬,而賭一下收回更多?”

 “是……我的老板是有那賭一下的意思。”

國稅局當然不怕賭這一點錢。好,賭就賭,隻是20天時間。我贏了,少付2萬。我輸了最多也就少賺這一筆。

 一個星期後,N.V. 來電話。

 如山先生,你還有興趣付那2萬嗎?”

 “怎麽,你們沒收到任何回應嗎?”

 “沒有。你要是還願意,我馬上代你起草一封信。你這上麵簽字就行。另外,你準備好2萬的銀行本票,明天上我們這裏遞交。”他們看來沒有把握,放棄賭下麵那2個星期了。

 “好。你寫好後請馬上傳真過來我看。”我想了一下回答他。因為我也不敢肯定後麵的2個星期有沒有感興趣的人出現。

二個小時後,N.V.的傳真進來。我拿起一看,是一封隻對IRS有利,而對我毫無保障的信。裏麵要求他們接受我的2萬而放棄贖回,但沒說關於他們不再接受競投者,也沒說時間的。這不明擺著拿我墊底嗎?要是拿到保證金,就退還我錢,說不接受我的請求。要是到期都拿不到保證金,就當同意我的請求。不行。我馬上打電話給N.V.要求增加2點:一是二天之內IRS要確認同意我的要求;二是一旦確認,同意不再接受任何競投者的登記並刪除網上廣告,取消拍賣。同時我告訴他,我後天出門旅行10天(這回是真的)。

 等二天,不見N.V.來電。我打過去問,回說老板在考慮,但還沒說同意。看來他們想用這計引我上勾不成,繼續賭。

 在我將要結束旅行回來的前一天收到N.V.來電。

 如山先生,你……還有興趣……付那2萬嗎?我老板同意你加的那二條。你明天回來對嗎?要是你還願意,我們可以在3天之內完成手續。”他倒記得滿清楚我的行程。聽得出來,他都有點不好意思。現在離他們接受登記的期限還要4天,離他們贖回權失效還有11天。顯然,他們還沒收到任何保證金。此消彼長,現在我領先。這下我可不急了。到了現在都沒人來放保證金,我這2萬賭3天(回去後),贏數很大。不過我不想把話說死。

 “我回去再說吧。我是開車來的,旅途還不知道要不要多停一天。”

 回來已經二天,還不見N.V.來電。明天是他們接受登記的最後期限。奇怪了,是不是情況有變?我打電話去給N.V.

 “我們昨天收到一個保證金。所以,就不會考慮你那2萬的Offer 了。”

 果然情況變化,看來我要不付高於那4萬價(開拍價),他們是不會理睬的啦。這回又是他們領先,勝了這一局。

 “我出5萬,比你的拿到的擔保賣價高1萬。” 我稍為猶豫,Offer一個新價。

“我將告訴我老板,今天下午,最遲明天上午9半點回複你。”N.V.爽快地回答。

 第二天9點半,不見N.V.電話。我馬上打電話過去詢問。他告訴我,他老板還是嫌少,不答應。這回我不猶豫,馬上出新價。

 “原業主欠你們八萬多,我給你們九萬。全部付清所欠本金。同時比你們拿到的擔保價高出5萬。要是你們同意,我明天帶上銀行本票到你們寫字樓。”

 “啊,聽起來蠻好。不過你知道,我不能作主。我馬上報告老板,請等我回複。”N.V.聽起來滿高興。

 二個小時後,N.V.回複。

如山先生,對不起。我老板還是不答應。” N.V.的語氣透著無奈。經過這些日子的來來往往,我們都有點像朋友,雖然各自代表的利益不同。

 “為什麽?我有點想不通。你們不是隻拿到一個Offer嗎?要是拍賣上隻有那登記者一個人出現,你們不就隻能拿回4萬?而從我這裏你們就有5萬多在手,既保險又減少後麵的手續的麻煩。要不,就是你們還想繼續賭到拍賣的結果。”

 “我同意你的說法。可是……可是……唉。你知道,我不能作主……。看來你要想我們放棄贖回權,隻有付一十八萬多才可能了。” N.V.無奈地說。

 “那我不會啦。這樣的話,我還不如參加你們的拍賣。那登記者有可能隻願意出到你的開拍價。或沒有別人競投的情況下,說不定我以低於9萬加價的成本買回。總之,我現在願意出到的最大數是9萬。”

 “我完全明白。對了,你準備去參加我們的拍賣嗎?我們很希望你能夠去。”當然,他們要是隻有一個人出現的話,其結果是顯然的。我了解過,我所認識的投資者,沒有一個人知道他們有那個網站和拍賣時間。他們的拍賣網站沒有什麽知名度。

 “現在我不知道,到時看情況吧。看我手上的錢和有沒有更好的物業要買而定。”

 三天後,IRS付我所有款,將物業贖回(Redeemed)。

 20天,公開拍賣。之前,N.V.打過幾次電話提醒我拍賣日期。

 拍賣選在該物業的前麵進行。預訂時間是10:00am,我提前15分鍾到達。

 到達現場一看,嘩,足有二十幾人。看來我都不用試了。

 N.V.遠遠走過來跟我握手。看我在張望,N.V趕緊解析,這些人都是他從IRS帶來的。很多人在其部門工作幾十年都沒碰到一次他們自己的拍賣。他們都是被要求前來見識的。今天參加競投的隻有付過保證金的B君和我。

 10:00am 拍賣開始。B君擺開陣勢,左右兩邊站著像秘書一樣的跟班,西裝革履,各拿筆記本。我是一身休閑服,輕鬆得就像偶然路過。因為如山已經“身經百戰”啦。

 拍賣官一開始報出開拍價$476,000B君馬上加1萬,報出$486,000。一看就知道以前從未參加過拍賣。我們這些“老油條”一般碰到兩個人時,多數是一百一百往上加。因為對方一停,你就沒必要浪費那些錢啦。不過也說明他誌在必得。當到達60萬,我停了下來不再跟。B君以61萬奪得。

 N.V.與另一位我見過的國稅局女士來到跟前緊握我手,對我在整個轉讓過程的配合和今天的參與再三表示感激。是呀,我今天要是沒來,他們就隻多收那4萬,而不是17萬多。這時候我倒是扮大度了。我告訴他們,我幫忙是應該的。作為一個公民,國稅局的獲利也有我的一份。

 一場拍賣結束。我與國稅局的一盤賭局也以IRS贏,我輸而畫上句號。

 後來我問N.V.到底他們是否請估價師或別的方法查過那物業的價值。他說沒有。不過是他的老板想賭賭,而且他也不在太乎哪一種結果拿回多些。

 再後來碰到一位專門搞商業土地發展的發展商,他告訴我,那塊地最少值一百二十萬。也就是我放棄了賺取約60萬利潤的機會(假如我最後肯付18萬而取消IRS的拍賣的話)。

 不過,錯過就錯過吧。過了這個村還有那個店。隻要你隨時準備好,總是能夠抓住機會的。可不,之後的半年,我買入一個利潤更大的物業。

(注:本文為如山原創,轉載請與作者聯係)

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閱讀 ()評論 (8)
評論
Amy168 回複 悄悄話 好故事, 退一步,海闊天空。
還是佩服你很能繞的, 很有耐心。 頂 !!!
dreamer9999 回複 悄悄話 Great Story, could you please share the url of their website?
如山 回複 悄悄話 回複by小平的評論:
謝謝小平同誌的“批注”。
by小平 回複 悄悄話 我也好奇,你說的這個1萬尺在哪個州?
如山 回複 悄悄話 謝謝“農民”光臨。
farmersc 回複 悄悄話 10000 SF land is only 0.25 acres, and it worths 1.2 million, what state you live in?
farmersc 回複 悄悄話 好過癮阿
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