在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
與國稅局(IRS)賭一盤
-在美國經營房地產的故事（八）
如山
一年多前的某一天早上9點多，我正在家裏的辦公室瀏覽當天報紙新聞。電話鈴聲響起。
“我想找ABC公司的如山先生。” 廢話，我這一人公司，要有人接電話不就是我嗎。
“我就是。”
“我是國稅局（IRS）打來，我叫N.V，我的ID號碼是91-xxxxx”。
什麽？國稅局找？我心裏一緊。每年的稅都是我自己報，但為保險起見，我還是每次都請會計師幫我複查。不過，美國是一個法製較好的國家。要是有什麽麻煩，就讓律師和會計師去處理好了，沒什麽大不了的。這樣一想，心稍微定了下來。且聽他說些什麽。
“我好不容易找到你的電話號碼。是這樣，資料顯示，你最近在foreclosure拍賣上買入一個商業樓宇。上麵有IRS Lien。經研究，我們考慮贖回（Redeem）這個房產。”
哦，是這個事。大約三個月前，我在沒有其他競投者的情況下，以高於開拍價一塊錢，也就是$436,186買下一個很靠城市中心的商業樓宇。所謂“商業樓宇”，也就是建於1950年代麵積約1千五百英尺的破平房一間。占地麵積約一萬英尺。我當時看中的是地。但由於自己對商業房地產的了解很有限，在周圍也找不到什麽可類比的地或樓來評估它的價值。真不知道值多少錢。隻是有一個初步的設想去建一棟樓下為商鋪，樓上為寫字樓或公寓的樓房出租，作為長期投資。我當時知道有IRS Lien 在這個物業上。根據相關法律（Section 7425 (d) of IRS Code & 2410 of Title 28），國稅局有權在Foreclosure 拍賣後的120 天內用成功投得者的買入價加上6%的年利息從新業主手上買去（叫Redemption）。從行家過去的經驗中知道，不管這個物業有多少淨值，99% 的情況下IRS都不采取行動。新業主也就是等這120天一過，便可平安。
我既然有打算，而且跟蹤了五、六次才最後買成，自然就不讓想國稅局拿去。國稅局無非就是想要錢，不會是想持有物業。我開始打探他們的真正意圖和條件。
“我從Title資料知道原業主欠你們IRS 八萬多。請問你們打算收回多少錢便可放棄贖回該物業呢？”
“我們希望收回全部，也就是……$183,685……”。
“什麽？一十八萬多？……怎麽出來這麽大的數字？……”
“別急，聽我說。八萬多的本金，加上這麽多年來的利息和罰款就得出這個數。”
“那你們不是在搞高利貸？”我半開玩笑說道。
“我們是按照法律允許的方法來計算的。” N.V不緊不慢地答道。
“你不用給這個錢。我們將把這個物業贖回。我們會付你在拍賣上的買入價再加上年息6%從你買入當天到我們付款日的利息。我今天就會發出有關表格給你。我們隻剩下約一個月的時間。請盡快填好並發回給我，請您配合我們。”
“等一下。你將物業贖回還是要再賣的吧？那你認為你們能賣多少錢呢？你們肯定會賣到足以收回全部前業主所欠你們稅款的價格嗎？”我追問。試圖打聽出他們底價，好考慮是否付他們錢而讓他們放棄贖回物業。
“這個，說實在，我們還不知道。”
“那我們是否可以談一下，我付你們一定金額而你們放棄贖回？”
“當然可以。不過我們是想要全部。”聽得出他麵帶笑容。我明白過來了，這家夥原來是想試探我是否願意付錢而保留這個房產。他想知道我的底價在哪裏。第一回合的較量算是他贏了。好，我就來跟國稅局做一輪談判。
“全部一十八萬多就不可能了。那樣的話我還不如等你贖回再放出來時，從你的拍賣中再買回來。要是沒人競投的話，說不定我就付你的開拍價買回來。”
“那你看這物業到底值多少？你到底願意出多少錢？”他繼續試探我的底價。
“我還沒想過。你們也商量一下，到底收多少錢就可以放棄贖回物業。”
“好。我們雙方都考慮一下，明天再聯絡。時間緊逼，我們要盡快做決定。”
顯然，時間對我有利。要是我們能來來回回議價，拖過這5個星期，那IRS lien 就自動失效。當然，他們也不糊塗，既然都清楚這界限，他們也不會那麽容易讓我拖到過期。
果然，一個小時後，國稅局的信件傳真過來。信上要求我確認買入價，並列明費用支出和這期間的租金收入，申明IRS的贖回以及放棄贖回的權力，並要求我簽字發回給他們。跟著N.V.來電話查詢是否收到傳真。同時告訴我明天快遞就會送來信件正本。看來“拖”字訣不能用了。我趕緊與幾位長期做Foreclosure的行家聯絡，問他們對付IRS Lien 的經驗。他們異口同聲說，大多數情況下他們不會贖回。你要是給他們一點錢，他們肯定不幹這麻煩事買回去。
第二天，N.V來電話。
“如山先生，請問你有什麽好主意了嗎？” N.V聽來很客氣。不過，又是一上來就想摸我的底。
“我想了一下。對物業的價值，我真的沒主意。不過給你一個參考方法: 現在的市場，競投者都將價格bid 到市場價的85%到90%。每次拍賣會都有將近70人，而我投這個物業時，除我之外，沒有任何一個人競投。所以我才能以高於開拍價一元的價買入。這你很容易在Trustee’s Deed 裏看到。換句話說，除我之外，沒任何一個投資者認為這個物業值得買。”
“這是有點奇怪。我們也沒法鑒定它的價值。但是，看County 的估價，是$600,000。那可不可以說，它的價值就靠近這個金額呢？” N.V試探性地問。
說實在的，我當時也是基於這一點才大膽買下的。因為，當地的County都是約三年調整一次估價。在當時的市場，絕大多數的估價都遠遠落後於市場價。商業樓宇就更離譜。當然，我不想那麽說。不過，我也想好主動出價以換來他們的放棄贖回的權力。
“County 的估價不能作準，時高時低。這樣，我願意付2萬而換取你們取消贖回物業。怎麽樣？”
“我不能做主，要請示我的老板。但聽起來太低。明天我答複你。另外，能否將我發去的表格填好，今天傳真回給我？”
之後，一天之內N.V.來了三次電話留言（我想拖他，故意不聽）。我明白，要是我不配合，他們無法將Title直接轉過去，隻能通過法庭程序要去。可是對我，最多是能夠拖長一點時間交給他們，並沒任何好處。到時還要賠償他們的律師費跟開庭費。看來躲不是上策。我將填好的表格當天發回給IRS。
第二天，N.V沒有來電。
第三天，我打電話過去查詢。
“我們已將該物業放到我們的拍賣預告網站。我們想先看看市場反應再說。”
哦，怪不得不來電話。我趕緊根據他告訴我的網址查看他們放出去的條件。
他們公布開拍價47.6萬，也就是將我的買入價加4萬。同時要求有興趣參加拍賣的，先交4萬保證金，擔保他們一定去參加競投，不然，保證金將被沒收。但IRS在收到保證金後，到拍賣之前都要權取消拍賣，將保證金退回。接受登記的最後期限在IRS贖回權失效前一個星期，也就是距離現在約20天。
“能否告訴我，要是你們在接受登記的最後期限前都沒任何人給定金，你們怎麽辦？贖回還是放棄？”
“不清楚，不過，很可能是放棄。”N.V.這次倒是老實回答。
“那就是說我有可能連這2萬都省了而又保留了物業？換句話說，你們寧可不收我這2萬，而賭一下收回更多？”
“是……我的老板是有那賭一下的意思。”
國稅局當然不怕賭這一點錢。好，賭就賭，隻是20天時間。我贏了，少付2萬。我輸了最多也就少賺這一筆。
一個星期後，N.V. 來電話。
“如山先生，你還有興趣付那2萬嗎？”
“怎麽，你們沒收到任何回應嗎？”
“沒有。你要是還願意，我馬上代你起草一封信。你這上麵簽字就行。另外，你準備好2萬的銀行本票，明天上我們這裏遞交。”他們看來沒有把握，放棄賭下麵那2個星期了。
“好。你寫好後請馬上傳真過來我看。”我想了一下回答他。因為我也不敢肯定後麵的2個星期有沒有感興趣的人出現。
二個小時後，N.V.的傳真進來。我拿起一看，是一封隻對IRS有利，而對我毫無保障的信。裏麵要求他們接受我的2萬而放棄贖回，但沒說關於他們不再接受競投者，也沒說時間的。這不明擺著拿我墊底嗎？要是拿到保證金，就退還我錢，說不接受我的請求。要是到期都拿不到保證金，就當同意我的請求。不行。我馬上打電話給N.V.，要求增加2點：一是二天之內IRS要確認同意我的要求；二是一旦確認，同意不再接受任何競投者的登記並刪除網上廣告，取消拍賣。同時我告訴他，我後天出門旅行10天（這回是真的）。
等二天，不見N.V.來電。我打過去問，回說老板在考慮，但還沒說同意。看來他們想用這計引我上勾不成，繼續賭。
在我將要結束旅行回來的前一天收到N.V.來電。
“如山先生，你……還有興趣……付那2萬嗎？我老板同意你加的那二條。你明天回來對嗎？要是你還願意，我們可以在3天之內完成手續。”他倒記得滿清楚我的行程。聽得出來，他都有點不好意思。現在離他們接受登記的期限還要4天，離他們贖回權失效還有11天。顯然，他們還沒收到任何保證金。此消彼長，現在我領先。這下我可不急了。到了現在都沒人來放保證金，我這2萬賭3天（回去後），贏數很大。不過我不想把話說死。
“我回去再說吧。我是開車來的，旅途還不知道要不要多停一天。”
回來已經二天，還不見N.V.來電。明天是他們接受登記的最後期限。奇怪了，是不是情況有變？我打電話去給N.V.
“我們昨天收到一個保證金。所以，就不會考慮你那2萬的Offer 了。”
果然情況變化，看來我要不付高於那4萬價（開拍價），他們是不會理睬的啦。這回又是他們領先，勝了這一局。
“我出5萬，比你的拿到的擔保賣價高1萬。” 我稍為猶豫，Offer一個新價。
“我將告訴我老板，今天下午，最遲明天上午9半點回複你。”N.V.爽快地回答。
第二天9點半，不見N.V.電話。我馬上打電話過去詢問。他告訴我，他老板還是嫌少，不答應。這回我不猶豫，馬上出新價。
“原業主欠你們八萬多，我給你們九萬。全部付清所欠本金。同時比你們拿到的擔保價高出5萬。要是你們同意，我明天帶上銀行本票到你們寫字樓。”
“啊，聽起來蠻好。不過你知道，我不能作主。我馬上報告老板，請等我回複。”N.V.聽起來滿高興。
二個小時後，N.V.回複。
“如山先生，對不起。我老板還是不答應。” N.V.的語氣透著無奈。經過這些日子的來來往往，我們都有點像朋友，雖然各自代表的利益不同。
“為什麽？我有點想不通。你們不是隻拿到一個Offer嗎？要是拍賣上隻有那登記者一個人出現，你們不就隻能拿回4萬？而從我這裏你們就有5萬多在手，既保險又減少後麵的手續的麻煩。要不，就是你們還想繼續賭到拍賣的結果。”
“我同意你的說法。可是……可是……唉。你知道，我不能作主……。看來你要想我們放棄贖回權，隻有付一十八萬多才可能了。” N.V.無奈地說。
“那我不會啦。這樣的話，我還不如參加你們的拍賣。那登記者有可能隻願意出到你的開拍價。或沒有別人競投的情況下，說不定我以低於9萬加價的成本買回。總之，我現在願意出到的最大數是9萬。”
“我完全明白。對了，你準備去參加我們的拍賣嗎？我們很希望你能夠去。”當然，他們要是隻有一個人出現的話，其結果是顯然的。我了解過，我所認識的投資者，沒有一個人知道他們有那個網站和拍賣時間。他們的拍賣網站沒有什麽知名度。
“現在我不知道，到時看情況吧。看我手上的錢和有沒有更好的物業要買而定。”
三天後，IRS付我所有款，將物業贖回（Redeemed）。
再20天，公開拍賣。之前，N.V.打過幾次電話提醒我拍賣日期。
拍賣選在該物業的前麵進行。預訂時間是10:00am，我提前15分鍾到達。
到達現場一看，嘩，足有二十幾人。看來我都不用試了。
N.V.遠遠走過來跟我握手。看我在張望，N.V趕緊解析，這些人都是他從IRS帶來的。很多人在其部門工作幾十年都沒碰到一次他們自己的拍賣。他們都是被要求前來見識的。今天參加競投的隻有付過保證金的B君和我。
10:00am 拍賣開始。B君擺開陣勢，左右兩邊站著像秘書一樣的跟班，西裝革履，各拿筆記本。我是一身休閑服，輕鬆得就像偶然路過。因為如山已經“身經百戰”啦。
拍賣官一開始報出開拍價$476,000，B君馬上加1萬，報出$486,000。一看就知道以前從未參加過拍賣。我們這些“老油條”一般碰到兩個人時，多數是一百一百往上加。因為對方一停，你就沒必要浪費那些錢啦。不過也說明他誌在必得。當到達60萬，我停了下來不再跟。B君以61萬奪得。
N.V.與另一位我見過的國稅局女士來到跟前緊握我手，對我在整個轉讓過程的配合和今天的參與再三表示感激。是呀，我今天要是沒來，他們就隻多收那4萬，而不是17萬多。這時候我倒是扮大度了。我告訴他們，我幫忙是應該的。作為一個公民，國稅局的獲利也有我的一份。
一場拍賣結束。我與國稅局的一盤賭局也以IRS贏，我輸而畫上句號。
後來我問N.V.到底他們是否請估價師或別的方法查過那物業的價值。他說沒有。不過是他的老板想賭賭，而且他也不在太乎哪一種結果拿回多些。
再後來碰到一位專門搞商業土地發展的發展商，他告訴我，那塊地最少值一百二十萬。也就是我放棄了賺取約60萬利潤的機會（假如我最後肯付18萬而取消IRS的拍賣的話）。
不過，錯過就錯過吧。過了這個村還有那個店。隻要你隨時準備好，總是能夠抓住機會的。可不，之後的半年，我買入一個利潤更大的物業。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
還是佩服你很能繞的， 很有耐心。 頂 ！！！
謝謝小平同誌的“批注”。