家園妙手
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奧蘭多觀房報告（二）WHY? 為什麽是奧蘭多？
3， WHEN? 現在是出手的時機嗎？
寫了前兩篇後，有網友勸我算一算，有人提出供求關係問題，說房子比人多；還有人懷疑一個光靠投資客支撐的市場。賬當然是要算的，供求關係要研究，本地人和外來投資的關係也要分析。咱不是拍腦門瞎說，要靠數據說話。曆史的經驗值得注意，就從奧蘭多過去 8 年的房地產市場數據算起。
( 奧蘭多的公寓小區環境優美，乍看去誰能想到其背後的風雲變幻？）
最可靠的數據是當地地產商會的報告，可以從 orlrealtor.com 查得。讓我們簡單回顧一下奧蘭多 8 年裏房價變化的曆史，為了簡單，就以每年 1 月售房的中間價為例，正好今年的 1 月剛剛過去，正是我在那的時候。
2003 $132,184
2004 $148,324
2005 $193,000
2006 $241,000
2007 $249,900
2008 $221,500
2009 $148,274
2010 $102,000
2011 $ 94,950
2003 年時的市場尚屬正常。從 04 年開始，房價持續上升了三年。說上升都不準確，是暴漲。以年同期對比，漲得最快的是 2005 年 8 月（中間價 $245,000 ），比 04 年同期的 $182,000 增加了 34% 。最高價格是 2007 年 7 月的 $264,500 。與 2003 年 1 月的 $132,184 相比， 4 年半漲了正好一倍。此後次貸危機爆發，兩房告急，房價逐漸下滑，在 2009 年跌回了五年前的水平，於是有投資客進場了。可是房價還繼續下跌，先急後緩，終於在今年 1 月跌破了 10 萬大關。
過去了的泡沫期場景我們無緣親曆，但當時就有耳聞。我們這次看房，習慣於先對比每房上一次的成交記錄，這信息是公開的，以至不用經紀，自己在 Zillow 網站上就能輕易查到。如果是 condo ，高峰時（ 2006 、 2007 年）的價錢，往往是現在賣價的三倍左右。一套 7 、 8 萬元的 condo ， 4 年以前肯定是 20 多萬。如果是獨立屋，則價錢差得少一點，下降了約一半，現在十二、三萬的房子，當年也是 20 多萬。也就是說 condo 的泡沫更大，房子稍微保值。經紀在帶領我們看一個 2005 年建成的小區時，回憶起當年她自己參與搶購時，都以 20 多萬買到一個為榮幸，至今她還有兩個在出租。而我們隻要七八萬就可買到而且隨便挑，不禁感歎市場的變幻莫測。
在我們看過的幾十座房子裏，起伏最大的是一個 condo ，兩臥兩廁， 2006 年建成， 2007 年售出的價錢是 28 萬多，現在銀行擁有，售價是 $74,900 ，跌幅約 74% 。更令我們驚奇的是，前房主的銀行貸款，竟隻比售價少 60 元，等於是 0% down payment ，風險和虧損完全由銀行承擔了。如此瘋狂，焉能不敗？
（ 這就是那個 condo 的外景和內景。我的朋友 offer 了這個房子，卻沒有拿到。）
從 2007 年下半年開始，房價開始回落，銷量減少，存貨增加。在 2008 年最慘淡的時候，上市求售的數量超過 26000 座，每月卻隻售出幾百單，存貨量達到 30 多個月。這樣，奧蘭多售房的中間價在 2009 年一月跌回與 2004 年幾乎完全一樣的水平。這時，一些性急的投資者進場了，開始購買。我的一個朋友就是在那時參加了團購，花 7 萬買了一個 condo 。誰知此後房價繼續下滑，現在那 condo 還值 5 萬多。
回顧曆史之後，自然引出一個問題：房價還會不會繼續下降？如果要出手，什麽時候是有利時機？還是要用事實和數據來說話，且來分析現狀。地產商會的報告指出如下要點。
2011 年 1 月整個奧蘭多的銷售數量比去年上升了 7.14% （ 1950 ），而中間價下降了 6.91% （ $94,950 ）。所以會這麽低，是因為非正常銷售（ bank owned 或 short sale ）創紀錄地占到了全部的 75.03% ，其價格低於正常銷售，再加上低價 condo 占了大比例，所以造成曆史最低。
除了已經 close 的銷量上升外，已經簽約等待易手的數量也上升了，現有 8777 座房子已經售出，但尚未過戶。這裏隱藏著未來幾個月的銷量。
地產商會主席說：奧蘭多的房產市場得益於投資者，其證據就是大比例的現金買房，在一月裏達到 58% 。投資者和國際買家趁低吸納 bank owned 和 short sale 存貨，幫助奧蘭多的房產市場重返正常水平。
現在來看不少人關心的供求關係。 1 月裏通過 MLS 在市場上待售的房屋是 14398 ，比上一個月減少了約 4% ，比一年前減少了 9.5% ，就是說售出的多於進場的。這個存量是泡沫破滅以來最低水平，銷量和存量之比是 7.38 個月，去年同期是 8.74 個月。要知道 2008 年最差的時候，這數字曾超過 30 個月，那時才是有供無求。現在的供求關係，正在漸趨平衡。
在這一關係裏， condo 和 house 的情況還不一樣。現在獨立屋的存量有 11616 ，隻比一年前略微下降了 1% 。而 condo 存量隻有 1629 ，比去年同期劇減 42% 。可見大量售出的是價廉、易租、易管理的公寓。公寓的銷量比去年增加了 26% ，其中超過一半（ 55% ）是 50000 元以下，加上 60000 元以下的，就占了 condo 銷量的近三分之二（ 66% ）。可見賣得快的是“白菜房”。
（公寓庭園一例。）
統計數字總是枯燥繁瑣的，對現狀我隻好簡單敘述。如果要再提煉要點，我想指出：中間價 $94950 和下降 6.91% 這兩個數字非常值得注意。前者創了曆史新低，幾乎是第一次破 10 萬大關（去年 7 月是 $99900 ）。後者也是曆史最低，以前四年的年降幅都是兩位數，從百分之三十幾到十幾，今年一月是首次降到個位數。再加上存量最少，同一個月創了三項之最。這是不是說明，價格將逐漸穩定下來？我有那麽幸運嗎，隻來了一次，就趕上了一個關鍵時刻？
（獨立屋，並不是大樹底下好乘涼。）
綜上所述，就是三點：
1， 價格還在下降，創曆史新低，但曲線趨於平緩。
2， 銷量增加，存貨減少，供求關係趨於平衡。特別是 condo 更為明顯，而 house 還是供大於求。
3， 投資客湧入，支撐市場，買的主要是低端廉價公寓，多數是非正常買賣。
從以上曆史和現狀，已基本上可以說明現在可以出手買入。但是稍安勿躁，我還想指出另外兩點，似乎也有關係。
4， 佛州是老人退休的聖地。而著名的 baby boomer 嬰兒潮是從 1946 年開始，當年的嬰兒今年 65 歲，正好開始退休。這一浪潮將持續十幾年，這一批人數不止是美國的 7500 萬人，還有加拿大和國際來客。他們要尋求退休居所，我看好佛州的未來。
5， 本地人自住買家的購房潮，將在 5 年以後來臨。
關於最後一點需要多說幾句。有人擔心一個全靠投資客支撐的市場，不是個健全的市場，誠然是對的。但是本地人為什麽不買？他們難道看不到現在房子的便宜？現在銀行都有對自住買主的優惠，貸款多、保險好，以及上市前十五天隻接受自住買家的 offer ，以保護他們不受投資者的競爭。但還是很少自住者來買，這是為什麽？
我在實地了解以後，才明白，不是他們不想買，而是不能買。被銀行止贖掃地出門的原房主們，信用已經破產，不能再貸款買房，要等 7 年以後才能恢複清白。 Short sale 雖未損信用，等半年就可買房，但他們沒錢，否則抵押貸款的銀行也不會答應他們。就是沒有陷入上述兩者的普通人，也多數正為自己的境況苦苦掙紮，難以再買。從最初的 foreclosure 潮起，現在已經過了兩年，所以，大概從 5 年以後開始，本地買家會重返市場，那時奧蘭多的房地產市場將逐漸回歸正常，回到主人手中。
（一月的奧蘭多，仍然花木扶疏。）
誰都想買在最低點，買完就一路回升。但是誰都不能預見曆史，低點隻能在事後才能看出。誰也不能保證不會再跌，要等也許就錯失良機。但是現在，我們可以靠真實的數據作出評估，可以從以往和當前的事實分析出大致的走向。
通過以上評估，我覺得現在就應該出手了。
（未完待續）
以上都是忽悠，請勿據此行動，賺錢是你幸運，虧損我不負責。
每月的費用多少： 地產稅，保險，小區HOA 費？
租金多少？扣了費用能有多少回報？
我看過一些FL 的公寓，回報率一般不高。如果有一段時間不出租，就要虧錢
謝謝你的報告。
著急等待您的另外兩篇，我準備本月中去看看，謝謝您給我更多的信息~
Hi, I have read your reports on housing market in Orlandor, Florida with great interest. If possible, I would also like to buy a condo or two for renting out. Do you have any specific details on real estate agents who can be contacted for this purpose? Many thanks in advance.
5-6萬之間的是11%。
就是condo賣的多數是便宜的，有什麽不明白？
我已經看了快一年了。
謝謝共享。
謝謝