家園妙手
把裝修做出文化來，把過程當成人生過，把技術揉為故事講，把讀者看作朋友待。如欲轉載，請先聯係。
2， WHY? 為什麽是奧蘭多？
在房地產這一行，除了 location, location, location 這一條金科玉律之外，買投資房應該就近也是一條規律。一般來講，以 50 英裏即 80 公裏為半徑，投資房不應離家太遠。在買前，是熟悉情況好定奪；在買後，是來去便捷易管理。可是如果要遠到千裏之外去買房，明顯違反了這一原則，難道會是成熟的投資者所為嗎？
為使自己心安理得，我先給自己提三個問題。要是答不上來，幹脆就別上飛機了。
問題一，為什麽要違反常規，遠途買房？
答：因為現在美國部分地區特別是佛羅裏達的房地產市場情況，本身就是違反常規的。房價跌落 70% ，市場上 75% 的交易是非正常交易（即 foreclosure 和 short sale ），正常的市場價無人問津，銀行的割肉價成了市場價，以前哪個經紀見過這種情況？別說40年經驗的大叔沒見過， 60 年經驗的爺爺也沒見過呀！也許 80 年前的大蕭條差堪比擬，但人一生也就趕上一次吧？對非常規的事若以常規待之，就是膠柱鼓瑟了。所以，打破常規，抓住機會，才是順時應變，跟上潮流。量變引起質變，當房價跌落到一定程度，其低價空間大過了委托管理的成本，未來升值的可能性幾乎確定無疑，而且當我們所居的本地與目標異地的市場差價已經達到 5 倍以上的時候，誰還能說異地投資不值得做呢？
問題二，為什麽是佛羅裏達？美國別的地方，不是也有值得投資的嗎？
答：當然，像是老地主在華盛頓 DC 附近，也做得風生水起；像是加州的鳳凰城、亞利桑那州等地，也是房地產的重災區，大有投資潛力。但個人的能力財力有限，隻能選一個地方。咱和川普、李嘉誠不能比啊！選佛羅裏達的原因就是 9 個字：氣候好、距離近、房價低。加拿大的冬天太冷了，溫暖陽光的佛羅裏達是“雪鳥”們傳統的避寒勝地。我們要是去那買房，可以近期投資，遠期退休，二者兼顧，一箭雙雕。而且飛機隻兩個多小時，比西部的加州近了一半。華盛頓周圍雖是天子腳下，冬雪卻比加拿大還大，我們去那幹嗎？
問題三，為什麽是奧蘭多？佛州那麽大，不是還有邁阿密、坦帕等地嗎？
答：我沒有時間去考察邁阿密、坦帕和佛州其它地方，無法對比，沒有發言權。隻在奧蘭多轉了一周，有些感性認識。奧蘭多的好處是：地位適中，交通方便，景點集中，旅遊業發達，有就業機會，人口增加，有住房需求。
以上所論太籠統空洞，太理性判斷。下麵結合此行的一些照片，來感性認識奧蘭多。
奧蘭多雖不靠海，但東距大西洋海岸42英裏（68公裏），西距墨西哥灣海邊77英裏（124公裏），受颶風的影響較小卻又不遠。上圖拍攝於1月20日，氣溫約25度C。當天多倫多的低溫達到零下20多度，正處於寒流警報中。由此可以理解為什麽加拿大人喜歡佛州。冬季溫暖，氣候宜人，號稱陽光佛羅裏達，是這裏的最大賣點。我至今清楚記得十幾年前看到的一個中文廣告，把佛羅裏達譯為福樂利達，寄托了華人的美好願望。
奧蘭多的熱帶街景，水塘多，棕櫚樹多。因為佛羅裏達地勢平坦，濕地多，在城市建設中要解決排水，就自然與人工相結合，修了大量的水塘，所以人居環境優美。奧蘭多的昵稱是The City Beautiful，就寫在市徽上，倒也不是吹的。
奧蘭多的市中心不大，主要是一條Orange大道縱貫南北。因為地域廣闊，所以高樓不多，除市中心外，多數都是低矮的房屋，這是一個平麵鋪開的城市。除旅遊業外，這裏也有些產業，如高科技公司、造導彈飛機的洛克希德馬丁公司和影視娛樂業等。
市中心一景。雖然是一個長周末的星期六，也未見繁華，因為旅遊者基本不來這裏。
這是在吸引旅遊者流連的International Drive上，右邊是Orange縣會議中心，是全美第二大的會議中心，僅次於芝加哥的。會議業是與旅遊相關的大產業，每年有各地各界不少會議在此召開。左邊正好是一輛迪斯尼樂園的旅遊班車開過，兩大產業在我的鏡頭裏相會了。迪斯尼是奧蘭多市最大的雇主，共有雇員7萬多人，也是城市的主要財源。此外還有環球影城和海洋世界等，形成鼎立之勢，以規模效應招徠遊客。
瀏覽奧蘭多的市容，常見奇特怪異的建築裝飾，與迪斯尼的風格匹配。像這座倒立的建築是一個遊樂場，裏麵是各種遊戲和劇院。我見此突發聯想，覺得它就是奧蘭多如今房地產市場的寫照——從雲端跌落，摔了個倒栽蔥，還是硬著陸。其主人和設計師就是不信風水，不怕寓意不祥嗎？
因為遊客眾多，所以奧蘭多的零售商業發達，有眾多大mall。品牌廠家直銷的outlet就有兩個，這是其中之一。與北方的室內購物中心不同，由於四季溫暖，所以這裏商店間的走廊是敞開的，不需要一個大屋頂的覆蓋。
我們自己買食品做了幾天飯，就發現為當地市民服務的一般商業設施也都很新，建築設計生動有趣。這是一家最流行的超級市場。我們發現這裏的食物很貴，比冰天雪地的多倫多還貴不少，為什麽呢？是這裏的人不差錢嗎？實際上，因為此地從事服務業者多，所以平均工資不高，正適合租房。
這是我們住的度假村（resort）旅館，兩室兩浴，每天80多元。兩家人合住，相當便宜。我估計這就是攝壇大俠購買的那種公寓式旅館吧？這可以與普通的condo出租相比較，下文再談。
以上都是些零星的感性認識。等回到家來，查到一些數字，對決定買不買房很有用處。奧蘭多的人口在100多年裏是直線上升的，與房價不同。2000年的市區人口是194,194，2010年升到245,860，增加了26.6%，是很大的增幅，這些人不都要有房住？雖然城區人口隻有20多萬，但所謂大奧都會區的人口卻有200多萬，是包括了周圍的四個縣，這就是大城市的規模了。
與此對比，我曾到過美國北部邊疆的底特律和布法羅（水牛城），那兩個城市的衰落，是因為產業轉移，人口持續下降。雖然都是房地產滑坡，都有白菜房，但完全不可同日而語。真是南北兩重天！
再一個數字是，2009年，到訪奧蘭多的遊客數字是4800萬，名列全美第一。遊客數是奧蘭多市區人口的200倍，是都會區人口的20多倍，這是驚人的。有遊客就得有主人接待，就有源源不絕的財源，奧蘭多的前景如何，於此可見。
基於以上理由，我就選擇奧蘭多吧！
（未完待續）
後文預告：
3，When? 現在是出手的時機嗎？
4，Where? 該在哪裏買？
5，What? 買什麽？Condo,Townhouse 還是 SFH?
6，Who? 經紀、管理和銀行
7，How? 怎麽挑選？怎麽買？怎麽管理？
不知能寫好嗎，先吹出去了。請不要以本文為行動指南，我將回避許多具體資料。
