井底望天
談天說地 古往今來 曆史人文 天下大勢
正文
九
估計大家對中國房地產市場的下跌，是不會有懷疑的。
因為情況很清楚，如果這次中央政府不能成功地挑破非理性的房地產泡沫，那麽等待中國的，就會是在2012年在中國出現的類似於1989年日本的經濟崩潰的結局。
其實不要談那麽遠。要是今年中國政府對房地產調控的政策，不能達到實際效果，那麽中央政府，尤其是國務院的信用，那就是徹底破產。那麽中國的中央政府，被地方政府和各派利益集團勢力，給你來個四兩撥千斤，輕輕鬆鬆就給撂一邊去了，那麽以後還能在江湖上混下去嗎？
所以問題不是房地產價格跌不跌，而是跌多少，什麽時候開始跌。
為了回答這個問題，俺最近對過去寫的文章重新整理一下，在2009年8月2號發表的《四麵楚歌》之“東亞經濟作繭自縛”一篇的第十節中，對中國的貨幣政策，俺是這樣提議的：
“總體保持適度寬鬆，局部進行適度調控。這個政策是什麽意思？非常簡單，就是實體經濟部分，尤其是中小企業貸款，要繼續保持適度的寬鬆貨幣政策，支持民間的創業和中小企業擴大規模。
而房地產政策，則要嚴格控製房地產貸款在銀行總貸款額的比重，要保持在安全水平，就是說如果房地產平均水平，下降30%，對銀行不造成傷筋動骨的損害。另外要控製消費者房屋貸款，避免消費者的貸款負擔比例過大。”
當時俺的建議，其實就是對中國的各類商業銀行，進行房地產價格下跌30%的水平，進行壓力測試。如果現在中國的各城市的銀監會在進行這個測試，那麽就可以認定，這個30%下跌的水平，是這一次政府的控製目標。
如果回頭看上次俺寫的那一篇文章，裏麵也提到，在去年秋天的時候，因為對全球經濟複蘇的情況，不是太確定。當初就出台重手的房地產調控政策，不是一個好的選擇。因為考慮到美國的商業房地產貸款市場仍然危機重重，在今天的2-3月中間，會不會有一個突發的危機，導致美國經濟二次探底，確實是未定之數目。
如果那時候采取強力緊縮政策，然後人家美國馬上出現危機，那麽中國又得立即轉180度，那就是成了“黨的政策是月亮，初一十五不一樣”，違背了中道的原則。
那麽回過頭來看，美聯儲的狂印鈔票部分地拖緩了美國商業房貸市場的跌勢，而且美國在歐洲，對希臘、葡萄牙和西班牙進行糖葫蘆串的打擊操作，也在客觀上解決了美國國內資金困乏的問題，趕了不少歐羅美元回娘家。
當然中國政府對房地產市場熱度的善意的提醒，就沒有被地方政府、地產開發商、各商業銀行、和各類炒家們防止心上。中央政府的警告，變成了耳旁風，這也把中央政府逼到了牆角，所以政策口號，就從阻止房地產價格上漲過快，變成了房地產價格必須理性回歸到合理價格。
而今年廣交會出口預期比較好，應當是給了中央政府一個絕好的動手的窗口。機不可失，時不再來。老是拖拖拉拉，猶猶豫豫，把事情往後推，是解決不了問題的。
不過在中國的房地產問題上，必須有清醒的認識，那就是這個市場的中長期發展還是比較健康。如果各類政策，包括財政、稅收等等，比較合理的話，房地產市場保持理性的發展勢頭，那麽對中國經濟發展的總趨勢會是一個助力。
如果這些政策不對頭的話，那麽用房地產來綁架整個國家的經濟，最後導致整體經濟崩潰，那可不是嚇唬人的話，而是切切實實在世界其他國家發生過的事情。
不要以為美國今天的經濟困境，是頭一次房地產把整個經濟給綁架了。在19世紀的時候，同樣的危機也發生過。
但是從短期來講，尤其是2009年，中國的房地產確實是問題極大。
這裏看到了一張UBS的圖表，如果這個數據是大致靠譜的話，那麽俺們就可以看到問題所在：
這裏是兩條線，藍色的那條是新增加房貸對應現有商品房的比例。綠色的那條是對應新完工的商品房的比例。
說明了什麽問題？那就是新增房屋貸款額，大概是50%以上的總商品房價格額度。這個從曆史上來看，比較接近2003-2005那個房地產泡沫年代。
但是從中期來看，問題還是可以控製，從5年期衡量，這個比例在25%。
這個中長期比例，可以說是好的一麵，是說明中國的房地產交易，還是主要以現金為主，就是大家說的啃老。這種情況，就是銀行的風險比較小，而消費者的負債也比較低。
不好處，就是本來可以拿來促進消費的資金，給房地產這個大吸盤給吸去了，使用來支撐其他行業發展的有效需求減少了。
如果可以把房地產的價格打壓下來，那麽這些有效需求，就可以用來支持其他行業的發展，支持大家的薪水增長，那麽最後就會對房地產市場的健康發展，提供真正的有力支撐。
一旦把銀行體係的風險控製住了，那麽下麵的經濟政策就比較好實現了。其中包括征收地產稅，把屯房和空置房屋的成本提高，逼迫一些人斬倉，增加房屋供應。然後就是打擊地產商屯地，尤其是地產商用關係戶口搞沒有資金交易的假認購。
當然最後就是繼續推進財務和稅務改革，讓地方政府可以開發出多元化的財政收入，避免土地財政成為地方的主要融資平台。
估計大家對中國房地產市場的下跌，是不會有懷疑的。
因為情況很清楚，如果這次中央政府不能成功地挑破非理性的房地產泡沫，那麽等待中國的，就會是在2012年在中國出現的類似於1989年日本的經濟崩潰的結局。
其實不要談那麽遠。要是今年中國政府對房地產調控的政策，不能達到實際效果，那麽中央政府，尤其是國務院的信用，那就是徹底破產。那麽中國的中央政府，被地方政府和各派利益集團勢力，給你來個四兩撥千斤，輕輕鬆鬆就給撂一邊去了，那麽以後還能在江湖上混下去嗎？
所以問題不是房地產價格跌不跌，而是跌多少，什麽時候開始跌。
為了回答這個問題，俺最近對過去寫的文章重新整理一下，在2009年8月2號發表的《四麵楚歌》之“東亞經濟作繭自縛”一篇的第十節中，對中國的貨幣政策，俺是這樣提議的：
“總體保持適度寬鬆，局部進行適度調控。這個政策是什麽意思？非常簡單，就是實體經濟部分，尤其是中小企業貸款，要繼續保持適度的寬鬆貨幣政策，支持民間的創業和中小企業擴大規模。
而房地產政策，則要嚴格控製房地產貸款在銀行總貸款額的比重，要保持在安全水平，就是說如果房地產平均水平，下降30%，對銀行不造成傷筋動骨的損害。另外要控製消費者房屋貸款，避免消費者的貸款負擔比例過大。”
當時俺的建議，其實就是對中國的各類商業銀行，進行房地產價格下跌30%的水平，進行壓力測試。如果現在中國的各城市的銀監會在進行這個測試，那麽就可以認定，這個30%下跌的水平，是這一次政府的控製目標。
如果回頭看上次俺寫的那一篇文章，裏麵也提到，在去年秋天的時候，因為對全球經濟複蘇的情況，不是太確定。當初就出台重手的房地產調控政策，不是一個好的選擇。因為考慮到美國的商業房地產貸款市場仍然危機重重，在今天的2-3月中間，會不會有一個突發的危機，導致美國經濟二次探底，確實是未定之數目。
如果那時候采取強力緊縮政策，然後人家美國馬上出現危機，那麽中國又得立即轉180度，那就是成了“黨的政策是月亮，初一十五不一樣”，違背了中道的原則。
那麽回過頭來看，美聯儲的狂印鈔票部分地拖緩了美國商業房貸市場的跌勢，而且美國在歐洲，對希臘、葡萄牙和西班牙進行糖葫蘆串的打擊操作，也在客觀上解決了美國國內資金困乏的問題，趕了不少歐羅美元回娘家。
當然中國政府對房地產市場熱度的善意的提醒，就沒有被地方政府、地產開發商、各商業銀行、和各類炒家們防止心上。中央政府的警告，變成了耳旁風，這也把中央政府逼到了牆角，所以政策口號，就從阻止房地產價格上漲過快，變成了房地產價格必須理性回歸到合理價格。
而今年廣交會出口預期比較好，應當是給了中央政府一個絕好的動手的窗口。機不可失，時不再來。老是拖拖拉拉，猶猶豫豫，把事情往後推，是解決不了問題的。
不過在中國的房地產問題上，必須有清醒的認識，那就是這個市場的中長期發展還是比較健康。如果各類政策，包括財政、稅收等等，比較合理的話，房地產市場保持理性的發展勢頭，那麽對中國經濟發展的總趨勢會是一個助力。
如果這些政策不對頭的話，那麽用房地產來綁架整個國家的經濟，最後導致整體經濟崩潰，那可不是嚇唬人的話，而是切切實實在世界其他國家發生過的事情。
不要以為美國今天的經濟困境，是頭一次房地產把整個經濟給綁架了。在19世紀的時候，同樣的危機也發生過。
但是從短期來講，尤其是2009年，中國的房地產確實是問題極大。
這裏看到了一張UBS的圖表，如果這個數據是大致靠譜的話，那麽俺們就可以看到問題所在：
這裏是兩條線，藍色的那條是新增加房貸對應現有商品房的比例。綠色的那條是對應新完工的商品房的比例。
說明了什麽問題？那就是新增房屋貸款額，大概是50%以上的總商品房價格額度。這個從曆史上來看，比較接近2003-2005那個房地產泡沫年代。
但是從中期來看，問題還是可以控製，從5年期衡量，這個比例在25%。
這個中長期比例，可以說是好的一麵，是說明中國的房地產交易，還是主要以現金為主，就是大家說的啃老。這種情況，就是銀行的風險比較小，而消費者的負債也比較低。
不好處，就是本來可以拿來促進消費的資金，給房地產這個大吸盤給吸去了，使用來支撐其他行業發展的有效需求減少了。
如果可以把房地產的價格打壓下來，那麽這些有效需求，就可以用來支持其他行業的發展，支持大家的薪水增長，那麽最後就會對房地產市場的健康發展，提供真正的有力支撐。
一旦把銀行體係的風險控製住了，那麽下麵的經濟政策就比較好實現了。其中包括征收地產稅，把屯房和空置房屋的成本提高，逼迫一些人斬倉，增加房屋供應。然後就是打擊地產商屯地，尤其是地產商用關係戶口搞沒有資金交易的假認購。
當然最後就是繼續推進財務和稅務改革，讓地方政府可以開發出多元化的財政收入，避免土地財政成為地方的主要融資平台。
博主是高人！最後一句點中了當前房地產虛高的症結和治理方略！這和我前一段與一位朋友（省政府要職）聊到當前房地產的症結是一致的。
井兄高見，希望有居高位者能有井兄的眼光。
目前的房地產調控,主要是從銀行對房地產行業的敞口入手.這對資金雄厚的房地產公司沒有什麽影響.
舉一例:好友被某房地產公司請去當副總,負責一個百億元的項目.我問他,從銀行貸多少,條件如何?他說100%自有資金.
幾個月後再問,土地問題解決了嗎?答曰:太貴了,笑.
所以,我認為目前的調控,是為了解決銀行風險和輿論問題,政府還沒有準備真正解決房地產行業的本.
其實,在大城市管理房價,解放前的舊上海就有很好的經驗.隻要稍加改進,就可以抑製目前的全民抄房.
目前,我們中國是在走以國家為單位的資本主義.對外,這樣做沒大錯;但是,對內也這樣,是本末倒置;與政府的責任首先應該為國民服務是有矛盾的.地方政府高價賣地,國企高價賣油給老百姓等等行為,都是國家與百姓爭奪利益,也為貪官汙吏打了掩護.