井底望天
談天說地 古往今來 曆史人文 天下大勢
正文
八
考慮到高房價的問題，如果隻是從道德高地上破口大罵，提出如何如何降低房價，而不考慮實際上的各方利益博弈，那麽就在現實中不具備可操作性。那樣的話，任何建議隻能變成賺大家眼球的觀點，而不會在現實中起到實際的作用。
因此俺們就先要把參與高房價的博弈方，一個一個的理清楚。
在高房價博弈中，一個主要角色就是地方政府，尤其是城市一級的政府。在中央和地方的財權分賬中，確實有地方政府財政資源匱乏的問題。現在中國號稱是中央集權國家，可是中央政府的稅收，在賬麵上隻是51%而已。而地方政府的稅收是49%，比之號稱非集權國家的美國，人家美國聯邦政府的稅收占了總稅收的 70-75%，而地方政府隻拿了25-30%而已。
當然美國聯邦政府的事權也多，比如說全民的社會福利和安保，就主要落在了聯邦政府的頭上。而中國的中央政府，如何把事權從地方政府的手上接過去，建立全國統一、可以跨省的全國社安和醫保係統，應該是解決這個事權和稅權不對應的問題。
所以從這個角度來講，中央政府在高房價上，不是一點責任都沒有。這個責任，就是放任了地方政府的土地財政，免得自己要麵對地方財力資源缺乏的問題。而如果你不解決地方政府的財政來源，隻是在高房價上發表意見，自然人家地方政府也會把你的話當成耳邊風，而大家就當你吃飽了飯，飽漢子不知餓漢子饑，打的飽嗝而已。
對地方政府而言，土地財政的始作俑者的學習榜樣，就是香港政府。香港的土地財政，基本上當年就是英國殖民者搜刮殖民地老百姓的政策。怎麽說呢？香港政府通過抬高土地出讓價格，保證了財政收入，然後就通過所謂高薪養廉，把大筆的政府支出派發給了基本上是英國人擔任的政府和法院的高官們。然後再來個低稅收製度，這個從香港收入低的工薪中產階層的身上，榨骨吸髓的殖民政策就算是大成了。
而中國的城市政府們，把這一招學來之後，倒沒有法子玩英國人的高薪遊戲，當然不排除大家建立自己的小金庫，然後時不時逢年過節的時候，發點補助，但是對為官者而言，這些政府財政的收入，倒是不少投資到了政績工程中間去了。這些政績工程，自然也是由自己的關係人馬承包下來，肥水不流外人田嘛，而且工程最後是真的有用，還隻是鋪了個麵子，也是因人因地因時而異。有的工程確實造福的鄉民，有的工程就純粹是胡天瞎地了。
因此試圖用物業稅，來徹底取代土地轉讓稅，是一個改變的方向。當然即使隻是部分取代，也會降低土地高額轉讓對最後房價推高的效應。
但是不要以為這個轉變完成了，高房價就不會再產生。美國的例子，證明你要是想炒，還是可以炒上去的。
除了地方政府之外，第二個主要博弈手就是主要房地產開發商。這裏俺指的不是那些所謂大房地產商，成天在報紙電視上發表謬論惡心人的那種。而是那些保持非常低的姿態，但是在自己的城市地盤裏，和當地政府藕斷絲連，心意相通，共同進退的那些地頭蛇房地產商。
這些地產商的作用也是雙麵性的。一方麵他們和地方政府一起做高房市，來個哥倆好兒，數來寶啊，俺賺錢，你升官，俺的錢包鼓了，你的政績大了的共同遊戲。但是這些地產商的造房運動，確實是為上遊企業，比如說鋼筋水泥，或者是中遊企業，比如說門窗廚具，也為下遊企業，比如說房屋裝修設計，都帶來不少增長。
而且由於這些主要地產商的錢，大部分是來自於銀行，因而形成了任何以這些地產商作為目標的打擊行動，會造成比較麻煩的連鎖傷害。比如說打擊主要城市地產商，自然就要動當地政府，會製造銀行的大批壞賬，而且還連帶著上中下遊的各種企業，都是殃及池魚。
當然因為這些主要地產商和地方政府的關係，一旦當中央政府對房價問題，表示關注的話，這些人大概是知道哪些說法是虛張聲勢的空城計，哪些是正兒八經要推行的鐵血政策。由於任何中央的政策沒有地方上的支持，其效果自然是可想而知的走樣文章和虎頭蛇尾的收場。而任何中央一定要推行的政策，就必須考慮到地方政府的顧慮，因此任何打擊房地產價格的舉措，肯定必須在中央和地方的討價還價和互相讓步之後，才可以得到實效上的推廣。
那麽中央在房價上的擔憂是什麽？中央的擔憂，就是房市泡沫過大，導致中國的經濟，比如說在2012年的時候崩潰。當然房市炒得太高，導致年輕一代，尤其是 80後的城市未來的中流砥柱，出現生活困境，而引發社會不穩，也是中央的主要擔憂。另外就是房市的崩潰，會否引發銀行的壞賬危機。
而地方上的擔憂，自然是怕房市下跌，導致自己的財政金庫縮水，引發景氣危機。可是房價的上漲過快，顯然會帶來本地城市的經濟競爭力的減弱，從而無法發展起來其他的拳頭產業。
可是說中央和地方，在限製房價到一定的價位上，其實是有一定的默契和共識。那麽地方政府的一個主要考量，就是如何幫助自己的夥伴主要地產開發商們，在房市控製政策出台之前，趕緊出貨解套。
正如俺在《夢幻泡影》一書中，描述過的股市和房市一樣，都是一個擊鼓傳花的遊戲。如果說中國的房市，尤其是幾個大城市的房市，泡沫過大，自然是一定要主動打破。這個時候，該不該打破根本不是問題。真正的問題，是這個傳來傳去的花，現在是在誰的手裏。
對地方政府來說，房市該不該爆破，一是他們的自己人有沒有脫身，二是房市的漲勢有沒有潛力。那麽要看這一點，就要看地方市場上的主要地產商們出貨狀況，和房市接手的情況如何，和是哪些人在接手。
對中央政府來說，房市爆破當然不能爆在中產階級的小年輕們的手上，不然的話，社會和諧就有大問題了。那麽這個爆破點的選擇非常重要，那就是不能把銀行給爆進去了。
那麽那種情況下，銀行才不會給爆進去呢？就是那些不是靠銀行貸款，來拿房子的人。這些人，不可能是靠政府關係和銀行信貸來開發房產的開發商，也不可能是靠銀行貸款來供屋的最終用戶。
最好就是這些人，是那些現金很多，又可以用現金來炒房子，又可以承受一定損失的二手炒家。如果看過俺以前幾篇文章的讀者，大概都知道這些人是哪些人了。
考慮到高房價的問題，如果隻是從道德高地上破口大罵，提出如何如何降低房價，而不考慮實際上的各方利益博弈，那麽就在現實中不具備可操作性。那樣的話，任何建議隻能變成賺大家眼球的觀點，而不會在現實中起到實際的作用。
因此俺們就先要把參與高房價的博弈方，一個一個的理清楚。
在高房價博弈中，一個主要角色就是地方政府，尤其是城市一級的政府。在中央和地方的財權分賬中，確實有地方政府財政資源匱乏的問題。現在中國號稱是中央集權國家，可是中央政府的稅收，在賬麵上隻是51%而已。而地方政府的稅收是49%，比之號稱非集權國家的美國，人家美國聯邦政府的稅收占了總稅收的 70-75%，而地方政府隻拿了25-30%而已。
當然美國聯邦政府的事權也多，比如說全民的社會福利和安保，就主要落在了聯邦政府的頭上。而中國的中央政府，如何把事權從地方政府的手上接過去，建立全國統一、可以跨省的全國社安和醫保係統，應該是解決這個事權和稅權不對應的問題。
所以從這個角度來講，中央政府在高房價上，不是一點責任都沒有。這個責任，就是放任了地方政府的土地財政，免得自己要麵對地方財力資源缺乏的問題。而如果你不解決地方政府的財政來源，隻是在高房價上發表意見，自然人家地方政府也會把你的話當成耳邊風，而大家就當你吃飽了飯，飽漢子不知餓漢子饑，打的飽嗝而已。
對地方政府而言，土地財政的始作俑者的學習榜樣，就是香港政府。香港的土地財政，基本上當年就是英國殖民者搜刮殖民地老百姓的政策。怎麽說呢？香港政府通過抬高土地出讓價格，保證了財政收入，然後就通過所謂高薪養廉，把大筆的政府支出派發給了基本上是英國人擔任的政府和法院的高官們。然後再來個低稅收製度，這個從香港收入低的工薪中產階層的身上，榨骨吸髓的殖民政策就算是大成了。
而中國的城市政府們，把這一招學來之後，倒沒有法子玩英國人的高薪遊戲，當然不排除大家建立自己的小金庫，然後時不時逢年過節的時候，發點補助，但是對為官者而言，這些政府財政的收入，倒是不少投資到了政績工程中間去了。這些政績工程，自然也是由自己的關係人馬承包下來，肥水不流外人田嘛，而且工程最後是真的有用，還隻是鋪了個麵子，也是因人因地因時而異。有的工程確實造福的鄉民，有的工程就純粹是胡天瞎地了。
因此試圖用物業稅，來徹底取代土地轉讓稅，是一個改變的方向。當然即使隻是部分取代，也會降低土地高額轉讓對最後房價推高的效應。
但是不要以為這個轉變完成了，高房價就不會再產生。美國的例子，證明你要是想炒，還是可以炒上去的。
除了地方政府之外，第二個主要博弈手就是主要房地產開發商。這裏俺指的不是那些所謂大房地產商，成天在報紙電視上發表謬論惡心人的那種。而是那些保持非常低的姿態，但是在自己的城市地盤裏，和當地政府藕斷絲連，心意相通，共同進退的那些地頭蛇房地產商。
這些地產商的作用也是雙麵性的。一方麵他們和地方政府一起做高房市，來個哥倆好兒，數來寶啊，俺賺錢，你升官，俺的錢包鼓了，你的政績大了的共同遊戲。但是這些地產商的造房運動，確實是為上遊企業，比如說鋼筋水泥，或者是中遊企業，比如說門窗廚具，也為下遊企業，比如說房屋裝修設計，都帶來不少增長。
而且由於這些主要地產商的錢，大部分是來自於銀行，因而形成了任何以這些地產商作為目標的打擊行動，會造成比較麻煩的連鎖傷害。比如說打擊主要城市地產商，自然就要動當地政府，會製造銀行的大批壞賬，而且還連帶著上中下遊的各種企業，都是殃及池魚。
當然因為這些主要地產商和地方政府的關係，一旦當中央政府對房價問題，表示關注的話，這些人大概是知道哪些說法是虛張聲勢的空城計，哪些是正兒八經要推行的鐵血政策。由於任何中央的政策沒有地方上的支持，其效果自然是可想而知的走樣文章和虎頭蛇尾的收場。而任何中央一定要推行的政策，就必須考慮到地方政府的顧慮，因此任何打擊房地產價格的舉措，肯定必須在中央和地方的討價還價和互相讓步之後，才可以得到實效上的推廣。
那麽中央在房價上的擔憂是什麽？中央的擔憂，就是房市泡沫過大，導致中國的經濟，比如說在2012年的時候崩潰。當然房市炒得太高，導致年輕一代，尤其是 80後的城市未來的中流砥柱，出現生活困境，而引發社會不穩，也是中央的主要擔憂。另外就是房市的崩潰，會否引發銀行的壞賬危機。
而地方上的擔憂，自然是怕房市下跌，導致自己的財政金庫縮水，引發景氣危機。可是房價的上漲過快，顯然會帶來本地城市的經濟競爭力的減弱，從而無法發展起來其他的拳頭產業。
可是說中央和地方，在限製房價到一定的價位上，其實是有一定的默契和共識。那麽地方政府的一個主要考量，就是如何幫助自己的夥伴主要地產開發商們，在房市控製政策出台之前，趕緊出貨解套。
正如俺在《夢幻泡影》一書中，描述過的股市和房市一樣，都是一個擊鼓傳花的遊戲。如果說中國的房市，尤其是幾個大城市的房市，泡沫過大，自然是一定要主動打破。這個時候，該不該打破根本不是問題。真正的問題，是這個傳來傳去的花，現在是在誰的手裏。
對地方政府來說，房市該不該爆破，一是他們的自己人有沒有脫身，二是房市的漲勢有沒有潛力。那麽要看這一點，就要看地方市場上的主要地產商們出貨狀況，和房市接手的情況如何，和是哪些人在接手。
對中央政府來說，房市爆破當然不能爆在中產階級的小年輕們的手上，不然的話，社會和諧就有大問題了。那麽這個爆破點的選擇非常重要，那就是不能把銀行給爆進去了。
那麽那種情況下，銀行才不會給爆進去呢？就是那些不是靠銀行貸款，來拿房子的人。這些人，不可能是靠政府關係和銀行信貸來開發房產的開發商，也不可能是靠銀行貸款來供屋的最終用戶。
最好就是這些人，是那些現金很多，又可以用現金來炒房子，又可以承受一定損失的二手炒家。如果看過俺以前幾篇文章的讀者，大概都知道這些人是哪些人了。
除經濟問題外,吏治問題已經太大.以權謀私,裙帶關係已經影響到最高層換屆,法治建設和社會發展.