投資商鋪正逢其時 – 有關問答實錄

朱威

問 : “ 經常看見您有關房地產投資的文章 , 我很感興趣 . 您能不能用幾句話來表達您的投資理念 ?”

答 : “ Be Rich on Real Estate! 把握商機 , 借雞生蛋, 堅定不移地走多元化穩健投資房地產 致富 之路。 努力學習和掌握房地產投資的致富之道 , 讓我們在北美生活得更加美好 .”

問 : “ 我有一些餘錢 , 存放在銀行利息太少 . 投資房地產又不知買什麽好 . 感覺上你的文章比較強調投資商用物業 , 是嗎 ?”

答 : “ 其實 , 我並非片麵強調投資商用物業 , 而是強調投資房地產應該多元化 , 即民宅 , 工商物業 , 土地 , 現房或樓花都各有其投資價值 , 可以視自己的具體情況來選擇 . 關鍵是選擇增值潛力大回報好的項目。如果你還沒有買住宅 , 那你還是應該先買民宅 . 如果你已經安居 , 那麽 , 投資商用物業是個很好的選擇 . 當然 , 凡事都有特例 . 如果您要急著做生意，也可以先買一個生意或商用物業，盈利後再買住宅 .”

問 : : “ 那麽 , 投資商鋪到底有什麽好處 ?”

答 : : “ ‘香港房地產業界有個說法 : 投資民宅、別墅是銅; 投資辦公樓、寫字樓是銀; 而投資商鋪則是金. ’ 一般說來 , 投資商鋪的回報高而 穩定，增值好而持久. 商鋪的租客好，租約長， 管理簡單 . 多倫多商用物業價值目前是低估的,大有增值潛力. 商用貸款是分15年來攤還的. 投資物業每個月的租金收入應該足夠用於還貸, 甚至還可以產生現金流.商用物業的貸款利息 可計入成本從收入中扣除 . 商鋪的租客和業主的利益是一致的, 如租客的生意越好,業主的物業價值就會越好,增值潛力也越大，等等. ”

問 : : “ 投資商鋪的回報最好 ? 不對吧 ? 如果我在多大或某學院附近買個房屋分割成小間全部出租給學生應該是回報最高吧 ?”

答 : “ 不相信啊 ? 讓我分析給你聽吧 . 我們可以用年回報率 ( 回報率 = 每年租金淨收入 / 物業的總價值 ) 來簡單比較各種物業的投資回報 . 對於商用物業而言 , 這個回報率可以達到 8%~10%. 而投資公寓的回報率一般不會超過 6%. 投資住宅呢 ? 　如果你順便將你住宅的部分房間出租 , 是實惠的 . 但是 , 如果專門將一棟法律上 single family 的民宅全部用於出租，實際上是不合算或麻煩的，年回報率一般也不會超過 7%. 這裏還沒有算你投入的人力物力和必須要麵對的種種麻煩． Multiple units 的投資回報一般也比商鋪低得多，運營上也麻煩得多．當然，實際上年回報率的計算要複雜得多．真實的投資回報應該來自三部分 : 產生的現金流 ; 還貸時歸還的貸款本金部分 ; 物業的增值部分 . 　因此真實的年回報率應該是每年這三部分的回報比上實際的投資金額（往往是首付）而不是比上物業的總價值！所以，真實的年回報率往往要高得多．如投資商鋪的真實年回報率可以高達 30% 以上，即可以用三年左右收回你的實際投資金額或翻一番．＂

問 : : “ 　投資商鋪樓花好，還是投資現成的商鋪好？ ”

答 : “ 一般來說，投資商鋪的樓花回報較高，往往可以掙得第一桶金，但風險也較大些．而購買現成的商鋪則風險較小，回報較低些．但是，即使購買現成的商鋪，其年回報率也容易達到 8% 或以上．＂

問 : : “ 　投資商鋪有風險嗎？ ＂

答 : “ 當然有．常言道 ’ 沒有風險的投資就不叫投資＇！買樓花時，看不見，摸不著，當然就有風險．任何一個商城都得有一段市場培育期．一個新商城初起時，可能還沒有車水馬龍客似雲來的火爆景象．這也是風險．但風險是可以掌控或規避的．＂

問 : “ 　怎樣去選擇商鋪物業呢？或如何去 規避投資風險呢？ ”

答 : “ 重要的是要從大的方麵去把握．首先，要有好的經商環境；周邊的社區比較富裕和安全，有足夠的消費力； 好的地段，大的路口，交通便利，人氣鼎盛 ; 　周邊最好有新的經濟增長因素，如屬於市政規劃的新的開發區，建有或將要建設大量連鎖型的巨型商場或有好的商業大戶 ( 如 Wall-Mart, Canadian Tire, Food Basic, Costco, Business Depot, Home Depot, 麥當勞 , 大統華等 ) ；曝光率較大的位置；較新的物業；較大的商城規模或口碑好的商場，有實力的開發商；好的管理委員會． 供需平衡原則：要盡量買 供不應求的物業類型，如華人選擇商用物業的最愛是餐飲物業，而 地的增值潛力最大。 要注重回報率， 要能夠 產生現金流！購買現成物業時要注意租客生意的好壞和租約的長短．還有，別忘了要找一個專長於商用物業的房地產經記．在此提醒一下，千萬不要貪便宜去買什麽破產的商用物業，也不宜私買私賣商用物業哦．＂

問 : “ 現在是投資商鋪的好時機嗎 ？ ”

答 : “ 是啊．原因在於： 1. 加拿大經濟強勁；投資移民或企業家移民越來越多；加中商貿方興未艾； 2. 商用地產供不應求 ! 如近期 Newtown square 要憑抽簽才能買到 , 印巴人，華人，西人都在踴躍搶購． 3. 多倫多商用物業售價低估 ,有明顯增長空間．如Plaza unit的單位售價竟然和condo apt 的單位售價差不多（在中國，商鋪的單位售價比民居要高得多得多！）4.投資商鋪的回報明顯高於投資住宅；５． 由於市場有強 勁 需求，若幹優質的商用樓盤項目正在開發，提供了投資良機．如錦繡中華商城 (Steeles/Kennedy) ， Newtown square(Markham/14^th), Bayshorn plaza (Bayview/Major Maken ． ）， Downtown Markham center (Warden / Hw7) , 等等．另外， < 地產周刊 > 近期報道的兩則信息也有助於認識： ＇ 2007 年加拿大商業地產將供不應求。明年國內外商業地產投資項目將會遠超今年的 230 億元。最近，加拿大商業地產勢頭正旺，而這主要由於商業辦公大樓、工業大樓以及其他零售業用宅的增長＇． ’ 商業地產力挺美國房市不倒．．．＇． 總之， 投資商鋪正逢其時．此時不投資商鋪，更待何時？＂

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2006-12-14

發表於加拿大《地產周刊》朱威專欄

William Zhu, Broker

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