多倫多地產時空
多倫多房地產投資家園。人生如夢，歲月如流, 世事如棋，地產如磐。堅定不移地走穩健投資房地產致富之路。 :)
朱威專欄
作為資深的房地產經紀，筆者成功地幫助了許多不具有加國永久居民或加國公民身份的人士在加拿大投資買賣房地產。應眾多客戶的要求，筆者在工作經驗的基礎上特此總結出本文。筆者在此聲明，本文內容僅供參考，不能作為法律和稅務依據。有關非居民投資加拿大房地產的法律和稅務事宜相當複雜，投資者應該向律師和會計師等做專業谘詢。
為什麽要在加拿大多倫多投資房地產？
l 加拿大房地產的所有權是永久性的。加拿大的私人財產是神聖不可侵犯的。
l 加拿大是世界上七大工業發達國家之一，曾 連續四年被聯合國評為 “世界上最適宜居住的國家”。 多倫多被多次評為全球最適宜生活、工作以及投資的城市之一。
l 加拿大政治清明，社會安定，法製健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好。
l 加拿大關於投資房地產的政策優惠，貸款利率比其它歐美國家低； 投資風險較小。
l 作為國際性大都市，多倫多的房地產價格較低，長期來看有明顯上漲空間
l 外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產
l 對於以下幾類人士，在加拿大買房是一明智選擇：在加拿大長期求學，其後有可能申請居留者；拿工作簽証 (Working Visa) 工作，其後可申請居留者；有意移民加拿大者；有意將來送孩子到加拿大求學者；有意投資加拿大房地產者，等等。 鑒於以上原因，加拿大正日益成為許多海外人士投資房地產的首選。
加拿大政府對於非加拿大居民（ NON-RESIDENT ）投資房地產有什麽規定？
l 根據加拿大聯邦 « 公民法 » ，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民，或由其控製的公司和社團購置土地進行限製。
l 在安大略省， « 外國僑民房地產法 » 給予非加國公民擁有或出售房地產的權利。但是，按照 « 外省公司管理法 » ，在安大略省以外司法管轄區內組建的公司必須取得許可後方能在安大略省購置、擁有或轉讓房地產。不過這樣的許可證較容易獲得。
非加拿大居民在加拿大投資房地產的貸款與稅務事宜
l 安省銀行在審核房屋貸款時對非安省居民有相對嚴格的風險控製機製和規定。 通常會要求外國人身份的買家支付房價的 35% 做首期，貸款額一般不超出房價的 65% 。
l 如果外籍人士無法準備 35 ％的首付，可以向一些貸款公司或小的金融結構申請第二貸款（一般不超過 25% ，但這部分的貸款利率較高），同時向銀行申請房價 65% 的第一貸款。
l 購買房地產時， 非居民與居民 的 稅務 相同。 對於非居民購買物業的數量也沒有限製。
l 在出售房地產時， 非居民與居民的稅務是不同的。 居民如果符合有關主要居屋的條件，房屋出售時資本增值可以免稅。而非居民則不能享受這一優惠條件，即必須交付資產 增值稅。
l 非居民在出售房屋 時必須 通知加拿大國稅局 並申請一份清 稅證明書 （ Clearance Certificate ），以 確認因物業增值而 必須交付 的稅款 數目 。該證明會同時發給賣出方和買入方 ，以保護 買賣雙方的利益。如果賣方未按此規定行事，那麽買方 可能 有責任承擔賣方所欠稅款 。
l 如果賣方是非居民，律師 有權 事先 扣留高達 房價 25% 的金額 （保證金）放在 信託戶口中 。 在收到政府發出的 Clearance Certificate 後，律師會用此 保證金付清賣家的有關稅項，再將餘款 退還給賣家。 如果賣家在 final close 以後 30 天之內仍然沒有拿到清 稅證明書 或未能夠 與 國稅局 結清應交增值稅項，則律師會將此保證金會交往 國稅局 。再由賣家報稅時去結清。
l 在購買樓花時，發展商可能會要求非居民分數次交納一共 35% 的首付。非居民在 final close 之前轉讓樓花時，律師必須事先 扣留 上述保證金，以保證非居民會交付有關增值稅項。
l 有些國家與加拿大有雙邊稅務協定，而這些協定可能使賣家免去或降低在加拿大的稅務。因此，賣家應谘詢專業人士及有關國家的政府機構，以確保得到最大的利益。
非居民投資加拿大房地產的具體操作形式
1. 非居民本人在加拿大實地考察購買；或簽署授權書委托在加親友或有經驗的房地產經紀代為購買。
2. 通過具有加拿大居民身份的子女或親友來購買。或非居民和加拿大居民共同購買 （讓成年後的留學生子女首先成為加拿大稅務居民。）
3. 可能通過加拿大投資公司來購買或可通過加拿大 房地產投資信托基金（ REITS）投資。
2008-10-8
發表於加拿大《地產周刊》朱威專欄
William Zhu, Broker
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