多倫多地產時空
多倫多房地產投資家園。人生如夢，歲月如流, 世事如棋，地產如磐。堅定不移地走穩健投資房地產致富之路。 :)
朱威 416-821-5817
正如筆者在 <華人投資商業房地產的最愛-餐飲物業>中所說:”中華民族的飲食文化源遠流長，絢麗多彩。餐飲業成為海外華人謀生、創業和致富的重要行業，給千千萬萬的華人提供了生機。因此，可以開設餐館的房地產物業，也就成為華人最青睞的投資熱點。”由於需求旺盛, 餐飲物業往往有價無貨，持幣尋購。在新開發項目售賣商鋪期房時，餐飲物業往往被一搶而空.
近年來 ,中國國內的一些大型餐飲企業開始進軍多倫多市場. 越來越多的大陸移民投身於多倫多餐飲業, 委托筆者幫助尋找合適的餐館或快餐店物業. 曾經有一個餐飲集團計劃在三年內在大多倫多開設多家分店。該集團老總的要求是：地段要好，空間要大，最好買到人氣火爆地段的餐館物業。如果實在買不到物業，就租物業開設新店，但絕對不買現成生意。他說：“我幹嗎要花十幾萬買一個餐館生意？別人的生意對於我們是沒有用的。那麽，這花的十幾萬隻是買了裝修。我幹嗎要那個裝修？我得花錢去把現有的裝修打掉才能夠裝修我的新餐館！所以，我當然不會白白花錢去買生意！”看看，多好的生意機會啊。可是，這個傭金難掙啊！因為我們基本上沒有辦法達到這位老總的要求！筆者隻得報以苦笑，同時耐心地以事實做出以下解釋。
一．多倫多市場上餐飲物業供應量有限，導致供不應求 。
1. 請注意，市場上拿出來賣的往往是餐飲生意，而非物業！ 餐館的租約一般很長，如 10 + 5年。而且，餐館裝修是由租客負責的。想想看，如果你是餐館物業主，有人租下你的鋪位做餐館，投入十幾萬甚至幾十萬，裝修得美輪美奐，然後做餐館生意做的風生水起，你是不是會做夢都帶著笑？你的投資高回報一定有保障了！那你幹嗎要賣？所以，市麵上待售的現有餐館物業極少！以擁有數十間餐飲物業的新旺角廣場為例，12年以來隻有一個餐館物業的交易紀錄！
2. 在西人的大商場內，所有商鋪包括餐飲物業都僅供出租，不可能買到。 而在西人大商場內的餐飲生意往往人氣鼎盛。其生意價值起碼十幾萬甚至數十萬。例如曾有 Eaton Centre 內的快餐店生意開價7 0 餘萬之巨！根本不可能有人把生意做垮，而將物業空出來讓你去租。退一步來說，即使有物業出租，也會有許多人在欲租物業的 waiting list 上。根本輪不到你。其實，買一個生意往往是買進入西人大商城內做生意的資格和許可。
3. 在開發一個 Plaza或In-door mall時，必須考慮到商店類型的配套，車位的充足和人流的分布等. 因此,政府會對餐館在這個商場中所占的比例嚴格地加以限製，比如不超過15%的商鋪麵積可以用作餐館。而且對哪一間鋪位才可以做餐館都有明確規定。由於餐館內有更多的管道和設備，餐館鋪位的價格也比零售商鋪為高。所以基本上不可能將一個零售鋪位改變為餐館用途。所以，餐飲物業供應量很有限。
二．通常，有以下幾種與餐館買賣有關的情形：
1. 隻買生意，不買餐館物業，成為餐館物業主的租客。 2. 買餐館物業，不買生意或不得不讓原有的餐館生意繼續運營。你成為餐館生意主的房東。3. 既買餐館，也不得不買下生意，然後自己繼續做餐館生意。 4. 隻買餐館物業，無須買生意（原有的生意做垮了停止運營）。你作為新的餐館物業主或自己新開設一家餐館生意，或招租讓別人來做生意。 5 . 買一個剛剛蓋好的全新的餐館物業，自己裝修後新開一家餐館生意， 或租 給別人來新開一家餐館生意。 6. 買一個新的餐館物業樓花，等待其建成。然後，或租給別人，或轉手，或自己做。綜上所述，可見，事實上非常難以找到一個餐館物業，既位置好人氣旺，又可以馬上空出來讓你做，還不需要花錢買生意。所以，選擇很小！
三．投資餐飲物業的成功把握較大，風險較小。多倫多是移民聖地和美食天堂。民以食為天。客戶是永遠存在的，盈利是實實在在的。很容易觀察到一個現象：無論是 In-door Mall還是Plaza, 生意最好最火爆之處往往就是餐館或food-court.你很難發現一個餐飲鋪位竟然空置。餐飲生意本身的含金量如此之高，使得其租約長，租客穩定，租金也較高，所以餐飲物業的回報比較高而穩定，表麵淨回報（即淨租金收入 / 物業價值）可達 7%~10% ，實際回報可達 20 ％以上。物業主就是餐館生意老板的老板！擁有好的餐飲物業在手，就好似擁有一個聚寶盆。
四 . 顯然，購買餐館物業的好機會是購買樓花。這樣，有可能買到你心儀的位置，甚至可以按照你的心願來度身訂造，並完完全全按照你願望來裝修。 買家應該把握住購買物業樓花的良機！但是，在近期華人背景開發商的一些新項目如 Landmark和名食坊中，所有餐飲鋪位也統統隻租不賣。可見發展商對於餐飲物業的市場和前景很有信心！這就更加顯得餐飲物業的可貴！
現在推薦幾個獨家代理內部租售的餐飲物業樓花：
1. Newtown Square （新城廣場）（明年五月份建成） Markham Rd / 14th St. 周邊 多 為雙車庫獨立屋新社區。外邊圍繞著巨型商場，如 Costco, Home Deport, 等， 人氣鼎盛，物流興旺。發展態勢極為良好。餐館物業從 $438/sq 起。
2. 北美最大的華人商城‘錦繡中華’餐飲物業期房 ：二樓大型餐飲商鋪單元，麵向 Steeles 大街和入口處牌坊，可俯視室內中國式園林，最佳位置，適合於做咖啡店或音樂茶座或快餐自助餐店等，淨麵積 2000 sq.ft，僅合 $430/sq.ft net ，比有些 plaza 單位還廉宜！ 價廉物美，增值潛力大。將來一定興旺。
3. 全省公立第一 的 Bayview SS 高中對麵的全新 Plaza內快餐店鋪位租或售，高尚富裕社區。 潛力大，人氣旺。
有意者或有任何房地產需求請盡快聯係筆者。
2008-6-26
發表於加拿大《地產周刊》朱威專欄
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