多倫多地產時空
多倫多房地產投資家園。人生如夢，歲月如流, 世事如棋，地產如磐。堅定不移地走穩健投資房地產致富之路。 :)
作為世界上最適合人類居住的大都市之一，多倫多理所當然地成為了加拿大華人移民的首選居住地。 隨著經濟實力的日益強勁，華人移民在房地產置業投資上越來越活躍。除了傳統上的投資民宅以外，許多人已經涉足到商業地產投資或土地開發投資的領域。事實上，通過房地產投資活動，不少人已經邁向了成功的財富自由之路。
通常，房地產置業投資 可以分為住宅房屋投資、商業房地產投資、工業房地產投資、辦公樓房地產投資和土地開發投資等。投資形式上可以分為投資期房和現房。從用途上可以分為自住 /自用型，自用和分租兼顧型，完全出租型，空地開發或熟地改造型。依照投資形式以及用途的不同，投資回報的方式也不同。以下我們分別討論大多倫多地區華人投資各類房地產的特點。
住宅置業投資 : 安居才能樂業，民宅當然是華人投資者的首要選擇。 在 Steeles Ave以南的North York，Scarborough, Downtown Toronto,以及Mississauga等地,在投資自由產權的房屋時，許多人采用了自用和分租兼顧的方式，以減輕房貸負擔。而如果投資新公寓，則要麽出租要麽自用。在一些大學和大型學院附近（如多倫多大學以及其士嘉堡分校和密西沙加分校，約克大學，威爾遜大學，辛力卡學院等），則有不少專門麵向學生的出租物業。一般而言，在老城區投資 民宅，由於可以分租或出租，當前回報較好，還貸負擔較輕。而在 Steeles Ave以北的Richmond Hill, Markham , Vaughan等地,華人以投資新房屋自住為主，由於不便或不願分租使得 還貸負擔較重，但新屋本身增值極快，回報很好。值得指出的是，無論在老區或新區，投資新房或新公寓往往可以獲得比投資舊房舊公寓更高的回報！如在 Richmond Hill，5年前購買的30萬左右的新屋已經增值了２０萬以上。由於Scarborough老城區的新房很少，物以稀為貴，新房的增值回報甚至更高！而新規劃的Markham市中心的物業，必定是新的投資熱點。考慮到將來會開放中國大陸居民來加拿大旅遊，投資旅館式新公寓或家庭旅館甚至汽車旅館或度假屋都應該是好主意。
商業房地產投資 ：在此主要指商鋪等商用物業的投資。 大多倫多近 10年以來開發的華人商城或商場，大大小小，林林總總，已有70餘處之多（參考明報‘地產金頁’資料）。投資者以香港華人為主，以國語投資移民為輔。限於缺乏經商經驗和經濟實力，目前僅有少量技術移民 涉足到商業地產投資領域。 投資商鋪一般比投資 民宅的回報更高增值潛力更大，但也 更具風險。而正因為較高風險才會有較大的回報！商鋪一般有數年的市場成熟期。新商鋪剛開始可能‘淡’，出租 收益率 可能不理想。 但隨著知名度的提高和客流量的增加，商鋪的收益會越來越好。如太古廣場的商鋪在當初剛入夥時生意清淡，目前已經 人氣鼎盛，商鋪價值節節攀升， 12年以來已經增值了五倍左右！在太古廣場斜對麵的 八達通廣場 國際美食街以及天星自助餐附近的商鋪，在短短的數年內即已大大增值！值得指出的是，一個好的大型連鎖商場往往可以帶動附近的商鋪共同繁榮，如大統華附近的商鋪價值將會看漲。可以預計的是，近年內大多倫多的新華人商城或新購物中心會不斷開發出來，如著名的“錦繡中華”商城等，將會帶動附近物業的升值。 Steeles/Kennedy一帶將會變為多倫多的主要華埠。而隨著經濟實力的增強，更多的國語移民將會在商業房地產投資方麵一試身手。
工業房地產投資 ： 主要指投資開發工業園區，廠房和倉庫或貨棧。辦公樓房地產投資：主要指投資於公司用的或醫生、律師、會計師等專業人士用的寫字樓。這兩方麵的房地產領域目前主要是西人開發商和投資者的天下，往往有專營的商業房地產公司負責其買賣租任業務。當然，華人房地產商和投資者也早已涉足到了工業園區 ,如在Midland/Finch附近星光大道一帶開發有許多工業單位，而附近的“第一廣場”則為一些華人公司或專業人士匯聚的寫字樓。相當於商鋪來說，工業房地產相當便宜，管理費也低。如星光大道工業單位的每平方英尺售價僅為太古廣場商鋪的每平方英尺售價的十幾分之一。對於一些需要較大經商空間同時也需要‘曝光率’的經商者來說，在太古廣場或“錦繡中華”等人氣鼎盛的室內商城買一個商鋪作為對外的展示窗口，而在附近的工業園區買一個價廉物美的貨倉，是一個比較周全的辦法。 但在 投資老的工業單位時，要注意可能的汙染和環境問題。在好地段去設法投資辦公樓的底層 臨街商鋪，是一個明智的投資選擇。
土地開發投資 ：這種投資往往是長線投資，一般具有穩定而較高的收益。 土地資源的稀缺性和有限性，決定了土地的保值增值性。房地產是由房產和地產兩部分組成的。一般來說，老房產的價值應該隨著其本身的不斷折舊而越來越低。而由於土地供給有限，地產由於其稀缺性會不斷增值，因而附著其上的房產投資的安全性和增值性也得到保證。所以房地產的增值主要取決於地產的增值。在多倫多，土地的投資收益主要受到城市區劃所規定的該土地用途的製約。所以，土地開發投資與政府的關係最大，開發商和投資者需要對政策、法律、規劃、財經等因素予以精心研究，如考查城市規劃程度與周邊發展方向，區域繁榮的程度與盛衰狀態，大都市化趨勢對於周邊小城鎮的影響，重新區劃的可能性，大開發商的動態，等等。對於一般投資者來說，投資生地的風險較大。應該投資已經‘三通’和平整細分過的地塊，以減短投資回報周期並降低風險。跟著大開發商走，應該是一個簡單有效的規避風險的辦法。多倫多老市區的土地現量有限，周邊關係複雜，牽涉麵廣，價位也高，也不容易找到足夠大的地盤。如果要獲得較大的投資回報和增值潛力，可能需要北上或到周邊地區去投資土地了。目前，華人投資者積極參與了土地的開發投資。如北到 Barrie , 西至Calgary, 都有華人投資者的積極身影。
總之，投資於穩健的多倫多房地產市場，是大有可為的。誌同道合者一起合作去建立股份有限公司，以類似於房地產投資基金的方式去集資融資，進而進行多樣化投資，應該是一個可行的投資發展方向。
本文曾發表於《地產周刊》第79期。
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