互聯網時代房地產經紀的作用會被取代嗎？

這是一個互聯網的時代。鼠標點擊，各種資訊洶湧而來；手機輕啟，便可神聊千裏之外。各種論壇裏，人們能夠輕易享受言論自由和隨意發布合法信息。在房地產領域內，一些自助性買賣房屋的網站開始出現。在資訊如此公開和信息交流如此便利的情況下，人們開始談論，在房地產交易中，經紀的作用是否會被全麵取代？

房地產經紀到底有什麽作用？筆者認為，一個優秀的房地產經紀具備了多重功能和作用，例如：導購，信息加工和市場分析（房地產信息搜集，處理，萃取，統計和分析，定向提供），中介，代理，推銷商，投資專家，等。在互聯網時代，無可置疑，經紀的某些功能會弱化，如單純的信息提供，導購，或代理，但某些功能必定會被強化，如信息萃取和市場分析，投資顧問，和專業性服務。顯然，互聯網時代對於經紀的專業水平和敬業精神有著更高更強的要求，但經紀的作用是不可能被全麵取代的。

有些人會想，你忽悠誰呢？房地產經紀有什麽技術含量啊？不就是買房賣房嗎？我當然可以不請經紀，自己買賣或轉讓啦。是的，筆者承認，如果你認為你可以，你是可以不需要經紀的，正如你也可以自己辦移民，自己修車，自己裝修房屋，自己種菜等，總之，一切都可以自給自足。但是，可別忘了，互聯網時代恰恰是一個高度專業化的時代。

記得筆者剛剛拿到經紀牌照時，房地產公司老板對我說，公司的培訓項目如何如何好，而筆者則傻嗬嗬地問：我已經拿到牌照啦，還需要什麽培訓？做這行有那麽複雜嗎？該老板隻好搖頭苦笑。多年過去了，筆者還在不斷學習和努力領悟這一行的奧秘，再不敢輕言什麽沒有技術含量。房地產本身是個博大精深的領域，需要活到老，學到老。而頂尖經紀的綜合能力應該是非常強的。看到此有些人可能發笑了：你什麽素質呢，智商不夠啊。其實，我自己也這麽認為。我要是再聰明點早就應該做“富爸爸”了。

言歸正傳。在決定你需不需要房地產經紀之前，建議大家想想以下的問題：

1. 作為賣家，你自己私自出售能夠有效率嗎？發廣告可是很貴的。有幾個人能夠注意到你的賣房廣告？你想省下經紀費用？買家也想省啊。你不便宜賣他為什麽要私買你的？基本上來私買的人都圖的是一個便宜，他們理所當然的就地砍價會使你非常不舒服。而你怎麽知道誰是認真的買家？有些人隻是感興趣和了解市場而已。即使簽約，他們也可以改變主意。你告他違約，他還可以告你隱瞞了房屋的不良狀況。糾纏折騰之間，你賣出的最佳時機就消失了。另一方麵，作為買家，你知道賣家要賣這個物業或生意的真正原因嗎？你怎樣才能保證自己不會買到一個不好的物業或一個已經垮掉了的生意？也許，對方並不是有意要坑你，而是他也不懂或沒有注意。但在事後，誰能夠說清楚他是有意坑蒙拐騙還是無意的疏忽？還有，你要化許多時間來學習有關知識，要化許多精力來尋找目標，費時費力費錢，操心啊。你的時間和精力難道不值錢嗎？更常見的是，談了半天，怎麽也談不攏。因為通常買賣雙方的思維方向是相反的，肯定有利益衝突。誰來保證交易的公正性和成交價的合理性？

2. 在購買商業房地產或買賣生意時，情況更加複雜，因為涉及到更多的事項。比如，買賣生意除了買賣雙方之外，也涉及到生意所租用物業的業主（房東）和商城的管理辦公室，在特許經營的情況下還會涉及到總店。如買賣餐館生意，可能涉及到酒牌，生意許可或執照，租約是否可以延續，環境，衛生，經營範圍問題（如隻可以做南亞餐），等等。你是否認為你可以把握這些？你是否對於自己的房地產專業水平有足夠自信？比如，你掌握了足夠多的信息嗎？懂得如何把握物業或生意的價值嗎？怎樣估價？住宅或商業房地產的當前市場和趨勢如何？怎樣寫合同和條款？怎樣談判？如何去查和到哪裏去查有關 zoning 或物業用途的文件？這個生意要怎樣做才能符合環境和衛生要求？怎樣才能保證自己不掉入一個陷阱？有沒有忽視什麽事情？等。

3. 也許，在親朋好友之間可以自己交易。但任何人的社交圈子都是有限的。你靠什麽來知道，你的親朋好友介紹給你的這個物業或生意是性價比好的，或是剛好適合你的需求的，或價格是很合理的？另外，在現代社會裏，即使是在親朋好友之間，甚至在兄弟姐妹之間，也要講法，不要隻講人情或不好意思。不要相信任何人的口頭承諾！要做到“親兄弟明算賬”。以下的事例並不罕見：我們是老鄉啊，同學啊，或親戚啊，都知根知底的，整這麽複雜幹啥？寫上幾條協議不就行啦？我還能夠坑你嗎？結果成交後是互相抱怨，互相懷疑，甚至對簿公堂。多年的友誼和親情化為烏有！

看到這裏，我相信你會明白為什麽要請經記的道理。請相信房地產交易尤其是商業房地產交易其實是很複雜的一件事。當然，如果你還是覺得你自己完全可以把握，那你自己當然可以去交易。在交易的過程中請注意我上麵談到的事情。祝你成功！如果你覺得還是要請經記為好，當然就要請一個認真負責，誠信可靠，經驗豐富 , 能力較強，水平較高的經記，他將會盡心竭力地為你服務，爭取你的最佳利益。謝謝信任！

2008-04-21

發表於加拿大《地產周刊》朱威專欄

William Zhu, Broker

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