如何規避新公寓投資的風險

By William Zhu 朱威

常言道‘沒有風險的投資就不叫投資’，房地產投資亦然。雖然一般來說房地產投資要比金融市場中的投資更有保障，但其風險也是顯而易見的。在多倫多, 公寓期房項目一般都需要二～四年左右才能完成，因此存在著一些不確定性的因素和風險，例如市場變動風險，經營風險，流通性風險，收益風險，法律風險，借貸風險，利率變動風險，等等。另外，還存在開發商是否可靠，能否按時交房，押金是否安全，項目是否受到保障等風險。在市場分析和投資實踐的基礎上，筆者認為，可以用以下途徑去有效規避或控製新公寓投資中的風險：

1. 在好地段投資新公寓以規避市場性風險　市場性風險主要是指由於市場供需狀況引發的投資風險。多倫多新公寓有著明顯的價格差異，如同樣是500平方英尺的1 bedroom apt, 由於地段的差異價格可從１０萬餘到２０多萬！有些房產投資者往往受到低價的誘惑去買低端的新公寓，而並不了解這種低價位的深層次原因。如並沒有對其所在地段的市場需求狀況，居民組成，安全因素，經濟情況以及消費能力進行深度的市場調研。事實上，有些地段居民收入有限，難以承付較高的房價支出，新公寓的租賃市場疲軟，治安情況複雜，物業的保值性差，使得投資者的整體收益也差。所以，筆者多次指出，要在Yonge街地鐵沿線, Bay街, University街，Bayview 街沿線,和多倫多城區湖邊等好地段去買新公寓，其保值升值性和投資收益會比較好，也比較可靠和穩定。特別是多倫多downtown 的金融-大學區（Yonge-Bay-University/ Front- King–Bloor），為眾多的一流公司和銀行總部機構的所在地，又有著名的多倫多大學以及Ryerson大學等，豈能不旺，豈能不值錢？黃金地段，需求旺盛，一流租客，都保證了此區公寓物業的價值和投資高收益。記住，當房地產市場往上走時，好區的物業會首先上揚；而萬一市場下跌時，好區物業的抗跌性也強。

2. 進一步地，要注重回報率，以規避經營風險，流通性風險，和收益風險等。原則上，不能產生現金流的新公寓，就不宜購買！而好回報往往是和好地段一致的。投資時，重要的是要看投資回報或收益，而不是價位。隻要回報好而穩定可靠，價位高些又有何妨？換言之，如果沒有好的回報，再便宜也不宜買。

3. 找一個好的房地產經記為您服務，標準是專業精深，經驗豐富，認真負責，誠信可靠。其任務是為客戶找到好的新公寓項目和可靠的發展商，盡可能爭取到優惠，並進行市場分析和風險評估，選擇價位和大小都比較適合的戶型，進而做正確的投資回報分析計算。此外，還要幫助客戶解釋和檢查買賣合同。如果有可能，還應該爭取為客戶在合約中加上保護買家的條款。在經記的幫助下，投資者自己也要認真閱讀合約。

4. 在10天冷靜期內，請一位專長於房地產的律師看合約文件，以規避法律風險。律師實際上是您新公寓買賣合約的最終把關人！在此，應該重點注意合約和disclosure statement中的以下事項：押金是否放在trust信托賬戶中，項目延期時的處理；如果項目不能建成時的處理；過戶時可能調整的各項雜費；是否加入了新屋保障計劃，預算是否合理，等等。

5. 盡可能在10天冷靜期內去銀行獲得貸款預批文件，以規避個人財經情況變更所造成的借貸風險，和利率變動風險，保障自己將來的借貸還貸能力。如果您的條件合適，銀行可能為您公寓期房做有效期長達24個月的貸款預批文件，如有必要將來還可以進一步延長有效期。

6. 確認您的新公寓受到TARION 新房保障項目的保障。 在新房建成時，應該在搬入之前進行驗房（Pre-Delivery Inspection），根據Construction Performance Guidelines，對房屋內外和通風，供熱，電氣，管道係統等進行全麵檢查。 如果確認合格，就及時完成和提交 Statutory Warranty Forms 給Tarion Warranty Corporation，開始受Tarion項目的保障。

曾發表於《地產周刊》第71期, 2006。作者保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！

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