風物長宜放眼量 －大多倫多二○○七年度房市前景的討論實錄

By William Zhu


問：大多倫多二○○七年度房地產市場的大幕已經開啟．許多朋友都非常關心本年度大多倫多房地產市場的前景．您是否能夠就此做出分析或展望呢？

答：房地產市場，曆來是叫好者有之，唱衰者也有之．而我講究實事求是．我認為二○○七年度大多倫多房市前景是：春光明媚，雲淡風輕．即本年度本地房市的開盤形勢明顯利好，並將以穩健的走勢上升．當然，這隻是我的看法．你可信可不信。

問：你說今年的房市前景不錯，有什麽依據？

答：我在最近的交易中發現，去年末有許多盤難以賣出，但今年一開始，其中不少盤即迅速出售，成交價也在節節攀升．原因是冬季交易向來不活躍，加上去年末房市形勢未明，買家多在持幣觀望．而新年伊始，萬象更新，本地經濟形勢良好，貸款利率偏低，就業率高企，買家信心和積極性增加，購買欲望升高．當然，最關鍵的還是有強烈的房地產需求和良好的購買能力。

問：不是說美國的房地產都在 down 嗎？難道多倫多的房地產就不會 down?

答：事實勝於雄辯。多倫多的房地產至今還沒有 down 的跡象。要知道房市不同於股市。房市主要是本地化而並非全球性的。多倫多是加拿大最主要的移民城市。源源不斷的移民，大好的經濟形勢，高企的就業率，低位的貸款利率，強烈的需求等，共同舉起了大多倫多房市的藍天．

問：難道多倫多的房市就這樣繼續漲下去嗎？永遠不會 down? 　還買得起嗎？

答：從長遠來看，房市必定是保持上升態勢的，雖然會間以較短期的下滑。別忘了房價上漲有通貨膨脹的因素．記得讀過的英國小說裏記載，一百多年前幾英鎊就可以買幾隻乳牛，而現在幾英鎊隻能買個漢堡包．這就是通貨膨脹的體現。土地，建築材料，人工，都在明顯漲價。多倫多房地產局的數據表明， 1970 年時多倫多平均房價不到 3 萬元，而現在是 36 萬元左右。房地產成交價的曆史曲線圖一定不會是對稱的正態分布，否則房價就會永遠在 3 萬元上下。從可以查到數據的 1970 年到 2006 年這 36 年間，隻有 1989 年到 1996 年這 7 年間多倫多房市是下挫的。從上一輪上升期的 1970 年到 1989 年，起碼在連續的 19 年裏多倫多房市是一直上升的。而從本輪上升期開始的 1997 年到現在，還不過 10 年。就業率的增加，投資移民的增多，富裕國家如產油國移民的增多，都會強化購買力。怎麽說呢？永遠是有人買不起，而有人還覺得便宜。房價上漲是不以人們意誌和好惡為轉移的客觀事實。我們隻能麵對，而無可逃避。

問：我很想買房，但真的很害怕房市 down 啊。怎麽辦呢？

答： 6 年前就有人由於擔心房市下跌而不敢買房。看來你是保守型的。你怎麽能夠肯定，房市在近年內會 down 呢？有什麽不利因素使得多倫多房市非得下滑不可嗎？難道你要為了目前並不存在也不可預知的房市下滑而憂心忡忡嗎？難道你每月付出的租金不是金錢嗎？如果房市在將來的 5~10 年內還不下滑，你不是虧大了嗎？即使房市會 down, 你也得住房啊。再說一遍，房市不同於股市。股票可能會變成廢紙，而房地產永遠有其價值。即使在房市的低穀，你隻要安安穩穩地守著你買的房屋，終究會有雲開日出的那一天。隻要守住，你的房屋最終一定保值增值！現在，如果你覺得房市不明朗，而你要買自住房的話，就建議你買一個中低價位的房屋。因為在過去的若幹年裏，中低價位的房屋漲得不太多，即使下跌也會跌得有限。

問：如果是投資，今年什麽樣的房屋類型會最被看好呢？

答：這真是一個見仁見智的問題。我認為是商用物業，如各種店鋪（ Plaza unit, In-door mall unit, 或大廈底部的商鋪），和酒店式公寓或新的上居下鋪式物業 , 因為大多倫多商用物業的開發總的看來是方興未艾。十幾年前，由於沒有小型化的商用物業出售，投資加拿大的商用物業需要雄厚的資金。這是因為在西人的 Mall 和 plaza 內，店鋪向來都是隻租不賣的，除非將整個商場出售給你。以 13 年前 Pacific Mall 的興建為起始，華人開了多倫多商用單位小型化出售的先河。從此後，任何人以小額資金就可能投資商用物業，這就大大促進和繁榮了商用物業市場。這是華人在加拿大房地產領域的創舉和貢獻。近年來，由於投資回報良好和需求旺盛，商用物業項目的開發十分看好，如‘錦繡中華’項目，‘遨天置地’項目，新城廣場項目都大獲得成功。一些新的商用物業項目也正在策劃或即將推出。有意投資者可與我聯係。

問：發展趨勢如何？有什麽特別之處嗎？

答：有一個顯著的標誌是，近年來，可出售小型店鋪產權的商用物業項目的開發不再僅僅是華人的行為，而有了西人的共同參與，甚至以西人開發商為主。項目的選址也不再局限於華人聚居之處，而是向更廣大的地區發展，如 Markham, Richmond Hill, 甚至 Brampton. 另外，買家也不再局限於華人，而是有了多種族裔的投資者積極投入。所以，需求更加旺盛。可以預計，在不遠的將來，在周邊的城鎮都可能會興建起這類商城。所以，風物長宜放眼量，請抓住時機，房地產投資領域是大有可為的。

曾發表於《地產周刊》第107期，2007。_____________________________________________________________________________________________

William Zhu, 朱威，電話: 416-821-5817　[e-mail]

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