誰決定了多倫多房地產市場的價格？

By William Zhu  朱威

多倫多的房地產市場向來是個眾說紛紜的熱門話題。曾經有些客戶問我，多倫多房市是否存在發展商和經紀對於房地產價格的操縱或哄抬現象？誰決定了多倫多房地產市場的價格？

本人的回答是：多倫多房市是不以任何個人的主觀意誌為轉移的。供需平衡，移民國策和多種財經因素共同決定了多倫多房地產市場的價格。多倫多房地產市場的繁榮和發展，是一百多個族裔的人民共同參與的客觀結果。多倫多的房市是穩健的，房價是實在的，任何人都難以對此予以操縱或哄抬。

加拿大是一個依靠移民來維持國運的國家。 為滿足經濟和社會發展的需求和解決出生率下降、人口老化和技術員工日益短缺等問題，加拿大必須從世界各地引進移民。外來移民已經成為加拿大人口增長的主要來源。其中，前來多倫多的移民最多。據加拿大統計局資料，多倫多的移民數量在 2001年時就已經高達 2,032,960， 占當時居民總數 4,883,800的41.63%！大量 移民源源不斷地從歐洲，亞洲，中東和南美等地前來，攜帶了大量的資金，因此也不斷擴大了多倫多對於房地產的需求。 而 加拿大的國策一直是鼓勵人民投資和擁有房地產的，私人可以擁有房地產的永久性產權。所以加拿大的國策是房市長盛不衰的一個根本性原因。

在財經因素中，失業率（ Unemployment rate）、銀行貸款利率（Prime interest rate）、通貨膨脹率（Inflation rate）、外匯交換率（Exchange rate），新屋建造量（Housing starts）都是關鍵性的指標（Key Indicators）。加拿大現時的失業率是多年來的最低點（6.4）。銀行貸款利率從過去四年來一直保持在比較低的位置，為二戰以來貸款利率最低的時期，雖然今年以來已經明顯上調。通貨膨脹率近三年來被控製在3%以下。外匯交換率（加元兌換美元）已經高達0.8743,表明加元越來越堅挺。因為需求量越來越大，新屋建造量越來越大（如在2006年3月開工的新屋已達252,000）。正如多倫多房地產局總裁Meehan先生所說，目前所有的數字和資料，都顯示消費者麵對的是一個穩定、健康的市場。加拿大目前經濟強勁、就業率高、就業機會不斷增加，勢必繼續吸引移民遷入，當然會繼續擴大對房地產的需求。

在加拿大這種成熟的資本主義社會裏，政府隻是在稅收，主要銀行利率，移民政策和城市區劃上予以控製，而並不對房地產市場直接幹預。如土地是在市場自由交易的，而不像國內是在國土局批的。由於多倫多是個典型的移民城市，發展商和經紀都有著多族裔的背景，存在著多方麵的差異，所以這些發展商和經紀不可能也無法統一協調出一個價格。某發展商可以控製某個樓盤的價格，但如果這個樓盤的價格太貴是沒有人買的；經紀更是要受到買賣雙方意向的製約，沒有人可以控製整個房市。一百多個族裔的人民包括移民隨機性地參與房地產交易，形成了多倫多房市的供需平衡格局。一切都是自由競爭，自由選擇的結果。

多數新移民認為房地產價格上漲太快，攢錢的速度還趕不上房地產價格的漲幅，而也有些人認為投資多倫多房地產的回報太低。究竟如何呢？我們還是看看實際數據：

Year	1996	1997	1998	1999	2000
Average Price	8,150	1,307	6,815	8,372	3,255
相對於上一年的漲幅		6.63%	2.61%	5.33%	6.52%
Year	2001	2002	2003	2004	2005
Average Price	1,508	5,371	3,067	5,231	5,907
相對於上一年的漲幅	3.39%	9.45%	6.43%	7.56%	6.56%

可見，從 1996年持續至今的多倫多房地產牛市的年實際升幅從2.61%到9.45%不等，多年平均後僅為6.05%，並不像人們認為的那樣大。應該注意的是，在減去每年大約2～3%的通貨膨脹率以後其年平均實際增長率不過在3～4%左右。這充分表明多倫多的房市是穩健的，並沒有瘋漲！

誠然，房地產也存在牛市和熊市交替循環的周期，但肯定是以牛市為主，長期來看總體呈現出波動型上升趨勢。從長遠來看，由於土地價格，建材和人工成本都要上升和由於通貨膨脹率的存在（意味著錢在逐漸貶值），房地產當然會越來越貴。這是生活中無法不接受的一個現實。所以我們必須以健康積極的心態去麵對。

曾發表於地產周刊第73期。

_____________________________________________________________________________________________

William Zhu, 朱威，電話: 416-821-5817　[e-mail]

_____________________________________________________________________________________________