投資房地產（2）

謝謝大家的熱情鼓勵，好久沒有感覺這麽受歡迎了。 怪不得聖經說：“施比受更有福了”。 真應該早就把這些經驗寫出來。 也鼓勵還在潛水的朋友們都出來寫一寫，將文學城投資理財的事業辦得更紅火，我們一起幹吧！

 

在我繼續寫下去之前，我想回應幾個網友的問題與評論。

 

評論1：

 

網友jy101說：

 

the problem of buying a tax lien is the owner can have up to 2 years to redeem the property back, and you may only end up making 10% for the 1st year of the lien price or 20% for up to 2 years. that means you can not sell the property because no clear title, or invest money to rehab the property.

 

我的回答：

 

這恐怕是各州不一樣。 

 

嚴格的說， 與欠稅有關的房屋拍賣有兩種，一種叫做“Tax Lien Foreclosure Sale”， 一種是“Tax Deed Foreclosure Sale””。 我比較懶，現在還沒有搞清楚中文該怎樣翻譯。Tax Lien拍賣的不是房子本身，而是所欠的稅，就是你替欠稅的房主將稅交了， 然後在一定時間（一年兩年？）裏房主要連本帶息的還你。利息各州不一樣，有的州年息50%，有的州就低一些。錢是由當地政府給你的，所以說有政府的擔保。拍賣的是那個利率，誰願意接受的利率低誰就贏了。 倒時業主還是還不起稅和利息，那房子還得二次拍賣。 那當初贏了Tax Lien拍賣的就有一定的優勢了。參加這種拍賣據說跨州也可以操作，我沒有做過，請做過的網友補充。說得不對的，也請原諒。

 

本州是Tax Deed拍賣。所以我對Tax Deed拍賣就熟悉一些。拍賣的是Deed，就是拍賣當日房產過戶的那一種。 拍賣完了警察局給你一個Sheriff’ Deed。 沒錯，為了保護原來的房主（美國和諧社會的一個表現），原業主可以在一定時間裏麵

交錢贖回房子。 除了繳回欠稅等費用外，在本州，原業主還要保證在拍賣中購買房屋的本金和一定回報。本州規定的贖回期是六個月內， 保證的回報是25%。如果所拍賣的房屋是自住屋(homestead), 那麽贖回期是兩年，六個月以後的回報是50%。 （我說了我不透露我住在那個州，為此還挨了一位姓項的網友的罵， 雖然他後來道歉了。 這下是更是欲蓋彌彰了，好在這是一個公開的秘密了 --- 我怎麽覺得自己在寫一部蹩腳的偵探小說啊）。 JY101網友說的兩年20%， 可能是別的州。 你要是嫌少， 搬到本州來啊。

 

問題1：

Tafa網友問道：

So what a new guy should do now？

 

我的回答：

 

我不知道你有多“新”。 如果你還在沒工作呢，先找到工作再說；如果你工作了，還沒有成家，就先成家再說；如果你成了家還沒買自己的住房，就先買了自己的住房再說；如果這些你都有了，401（k）也有了，IRA/Roth IRA， 529 Plan也放滿了， 有了，你還有錢，你還是耐心看看我的博客， 看看你能不能做這個再說。 房子總在那裏，今天不買，明天也可以買。我自己做的不是很成功，主要是我做的時間也不長，還有，不是跟你說了嗎？我正在注冊做RIA，所以房地產這塊也是半心半意。 原因還很多的，我會慢慢講出來。

 

上回說到哪了？ 對對，我從警察局的網頁拿到了7月要拍賣的房產清單。 有地皮， 有房屋。 我決定隻看房屋。地皮拿到了， 我能想到出路就是一條---轉手賣出去，要在上麵開發也行，但那離我的核心能力(Core Competence)更遠了。我對那一道沒有經驗。想象不出來，自然做不到。人也多大膽，地有多大產，就是這個道理。其實可能更省心一點，起碼沒人偷你的地皮，下次做了， 再寫一寫吧。

 

房屋我就會怎麽打理。 幾年以前，我就開始買這裏的出租屋，十來萬一棟，月租一千左右，招租，退租，插牌子，摘牌子， 閉上眼我也會搞。拍賣買到了房子，不讓立即賣掉，我就拿來租！租金回報如何，我已經告訴大家了，隻要買得便宜，再怎麽樣都錯不到哪裏去的。想起一件事，最近次級貸款的事鬧得滿城風雲，房子就更好租一點，報紙上都這樣說。

 

買得要便宜，還要有將退路想好。買房子應該和買股票一樣的， 如果買房子的回報大，就買房子，股票大，就股票。 白貓黑貓，都是好貓。房子與股票， 正好能滿足的Diversification的需要。其實，我也是Warren Buffett和Benjamin Graham的學生。 我也信“Margin of Safety”。這不， 我和朋友要開的這間投資管理公司，也是基於Warren Buffett和其它投資大師的投資理念，什麽都要獨創，哪裏那麽多創新？ 真理隻有一個，對不對？

 

唉，我把時間都用掉了，今天可能不能寫我是怎樣去看房子的了。 先說對不起了，以後一定補上。