周末灌水：老瞎瞎說專業房地產從業者(real estate professional)之法律規定
前兩天老瞎推薦了一篇鳥語關於專業房地產從業者之法律(real estate professional)規定的牛文(Tax Geek Tuesday(?): The IRS Finally Figures Out The Real Estate Professional Rules以下簡稱“鳥語牛文”)。為了避免瞎說誤導，特別提醒了有興趣且能讀鳥語的讀者自行閱讀學習。我相信這裏絕大多數點看了老瞎新帖預告的朋友都自行看了這篇牛文。誰跟錢有仇啊？！
這篇鳥語牛文有點兒長，而且不管作者如何聲明使用了直白淺顯的鳥語，老瞎很確定對不少鳥語不很靈光，對美國稅法不那麽熟悉的新移民來說，文中的鳥語還是挺繞的。下麵是我認為 該鳥語牛文 中最要緊精華內容是：
如何在報稅時合法使用在從事房地產業（生意）中的虧損折抵你的其他正常收入，如何合法規避擺脫Form 8525中規定的Passive Activity Loss Limitations，根據美國稅務局（IRS）的規定，隻有當報稅人聲稱自己符合美國稅務局規定的專業房地產從業者(real estate professional)時，報稅人才可以合法地使用在從事房地產業（生意）中的虧損不受收入限製地折抵你的其他正常收入。這個問題就轉化為什麽人可以合法地聲稱自己是 專業房地產從業者(real estate professional)。在實際報稅操作中，人們發現不僅僅是普通報稅人對專業房地產從業者(real estate professional)的稅法規定感到困惑，就連最牛的著名四大會計師事務所的從業者們甚至美國稅務局的專業稅法律師們在對於專業房地產從業者(real estate professional)的稅法規定的解釋上都同樣存在困惑甚至錯誤解析。這種現象的造成源自於美國稅務局（IRS）規定的內在矛盾性。熟悉美國法律和稅法的朋友們都知道，由於曆史原因，美國法律和稅法這麽多年來在不斷地更新修改完善，變得越來越複雜。不斷打補丁使其完善的直接結果是不可避免地出現了眾多的內在矛盾從而構成了無數的稅務法律灰色地帶（tax loopholes）,而這些灰色地帶的解釋權在美國稅務局手中，一切由IRS說了算。用北京人常用的歇後語來說就是這屬於王八的屁股---龜腚（規定）。
該鳥語牛文作者根據過往針對專業房地產從業者(real estate professional)判例以及IRS規定（IRC § 469）總結出以下要點任何報稅人若想成為成為專業房地產從業者(real estate professional)必須滿足下麵這四條（特指在該報稅年）：
1、該報稅人必須從事法律規定的房地產業或生意。
2、該報稅人必須滿足 實質參與（Material participation） 稅法（Reg. Section 1.469-5T）規定中的七種房地產經營活動之一。
3、該報稅人在實質參與法律規定的房地產業或生意的經營活動中所花的時間必須超過所參與的非法律規定的房地產業或生意活動所花時間（特指非房地產的日常工作，比如擒屎皇們的W-2工作）。
4、該報稅人在實質參與法律規定的房地產業或生意的經營活動中所花的時間必須超過750小時。
幾乎肯定會有朋友抬杠：這有啥啊？這幾條我早就知道了，哪裏還用你老瞎忽悠啊？我也無法滿足這些條啊！
針對可能的常見問題，多忽悠幾句：
1、這裏沒規定你一定是掏糞的擒屎皇，也沒有要求你是有執照的房地產經紀人。
2、實質參與請自行閱讀規定細則，這方麵估計疑問最少；
3、和4、這兩條一定抬杠的最多，不過也最簡單最關鍵。仔細研讀2、，再將您的所有相關法律允許的活動所花時間和所做的實質參與的經營活動統統記錄下來備查，您也許會發現，滿足3、4、兩條會比你想象的容易得多得多。（比如上網查找購買下一個白菜房的機會，做市場調查決定最合適的租金或者倒買倒賣的價格，等等等等，上網在文學城BSO， bull shxting是否能算這類時間則要您自己參考法律規定決定LOL）
再次聲明：老瞎不是專業會計師，不是執業律師，以上所言均為瞎說、大忽悠，典型的bull shxting。如果您被誤導了，僅僅說明您比老瞎更加腦殘！！采用任何上述內容的後果，請您自己為自己的行為負責。老瞎強烈建議您谘詢專業人士！！！！
又耽誤了您的寶貴的幾分鍾聽我胡扯！謝謝閱讀，報稅順利，周末愉快！
