N年前，老瞎被一個老美年輕房地產經紀人忽悠上了地主之路。這個經紀人是個很有趣的人，幫助了老瞎很多很多，以後專門寫他的故事：）
進入掏糞工行列後，被這個經紀人忽悠得相信要想成功舉要舍得給自己投資，不斷學習。於是積極參與當地房地產投資者協會的每月例會。在例會上可惜沒學到什麽特別有用的信息，反而被忽悠得花錢參與了若幹房地產投資的忽悠會（RE investor's boot camp)，其中一個就是教這些財迷鬼們如何“空手套白狼"--how to use other's money to get rich。方法無數，基本思路基本上是不用自己的錢或者僅僅用自己很少的錢去控製某房地產，達成交易後從中牟利。這種收費的忽悠課程上鮮見同胞參與，老瞎和瞎嫂參加了好多個這樣的忽悠課程，記得僅僅在一個課程上見到了以前在南方州的兩個老朋友。那是他們的業餘地主已經做得風生水起。自己的W2工作反而變得是業餘玩玩了，要不是看到W2工作提供的各種福利，也許早就把各自的W2工作辭掉了，因為投入的時間跟做地主的回報根本不能相比。後來多年失去聯係了，不知道他們後來做到了多大？也許他們也在本壇潛水多年了呢：）
書歸正傳：上述忽悠課程給老瞎和瞎嫂增加了很多常識性的房地產相關知識，特別是關於如何忽悠rent to own的交易。如何充分利用稅法中針對房地產投資的loopholes合法減稅，如何規避高風險的減稅項目。總而言之，盡管忽悠課程的大部分時間都是忽悠，但是過濾下來的真知灼見也的確是含金量很高的真金白銀。所花費的學費和時間在這些年的掏糞經營中不僅早就撈回來了，回報早就超過了當初的投入。
老瞎盡管又瞎又笨，不過特別擅長忽悠和學以致用。忽悠課程學了本事以後，在一個典型的中產相對好區買了一個162K的三臥兩衛的平房。買前已經調查好了周圍的鄰居的可比的類似房子都在200K 上下。該區類似的房子月租可以輕鬆租到每個月$1400。用今天老瞎的標準來看就不算是個很好的deal了，當時還是覺得撿了個大便宜。那個年代internet還不盛行。報紙上登了廣告招租，還在周圍插了幾十個招租的牌子，同時聲稱可以考慮rent to own。
那個區域當時是個出租的熱區之一。廣告一出，很快就有很多反響。一天一個自稱名為馬爾卡姆的談吐極為文雅的人號稱對rent to own很有興趣。於是作為優先考慮的候選房客給他看了房子。去之前仔細複習了忽悠課程的相關談判要點，打印了周圍最近售出的可比的房子的情況細節與售價。預定如果在預定售價198K,每月租金$1600,加上non-refundable$10,000 option fee就跟他成交。當然背景也必須查了才能簽約。
到了約定的時間，準時到了房子，看到一輛嶄新的林肯牌轎車已經停到了 路邊在等我們。我們下車後看到從林肯轎車裏走下來一個西服革履的非裔男子，大約五六十歲，長得非常像前些年總演黑人美國總統的那個演員，一臉的剛毅正氣。相互寒暄後，領他進了我們的房子，看了房子的結構後，特別是介紹了地下室可以加一個逃生窗就可以變成多出一個合法臥室，這位馬爾卡姆頓時眼睛一亮，幾乎立即說”這房子我要了，談談如何做rent to own吧。”於是老瞎開始忽悠，如何如何研究了周圍的房地產市場，這類房子在多大半徑範圍內有多少在過去的一年內有過成功的交易，價格的範圍，以及和這個房子的相同與不同，加上當時（2004年）當地房地產市場開始火爆，展示了當地市場的價格曲線以及趨勢，為什麽兩年後這房子會值至少$235K.我們願意不要$235K。如果現在和我們做rent to own。我們可以接受鎖定兩年後在$230K賣給他。就算價錢變得再高我們也必須在這個價格賣給他，假如市場變化了走跌了，他有權利不買，隻不過損失了option fee。對他幾乎百利而無一害。這都是從忽悠課程裏學來的，又被老瞎以中式鳥語忽悠給了他。
馬爾卡姆始終微笑著聽老瞎忽悠，簡單詢問了一下老瞎所做的房價comps。的一些細節，而後開始很優雅地就房價討價還價，很快雙方達成了鎖定兩年後的房價於$225K、月租金$1600、option fee $5000分若幹次付清、rent to own term for 2yrs，另外他負責出資在地下室加裝逃生窗(egress window)。按照慣例，老瞎解釋了背景調查的老規矩，要求信用良好，無犯罪記錄、無eviction記錄。馬爾卡姆連連說沒問題，早前他自我介紹了是一個非裔charter school的校長，記錄絕對良好，並主動交納了申請費和一千美元現金做押金，要求別再接受別人的申請了。老瞎和瞎嫂心裏這個美啊：掙錢也太容易了，20%的頭款借錢買了這個房子，一點點修理也不用做，兩年後能賣掉就不僅僅掙了每個月的租金還能房價上翻出$63000, 還不用支付任何傭金。這不是天上掉了一個大餡餅嗎？
回家後馬上查了馬爾卡姆的背景，結果信用記錄良好，無任何不良記錄。通知接受申請及背景調查通過了，約時間簽訂合約。馬不停蹄地調出忽悠課程提供的合約樣本，適度修改後準備好了文件。一周內雙方簽署了合約，又收了第一個月的房租和兩外兩千塊錢作為Option fee的一部分。一起跟馬爾卡姆檢查了房子現狀，簽署了房子交接的現狀記錄，給了鑰匙，老瞎和瞎嫂長噓一口氣，第三個房子就這麽簡簡單單地租了出去。就算兩年後房客反悔不買了我們也不吃虧。吃了兩年房租，吞掉$5000 option fee, 加上房客出錢加裝的逃生窗，房子增值不說還可以多一間合法臥室，以後房租可以從$1600輕鬆加到$1800。哇！世界是如此的美好，掙錢是如此的容易。假如我們一直不買自住的房子，早十年就這樣投資房地產不是早就發了嗎？
一時無事，數月後開春，去視察看到逃生窗已經建好，通過了檢查，每個月的房租準時出現在賬號上。一切還是那麽的美好。
一年後某月租金沒有到位，電話聯係馬爾卡姆，他很客氣的解釋資金出現小小麻煩，會晚付加遲滯費。幾天後，收到了，又平靜了一陣。接著租金又收不到了。開始還接電話解釋，後來這位馬爾卡姆就聯係不上了。
老瞎和瞎嫂想：壞了，難道說傳說中的地主沒做過驅趕房客就不算做地主畢了業這就輪到了我們了嗎？趕緊去那個房子去視察，似乎一切正常，仍有人居住，院子草坪如何月約定的一樣修剪整齊，養護良好，不過去了幾次也沒看見那輛嶄新的林肯豪華轎車。聯係不上馬爾卡姆也無法進屋子檢查。不過看到進出房子的幾乎都是些白種成年男子，心中疑惑這個純粹非裔老美的親戚怎麽都是些白鬼呢？那時互聯網搜索能力已經大大提升了。查了馬爾卡姆提供的住址，似乎是個很好的區，很大的房子。他為什麽要租這個房子呢？足了似乎也不是他在主到底怎麽回事呢？
經過不斷電話聯係留言，要求麵談。終於一天通了電話，馬爾卡姆希望我們在他的學校麵談。去了學校才發現他的charter school 居然是個很有規模的學校，學校建築很大，很漂亮，進出的都是些有錢的非裔美國人的孩子，來接孩子的家長也和常見的黑人很不相同，似乎都是些受過良好教育的職業人士。老瞎跟學校前台的黑女士解釋了來這裏和馬爾卡姆有約來見他談事兒。黑女士非常熱情地說：找打狗拖馬爾卡姆啊？我馬上通知他。請到旁邊會客室等候。這時才知道這位房客還是個博士。：）老瞎等了大約五分鍾，馬爾卡姆出現了，看上去似乎不再像那位電影明星那麽有風采了，似乎消瘦了很多。他寒暄幾句後，解釋最近身體不好、做了手術、財務上出現了些問題，很抱歉房租沒有按時繳納。他還在積極籌措，會盡快補上，請再寬容他幾天。老瞎看到他學校的運營那麽紅火，似乎不想賴賬的人，於是同意寬容幾天並且約了來拿錢的時間。
如約拿到了遲交的房租和遲滯金後，下個月租金又不見了。而且真的聯係不上了，手機的留言也滿了不能留言了，交房租或搬走的通知也寄給了他，沒有任何消息。準備上法庭驅趕前老瞎不甘心，心想死馬當成活馬醫，再去學校找他！去了幾次學校也撲空了，隻見到了他在同一個學校任教的太太。他太太似乎顯得很憔悴。說話心不在焉。僅僅能告訴我馬爾卡姆今天不能見我，他一直在開會。也許明天來試試看。但不能保證能見到。
老瞎第二天請了半天假，下午早早地就去學校堵馬爾卡姆。如預想第一樣。前台黑女士說馬爾卡姆在會議中，答應通知他老瞎來找。這樣一直等了半天也沒見到，次日同樣來這裏堵他。等了幾個小時，看見他跟幾個學生家長從會議室出來，打了招呼，他說可能沒空。我說我們今天必須談談，我會等他。一直等到了傍晚七點，天已經徹底黑下來了，馬爾卡姆知道我不和他談不會走掉才過來跟我見麵，照樣很客氣地抱歉讓我久等他了，不過仍然沒錢付給我。他解釋說他得了癌症，剛做了手術，財務上也出了些問題，實在沒錢給我。我也很同情他，表示理解，但生意是生意，不能這樣拖下去，這樣我就隻能去法庭驅趕他了。又胡扯忽悠了半天，老瞎表示今天必須拿出個解決方案，否則隻能驅趕。到了這一步，他終於開始說實話了。
馬爾卡姆表示他跟我玩了一個“空手套白狼”，他根本不需要租房子，不過覺得是個好機會，他找了一個需要房子的下家，玩兒了一個同樣的rent to own。不過他現在沒錢支付租金了。唯一可能的方案就是讓我跟他的房客直接打交道看能否找到解決方案。
兩天後，在這個charter school見到了馬爾卡姆的下家，真正的房客莫哈默德先生，一個長相特別憨厚和善的中等身材的非裔哥們兒。三頭對案，整個故事方見端爾。
原來是馬爾卡姆顯然也去過老瞎參加過的忽悠課程，學來了rent to own的秘籍就遇到了老瞎這樣的房地產新手，如法炮製，在老瞎這裏租到了房子，一轉手就給了這位莫哈默德，價錢加到了兩年後房價$240K,每月租金$2000,option fee $10,000。不過現在馬爾卡姆也沒錢退給莫哈默德了，租金莫哈默德都是準時付給了馬爾卡姆的。如果現在驅趕的話，最無辜的是莫哈默德。
莫哈默德是怎麽回事呢？為什麽他願意出如此高價租這個房子呢？原來莫哈默德的一個哥們兒曾經在縣(county)裏的司法部門工作多年，了解到有毒癮的人們在犯罪後會被強製戒毒，戒毒後回歸社會前，政府會安排一個過渡的program。讓這些人在離開戒毒所後先集中居住觀察，同時進行基本職業求職訓練。一段時間後如果能證明成功戒了毒，才可以離開這個場所回歸社會，這個場所都是民間人士提供的，政府提供食宿費用。莫哈默德很精明地聞到了商機，可惜他自己也一時買不起房子，錯過了這個機會，不知道何時才有類似的機會了，於是用以前積存的錢，跟馬爾卡姆做了這個rent to own。盡管租金高於市價，但是算上政府支付的租金。莫哈默德每月還能整整賺到好幾千，這個四臥室兩衛的房子被莫哈默德塞進了十個前毒品使用者。每臥室兩個人，客廳也住了兩個。這一期項目做好了，政府會陸續不斷地給莫哈默德送生意過來，莫哈默德需要做的就是提供住房，定期跟警察一起視察一下這些人，隻要他們不重新吸毒，不給鄰居惹麻煩就合格了。多容易的掙錢方法！我們這些守法納稅人的錢就這麽被政府揮霍掉了，還說隻有中國跟政府打交道要靠關係，這故事不就是典型的真真切切的美國故事嗎？跟政府有了關係也能輕鬆掙錢！
事情的真相清楚了，老瞎明擺著被馬爾卡姆空手套了白狼。馬爾卡姆沒用自己一分錢，用莫哈默德的錢把老瞎套進了這樁交易，還憑空掙了option fee的差價$5000,租金差價每月$400如果順利兩年期滿成交，房價上還得$15000差價。多聰明的馬爾卡姆，果真沒有白花錢去忽悠課程。
老瞎前後一想，真的上法庭驅趕了以後，老瞎隻是拿回房子，扣下了$5000option fee。那賣房子的差價就吹了，整個白忽悠了。不行！，需要繼續忽悠。
前後一分析，莫哈默德需要房子從政府蒙錢，馬爾卡姆需要get off the hook and keep the money in his hands. 老瞎需要繼續掙租金，最好賣掉房子掙差價。必須重新構建一個新的買賣讓大家各取所需，有可能三贏，還不必上法庭驅趕。
於是一個新的deal就出爐了：解除老瞎跟馬爾卡姆的合約，馬爾卡姆保留手裏的從莫哈默德那裏收來的$10000 option fee以及租金差價。老瞎跟莫哈默德直接重新簽約：老瞎每月收莫哈默德$1800房租，其中每月租金中返還$150供買房用，等於替莫哈默德存買房頭款。老瞎從馬爾卡姆處收到的$5000option fee 算是莫哈默德的option fee。如果順利成交買房可用於買房頭款。房價從馬爾卡姆跟莫哈默德約定的$240K降到$225K有助於莫哈默德順利取得貸款。
經過在幾張紙上反複跟馬爾卡姆和莫哈默德解釋整個deal。掰開了揉碎了一通忽悠，終於讓他們理解了這是對他們最有利的解決方案。當然缺欠的房租由馬爾卡姆立即補齊。頓時他們兩人臉上都笑開了花，馬爾卡姆也有錢了，馬上成交。重新簽署了新的合約。馬爾卡姆拖欠的房租和遲滯費也馬上收到了。
說著簡單，這前前後後花了老瞎兩個晚上的時間才搞定的。不知花了多少口舌才讓他們真真切切的見識了中國人地主的和善，誠懇與靈活性。對他們來說根本無解的事情居然有了幾乎皆大歡喜的結局。
再後來，臨近兩年合約期滿，從來提前交租的莫哈默德聯係好了另一個非裔貸款經紀人，在老瞎的協助下，完成了所有手續，順利完成了交易。莫哈默德第一次見識了買賣方居然可以不通過房地產經紀人。完成了這個交易後，莫哈默德緊緊地握著老瞎的手說，以後他擴大自己這個生意還要跟著老瞎混，繼續做這樣的rent to own。也許幾年以後他就發了。
再後來，老瞎非常慶幸成功在2006年賣掉了這個房子。盡管不是房價的最高點，也算是比較高的高點了，在此期間是老瞎需要去修理維護的最少的房子，僅僅買了一條snake和 一瓶Dr. Drain去通了一次下水道。跟那些前吸毒者神聊山侃了兩個小時，很長見識。那真是一個從未接觸過的人群哪！很有意思！賣掉此房後，很快房地產泡沫破滅。這個區也由於非裔逐漸從北部一個區逐漸擴散侵入這個區，犯罪率陡然升高，從過去的次好區變成了比較壞的區，讓老瞎僥幸地脫逃了！哈哈哈哈~~~狗屎運啊！
小結一下經驗教訓：
1、作地主出租房必須徹底了解當地市場。
2、租房合約必須列明房客將要入住的人員的名單。
3、租約上必須列明關於sub lease clause。
4、會識別租房者是否投資者。
5、如果做rent to own必須將其了解得inside out。否則別碰！老瞎做過N多次,成功最終成交僅此一次。其他的option fee都吞掉了：）
隻是有一點不很明白：馬爾卡姆每月從莫哈默德那裏準時收2千，隻需付給你1千6，怎麽就沒錢付給你了？