周末老瞎瞎說：房地產投資中的算帳與見識
又來講故事了，現在記憶力不佳，不確定是不是像祥林嫂一樣無數次地重複了。2003年時，神差鬼使地從開始想是否能把自住房改造成duplex，到在周末報紙豆腐塊廣告上找到一個老美明星房地產經紀，最終被這個經紀人忽悠上了掏糞的不歸之路，徹底成了投資理財論壇老版主jy101經常調侃的盧瑟之一：）。
那時剛入行，對買房出租的一切都感覺新鮮有趣。在互聯網不那麽強有力的年代，被各種誘惑忽悠著參加了各式各樣的房地產投資相關的培訓班。每次去培訓班都既充滿了各種學習新知識的強烈期盼，又打起了十二分的警惕：千萬別被忽悠到進一步多收費的下一個培訓班。
的確，在當時一張白紙般的初學者狀態下，每次都被各種眼花繚亂的房地產玩法弄得興奮不已，又幾乎總是抱著試試看的狐疑態度被忽悠進了下一步收費更高的下一個培訓班。在房地產投資的最初級市場深一腳淺一腳地掏糞十多年過後，回想起當年的那些付費培訓班還真不全是大忽悠，有些從那裏學到的知識以及經典結論到今天都仍然適用，陪伴著我們走過了這掏糞的十多年，當年交的那些學費，有些的確是浪費了，但是所有付出的學費總數早就無數倍的收回來了，還僥幸避免了各式各樣的可能陷阱。
更重要的收獲體會是，早年培訓班上聽到的許多不可能以及胡扯其實僅僅是當年我們知識和經驗嚴重匱乏，見識極淺的結果。房地產投資和其他行業極其類似的一點就是你從事得越久越知道自己的認知的局限。很多很多機會表麵上的不可能不是真正的不可能，隻不過是在你的特定情況下的不可能。很多看似手拿把攥白撿錢的機會後麵很可能是荊棘叢生，步步陷阱。
房地產投資中的算帳對幾乎所有讀此貼的朋友來說似乎都不是問題，無非是盡可能付出最少的錢買到最好的房子，然後設法租到最高的租金租給最理想的房客，然後躺著等著數錢就好了。但是在實際操作上，至少在我們這個也許很沒有代表性的中西部市場中，算賬又很不同的算法。特別是在2009-2013年那段特殊的白菜房遍地的年代，我們不僅僅沒有從經紀人手裏拿過一分錢傭金折扣，反而是補貼一定傭金給他，保證即使成交價超級低，經紀人也能收到不低於某一個數額的傭金。得益於我們的好朋友推薦這個超級得力的老美經紀人給我們，得益於他在老房子的結構上的特別知識經驗，得益於他對市場脈搏的了解和把控，也得益於我們自己在這個市場的多年實戰經驗，我們在那段可遇不可求的機會窗口打盡了所有的子彈，狠狠地撈了一把，唯一遺憾的是我們當時太窮了，子彈太少了。
特別地感恩我們的好朋友在我腦殘偏癱後心灰意懶不打算再繼續進行房地產投資時力勸我們重回房地產掏糞市場，並且向我們提供了他們最好的資源：那個明星經紀人以及一個經他們試用驗證了的超級汗滴曼。沒有這些知心換命的朋友們，我們肯定會錯失那個滿大街撿錢的機會！
再瞎說個算不清的帳：在那段超級難得的機會窗口，我們無數次地討論是應該先盡全力把可能的白菜房多撿幾個回家，還是盡快翻修出租。這麽簡單的帳我們當年還真沒有算清楚。當年都是全現金買一個就裝修一個立即出租。那個經紀人當時對我家的銀行賬號有多少錢絕對一清二楚，畢竟每次出價買房都需要出示bank statement證明有足夠現金保證能夠及時close the deal。買了幾個白菜房後，該經紀人早就知道我家的子彈已經打光了。可是幾個月後，我們又陸陸續續地全現金通過這個經紀人買了若幹白菜房。記得當時跟該經紀人聊天時他不止一次地玩笑道，“老瞎你家後院是不是有顆搖錢樹啊？要不怎麽沒錢了，沒錢了，又買一個房；要不怎麽沒錢了，沒錢了，又買一個房？！”我們總說，“還真有一棵搖錢樹，你可別告訴別人呐！”其實搖錢樹就是那些搶來撿來的出租房以及我們的節省！就這樣一直持續到了2015年底，實在沒錢了！回過頭看過去：過去一些年摸爬滾打積累的經驗，朋友們的鼎力相助，裝修時既盡力節省適度裝修，又不死摳汗滴曼，確保最高效率，最短時間讓白菜房投入運營；這一切都幫我們在對的時間，對的市場狠狠地撈了一把。
差點兒忘了感激我們的兒子：他在我們最急需資金搶白菜的時期，幾乎沒用我們的什麽錢就完成了他的大學教育，順利開始了他自己的職業生涯。
再說幾句有關見識的話，十幾年走過來，我們覺得自己了解房地產投資太晚了，知道的資金籌集方式太少了，操作太保守了。我們的一個年輕人朋友在起步資金極度匱乏的情況下，充分調動了各種可能的資源，在極短的時間內迅速地把自己的投資房擴大到了非常可觀的規模。
回到房地產投資算賬，我們的體會是：最有價值的是看趨勢，算大帳，忽略小錢的得失，著重看機會成本，盡量避免因小失大，錯失機會。我們早年在市場崩潰前買的那些房從長期收益看都不算壞。似乎timing the market有影響，但是總的看起來，沒有那些年的知識經驗積累，我們也沒可能在後來機會來臨時痛下殺手，狠狠地撈一把！在市場裏的人才有更強的能力識別機會，捕捉機會。對市場的新手而言，捕捉機會的難度就大多了！
謝謝閱讀，希望我們的得失對後來者有些幫助。
