周末灌水：老瞎瞎說討論LLC用於房地產投資的長短優劣及稅務
純屬灌水，沒啥有價值的幹貨，老鬼們請飄過。：）
今天被郭太點名忽悠“瞎哥展開講講：為嘛成立個llc從出租房拿管裡費是不專業CPA - MrsKwok - ♀ 
(441 bytes) (157 reads) 03/28/2015 05:32:07”這個話題源自前兩天的討論，某朋友雇傭的CPA告訴該朋友應該為她的出租房生意成立一個LLC管理出租房，然後每個出租房都向這個LLC支付管理費從而增加可以衝抵房租收入的費用。別的參與討論的朋友點評說所用的會計師應該被解聘。於是被追問為什麽？老瞎手賤，跟了一句“因為該會計師不夠專業。”大概這就是被郭太點名的由來。
如要展開說理由，不得不從LLC的本源說起，記得以前不懂裝懂忽悠過關於LLC的內容，今天忽悠的恐怕大同小異。
從LLC起源曆史看，最初在 美國創立的初衷是既要利用這種公司結構提供的類似於corporation（比如C corp.）的將公司生意帶來的可能連帶責任與個人財產徹底分割，同時又能利用LLC在稅務上的pass through特性，規避公司生意營收的雙重稅賦（double taxation，公司盈利賦稅一次，股東分紅計入個人收入再被計稅一次）。而LLC在稅務上的pass through特性特指在設立LLC申請EIN(Employer Identification Number )時，如果你的LLC類型被你指定為S corp.（大致對應中文中的小公司） , partnership （大致對應中文中的合夥人製，特指成員為兩人或兩人以上）, 或Sole Proprietorship（大致對應中文中的個體戶，特指單個成員LLC）中之一，則，你的LLC在稅務上具備了pass through特性，其真正含義大致為：該LLC的運營盈虧均可直接傳遞到你的個人收入稅務申報中按你在LLC中的利益份額記為個人收入計稅。從而避免了corporate tax的征收。如果申請EIN時指定稅務上屬於C corp.，則無法回避雙重稅賦，當然同時也可享受IRS為其特設的一係列稅務好處，比如員工退休，各種保險上的稅務優惠。（沒可能在這裏一一細說，幾乎可以單獨成篇，有興趣的人可以向專業人士谘詢或自行學習）。
請新手特別注意：如果你的LLC的成員不是一個人，或者包括了海外成員，盡管你的LLC仍然具有在稅務上的pass through特性，但是你也許仍然必須申報1065表格，而不是直接忽視LLC的存在，省略掉Form 1065。
由於享受LLC在稅務上的pass through特性時，LLC在營收上的都直接可以傳遞到個人收入上計稅，所以說成立個LLC，從出租房收取管理費可以抵銷部分收入省稅的說法純屬真忽悠（因為這都是左手轉右手的做法，肉都爛在一口鍋裏）。不負責任地廣義而言，如果某個CPA跟你說為你的出租屋生意成立一個LLC吧，這樣你就可以省稅，要麽是他/她不夠專業，要麽是希望在幫你報稅時多收取報稅費用（個人報稅加上LLC報稅）。希望這就回答了郭太上麵的問題。
老瞎認為有必要就薯老爺指點的LLC被擊穿補充幾句。有朋友覺得有了個體戶式的LLC在報稅時能否忽略掉LLC報稅，直接在個人稅中報稅。如同前述，根據規定以及LLC在稅務上的pass through特性，在特定條件下這樣做是可行的。不過出租房專業玩家薯老爺特別指出這會導致官司中LLC被擊穿。據老瞎有限的知識，如果想充分利用LLC類似於corporation的生意與個人財產徹底分割，達到保護自己私人財產的目的，很重要的在於任何生意中的行為都要跟個人分開，比如個人的銀行賬戶，信用卡賬戶的使用嚴格分開，一旦將個人賬戶用在了生意上，應該有書麵記錄，說明兩者之間的借貸關係，事後還回個人賬戶也要記錄，注意特別說明利息為零，否則還會增加個人利息收入報稅的複雜。另外個人以LLC名義簽署各種文件時，應該署自己名並特別加上On behalf of xyz llc以示區分個人責任或llc 行為。
閑著也是閑著，再囉嗦幾句。由於llc的see through的可能弱點，那麽何必不用liability insurance來取代llc實現財產保護呢？這方麵的爭論幾乎是無休止的。我的學習小結是：妥善設立使用llc，可以在極端情況下，比如官司賠償超越保險賠付上限時，可以將損失限製在llc有限責任內。
是否有必要為每個房子設立一個llc呢？這方麵的爭論也很多，主要的考量在於每個人需要根據自己的情況平衡費用（設立維護llc都是有費用的，就算是annually renewllc for free，自己報稅也要花額外時間，等等等等）和資產保護的功用。
一般而言，財產的終極保護還在於通過合理設立irrevocable trust 等等來達到“own nothing but control everything”的境界。當然同樣是nothing comes free。這些都要花錢做，就算是用通用免費模板自力更生，也還要花點時間精力，請律師審閱等等。
什麽財富水平都有相適應的財產保護策略，任何過度保護都屬於瞎耽誤工夫或者浪費。
又胡亂忽悠了一堆，必須聲明老瞎不是執業律師或者會計師，文中內容純屬瞎說。
希望看到朋友們的批評指正和補充。謝謝閱讀。周末愉快。
