老瞎讀帖有感，閑來無事，灌水瞎說
讀到，從事出租，煩也，by如風如夢
1、有人說在臥室內移動家具時不小心摔了一跤，在身體的某處受傷，要我賠償.
2、有人說洗衣機插座不好導致她的洗衣機有問題，要求賠償.
3、有人說冰箱的下層不夠冷導致食物變壞，要補償.
4、有人說屋裏有begbug, 要賠償他的床墊.
5、更狗血的是有人說想要他的老婆，要補償，汗!
6、...
真是: 奇葩異放，五彩繽紛.
老子忍著: 今天的TF是為了明天更好的不TF...
有朋友關心上述各類狗血問題的處理應對的細節，希望可以用於自己今後的管理實踐。老瞎吃飽了撐的，提上來灌水，點評：為了方便點評，老瞎給原帖加了條目數字。
一般而言，地主跟房客打交道基本上都是依據當地的房東與房客關係法(landlord tenant law + name of your state)。這些 黃世仁、楊白勞關係法 的核心依據是黃世仁們有責任提供確保楊白勞們租住房子期間的人身安全。這個基本依據的確寬泛，於是才有了被不良律師和不良楊白勞刻意曲解的空間，於是才有了黃世仁掏糞生涯中的不勝其煩。不過如果黃世仁們仔細研讀了黃世仁、楊白勞關係法以後也應該認識到黃世仁、楊白勞關係法體現了很嚴密的契約權責法則。理解了這一層後，依法辦事就能免去大部分“不勝其煩”了。
這裏最重要的契約權責關係是：黃世仁們提供出租房給楊白勞們時，有責任保證房屋符合當地建築規範（building codes）。滿足了這一條時，對於大部分“不勝其煩”，黃世仁們就可以免責了。比如上述3、4、5、都和建築規範無關，跟黃世仁基本無關。
說到1、則不同，要看具體地麵情況，跟是否有地麵不平整，過於平滑相關。多一句，一般說來，出租房如有硬木地板，如果黃世仁為了保護地板給地板打蠟造成了地板過於光滑則不是好主意，容易給人以口實，責怪黃世仁的地板過滑造成搬動家俱造成人身傷害。稍微推廣，在硬木地板樓梯加runner試圖保護地板。也不屬於好主意，畢竟runner的任何鬆動都可以為刁民楊白勞提供這是造成滑倒的原因的口實。
說到2、則牽扯到洗衣機電源插座是否滿足建築規範。滿足了的話，黃世仁盡管可以忽視楊白勞的抱冤。否則要看黃世仁接到抱怨後采取的行動是否恰當和及時來區分責任。插座接觸不良的確可能帶來瞬間電衝擊（power surge）導致洗衣機主控板電路故障，當然黃世仁也可以矯情質疑洗衣機主控板損壞是源於電網瞬間通斷帶來的電衝擊來免責，這幾乎是無法分清的。另外到目前為止，還沒聽說過任何家用電器的說明書強調使用時必須結合防電衝擊保護電源（surge protection）。綜上所述，一般情況下，黃世仁可以對這類抱怨和索賠免責。
要特別提醒的是：根據各地法律不同，黃世仁有責任在合理的時間區間內對楊白勞的抱怨做出及時反應，采取恰當的行動糾正任何出租房建築規範違規的狀況。無理由地忽視楊白勞的抱怨往往會在未來的訴訟中置黃世仁於非常不利的境地。切記切記！！
多說幾句：遇到訟棍楊白勞咋辦？隻要黃世仁們依法經營，通常不用過於擔心。隻要有黃世仁險（landlord insurance）、雨傘險(umbrella insurance )在手，讓保險公司去著急吧：）
再扯遠一點：如果能妥善安排好自己的財產保護，盡量學著有錢人那樣“own nothing but control everything”，恐怕也就沒人樂意去法庭告你了。
再補充一下，不少地方的黃世仁、楊白勞關係法規定了黃世仁們要為楊白勞們提供幹淨衛生的居住環境，那麽上述的3、也能給黃世仁們找麻煩了。另外狗狗一下老鼠問題，似乎不少地方的黃世仁、楊白勞關係法也將其歸為黃世仁的責任。具體如何處理，請參考當地黃世仁、楊白勞關係法酌情辦理吧，不理睬房客肯定混不過去的！！
黃世仁們想要不被煩死不是那麽容易的，大家努力吧：）
讀鄉村地主的帖如下：
數年來報稅，我的租金均是選擇的active income，俺無W2收入， RE執照有點1099收入（主要是自己買入的那部分傭金），但現在基本不打算再買入投資房產，明年可能就無這個1099收入了。 N出租房是自己打理，有個相對固定的handyman做體力活，成立一個LLC，主要基於以下兩點的考慮
1. 買材料tax exempt
2. 通過individaul 401K最大額的減低年收入
一直猶豫是否開一個LLC，但稅務上對於俺家的利弊總找不到北，租金收入怎樣才能合法的從租金轉到LLC 然後再轉到個人。 在當地見過兩個CPA， 他們的答題均未讓俺滿意。
瞎說，點評：
這個問題的關鍵在於distribution， income, tax。一般而言，成立LLC的通常考量在於通過LLC隔斷個人資產與投資資產的聯係，切割個人資產對LLC生意帶來的責任實現部分財產保護。實際上這種保護灰色地帶過寬而導致保護作用基本為零。稅務上的好處主要在於以下一些方麵（括號中為疑問）：
1、車輛費用或折舊或報裏程算出租房生意運營開支（麻煩，需要建立保存log file區分生意和個人使用）
2、辦公室費用（自住房的一部分申報成出租房生意運營開支的一部分，水電氣甚至電話、互聯網服務、割草、鏟雪等等費用也可按辦公室占自住房總麵積的百分比申報，問題是計算複雜，而且自住房報一部分做辦公室用途是被IRS曆來重點審計的重災區，是否值得冒險引來IRS的注意和審計是個大問題。）
3、外出吃吃喝喝費用可被考慮為生意運營相關的費用折半計入報稅（常常在報稅中被記為meeting, meal；問題是，理論上如果一旦被審計，不僅應該提供相應的收據，還要提供證明說明是和生意相關，比如說必要的會議記錄等等、、、）
4、鄉村地主提到的買材料tax exempt（這部分問題大大的：很多人包括自己過去對這個問題有誤解---誤以為成立個公司，在某個建材供貨商處注冊為contractor，購買建築材料就可以豁免銷售稅。在有銷售稅sales tax，使用稅use tax的州這通常是錯誤理解，請特別注意，隻有在有resale，並且從再銷售時幫所在州從下家或你的顧客手中收回銷售稅或繳納使用稅時，你才可以合法地在購買時得到銷售稅豁免，唯一例外是你購買的材料被用於了一個本該享受免稅的主體，比如學校，否則免銷售稅不成立。別抬杠！我剛剛仔細閱讀了本州的銷售稅及使用稅的全部相關規定。如果您這樣做了很久都沒事兒，僅僅說明您還夠有運氣，等查到了，不僅僅要都吐出去，還會麵臨高額罰金！！我相信所有有相應銷售稅和使用稅的州的相關規定都會十分類似。）
5、根據我有限的經驗，如果成立LLC並且申報為合夥人製，報稅時使用1065表，同時為每個合夥人產生的k-1表將在每個合夥人的個人稅表1040 SCH-E表中計入該合夥人的個人收入---按贏或者虧計入。這裏的要點是使用了1040 SCH-E而避免了使用1040 SCH-C。按房地產稅法大牛Diane Kennedy CPA 的說法是使用前者被審計的機會是使用後者的，四百分之一。（這裏的說法是有爭議的，具有保稅經驗的黃世仁們說，上述1、到4、不用設立LLC照樣可以使用1040 SCH-E，那麽設立LLC還有啥用處？如果稅務上沒有好處，財產保護上也沒有根本的用處，那又何必要多一分麻煩吃飽了撐的設立LLC呢？說實話我回答不了這個問題，敬請壇內行家解惑！！）
6、延伸討論，鄉村地主問到：“租金收入怎樣才能合法的從租金轉到LLC 然後再轉到個人？”這一點似乎並不難，如果是合夥人製的LLC, 在使用1065表報稅時，扣除所有出租房運營費用後盈餘通過k-1表格就計入了合夥人的個人收入了。至於是為自己開工資還是怎麽樣似乎都是合法化的收入了。至於在1065表的k-1表格出現紙麵虧損時如何把實際盈餘合法轉入個人收入，我還沒有經驗或很嚴密的解釋。敬請壇內行家解惑！！
7、如何通過individaul 401K最大額的減低年收入，我也沒有任何實際操作經驗，敬請請鄉村地主或者其他壇內行家解惑！！
哈哈，連懂帶不懂地又忽悠了一大篇。本人不是稅務專家，不是律師，更不是CPA,所有內容都是忽悠、瞎說，誰當真誰是犯傻。欲知任何細節，請向專業人士谘詢或者自己學習，本瞎該不對任何後果負責！！
謝謝閱讀並感謝指正。
