也說幾句源自實戰的關於Rent to Own的經驗和知識
Rent to Own之所以複雜有爭議，主要是有若幹類似東西在房地產業界被無足夠知識和經驗者所混淆。
常見者有：
1、Rent to Own
2、Lease Option；
3、Contract for Deed
4、Land contract
先說點兒曆史，Rent to Own的概念源自英國，最初是起源於用在家用耐用品的銷售。後來到了上世紀的五六十年代，這個概念和操作出現在了美國的房地產市場。很多人熟悉的leasing car program就非常類似於這個Rent to Own概念。
細說或深入詳解這個Land contract會牽扯很多相關法律和金融概念，可以複雜到獨立成書。當然也可以簡單化到骨頭。
上述1和2基本上是一回事兒，關鍵在於賣家或地主跟潛在買家構成了一個地主與房客間的租賃關係。不過在普通的租賃合同之外附加了另外一個買賣期權合約（Lease Option）。潛在買家通過向賣家支付不退款的期權費用（option fee，如果潛在買家買房，可累積用於購買，否則不退。常見為售價的1%到3%，不低於$5000）以及每月額外支付租金溢價（rent premium,正常租金以上附加的租金，如果潛在買家買房，可累積用於購買，否則不退。）購買了一個在一定時間內（option duration, 通常一到三年）以設定價錢購買這個特定房子或地的權力。
這種玩法的關鍵在於這個租賃關係，不涉及購買前的任何擁有權轉移。一旦潛在買家（房客）停付租金，房東地主即可上法庭驅趕(eviction)並吞掉期權費用以及積累的租金溢價。
上述3和4基本上是一回事兒，關鍵在於賣家或地主跟潛在買家不構成了一個地主與房客間的租賃關係，而是類似於按揭貸款的借貸關係。這個過程中立即產生了產權轉移，所以一旦潛在買家停止支付每個月的還貸，地主賣家必須通過foreclosure拿回全部產權，而不是簡單的驅趕。
這麽複雜，為什麽地主還願意玩這一手呢？通常Rent to Own僅僅出現於在房地產市場趨勢走跌，房貸公司收緊放貸標準的時期。這時潛在的買家會很難拿到按揭貸款，有購買能力的買家減少就會推動市場更進一步的下跌。房主手中房地產過去在市場高峰時呈現的高紙麵價值的實現就麵臨了困境。而Rent to Own的玩法似乎為欲出售房地產的房主以及需要時間修複信用記錄並積累必須的借貸頭款（down payment）的潛在買家提供了所謂的雙贏選擇。
不過在現實市場中，從來就沒有所謂的雙贏。在Rent to Own的玩法中，賣家惦記的是潛在買家在自家財務計劃管理上是有致命的慣性，不用多久，潛在買家還會回歸入不敷出的局麵，吞掉潛在買家的期權費用以及積累的租金溢價幾乎是必然會發生的。就算是潛在買家成功買走這個房地產，也讓房主順利實現預期中的售價，鎖定的利潤也是房主很欣然可以接受的。潛在買家在這個玩法中所處的劣勢也是出於無奈，那是他們過去或由於缺乏自律，或由於缺乏知識，習慣於入不敷出不得不付出的代價。
還有誰可能玩這個遊戲呢？一些缺乏現金但擁有豐富知識經驗的投資者可能借用Contract for Deed來實現盈利，就是用別人的錢或者自己很少的錢獲取對特定房地產的控製權，然後再去尋找其他潛在買家構成另一個Rent to Own，試圖賺取差價。老瞎就遇到過這樣的對手，盡管後來百經周折才最終完成買賣實現預期盈利，後來還是學到了甄別規避此類投資者的路數。
1、這類投資者的地主會顯示住址為很貴的自住房。
2、此類投資者的信用記錄和收入都特別高。通常可以輕易滿足傳統按揭貸款的要求。
特別提醒：即使老瞎處於所謂title theory state, Minnesota。由於使用了經過專業房地產律師特別審批的所有相關合約文件，在完成房客驅趕中，法官沒有半秒鍾的遲疑。所以對參與任何想房地產投資的人來說，最不能省的錢就是審閱合約法律文件的律師費！！
聲明：老瞎不是擁有執照的專業法律人士或者房地產專業經紀人，所有的忽悠都是講故事類的瞎說，不構成任何投資建議，任何投資均有潛在各種風險，決定前需要自己學習研究或者獲取相關專業人士的協助。
謝謝閱讀，周末愉快！
