周末灌水，老瞎瞎說：忽悠地主之道
又是要周末了，灌水時間到。閑著無聊，最近看了一本怪力亂神的小說。小說中主人公發跡之初，遇到一個貴人問他：世間何為最大？小說中主人公那時還是個盧瑟，哪裏知道答案，於是信口答道：“世間以道理為最大”。不經意間的問答，在那個近乎蠻荒的年代，頓時讓小說中主人公鶴立雞群，所有資源頓時傾向於小說中主人公，讓其瞬間脫離了盧瑟群，進入了“高大上”的圈子。說者無意，聽者有心；這個段子立即讓老瞎聯想到了投壇地主們最近幾天的熱議話題：“地主到底該如何跟爛人房客在法庭上鬥智鬥勇”。何為輸？何為贏？更進一步地說，做成功地主的道是什麽？
地主之道是什麽？這似乎是個巨大的題目，老瞎何德何能，敢以半殘之身、全殘之腦談經論道？先說何為道。這就亂了，但凡在地主之道上混過的，Tao過DF的，都聽說過“地主都是被煩死的”。經曆多，能幹的，動手能力強的，關於地主之道是什麽都會有自己的見解，自己的故事，能忽悠點兒的估計都能說上的三天三夜不帶重樣的。整出個《地主如何TDF一千零一夜》的故事集也不在話下。問題是如果都具體到了如何TF換馬桶，修門窗，換屋頂就不再是談經論道了。
談經論道就要弄出個談經論道的架勢出來。不談細節，隻談高屋建瓴。不是有個說法叫什麽“大道至簡”嗎？老瞎也來個單刀直入，直擊要害。
地主之道對老瞎來說就是一句話：生意就是生意（Business is business. Nothing more, nothing less）。何出此言？聽老瞎慢慢道來：
啥是生意呢？對老瞎而言，生意就是交換，通過交換牟利。無交換不成生意，不能牟利也不成為生意。生意的精髓就是：以己之有，填他人之無，換他人之有。己之有和他人之有之間的差價就是自己的利。
對投資房地產出租的地主而言，就是利用自己所有或能控製的房地產去滿足需要你的房地產的人的需要（或居住或用其做生意都滿足此條），然後換取合理的租金，最終滿足牟利的初衷。
有人說，我有的是錢，不指望租金正現金流收入牟利，我就喜歡玩兒玩兒，那麽您就不需要了解地主之道。您需要的是其他的道，比如娛樂之道，拉風之道，BSO之道，慈善救世之道。這些均不在本帖討論範圍之內。很遺憾，老瞎對這些道道也不擅長。等其他人忽悠這些道道吧，讓老瞎也學習學習。
也可能有人說，我不指望租金正現金流收入牟利，可是我惦記著等房地產升值，將來轉手賣出牟利，這種情況也需要了解地主之道，因為做地主搞出租可能控製房地產轉手前的持有成本幫助將來轉手時的最終牟利。
也許有人說，我有的是錢，我賭以後升值，不計較持有成本，那就是投機了。其實投機也是一種生意，也是要牟利，牟利就要計較成本。
有了地主之道：生意就是生意。地主就不一定會被煩死了。何以如此呢？隻要把當地主作為生意來做就好了。
1、生意第一要素就是市場。大家都說投資房地產就是location，location, location。不少新地主誤以為講地點就必須是好學區，於是那裏小學多少分，中學多少分就成了百問不厭的問題。其實好地點對於自住和出租是全然不同的。對於出租來說，最重要的是，目標區域是否是傳統租房區，我就有個所謂白玉房在很好的學區，房子條件也不錯，可惜那裏不是傳統租房區，結果成了我空置率最高的相對差投資。租金也一降再降。確定了一個傳統租房區作為自己的目標投資區以後，就要細化了解那裏的主力潛在房客的構成。地主必須充分理解物以類聚人以群分的道理。我過去不很理解這一點，結果造成上述白玉房找到了相對好的房客，就算他們喜歡那裏，打算長住，最後也還是很快搬走了。原因就是房客和鄰居間不認同，覺得不是一窩的，所以住不下去了。
2、房地產出租作為生意，交換的對象是房客，那麽房客的質量就成了交易是否成功的另一個關鍵。房客通常是把地主煩死的主要原因。如何篩選不會把地主煩死的房客呢？關鍵在於合法地過濾掉這樣一些麻煩製造者：收入過低、支付能力不足的，支付能力不穩定的，有被驅趕曆史記錄者，有犯罪記錄者，訟棍（有過多訴訟曆史者），等等等等
3、與房客的關係也最好基於生意就是生意，一切基於租約，出現問題按約定的租約依當地法律處理。一般說來，地主在處理跟房客的關係時，應該盡量避免摻雜任何感情因素，把房東房客關係複雜化一般不利於做好出租房的生意。房東隻要保證自己的行為合法，對房客盡可以持nice but firm的態度，這將有利於地主的生意順利進行。
閑話幾句，一般而言，不論是喜歡與房客構成鬥爭關係或摻雜任何感情曖昧都不符合地主之道。或早或晚，喜歡這樣做的地主總會因為這樣的行為影響自己的生意。
純屬瞎說，謝謝閱讀，周末愉快。
