老瞎與新地主談心（五）

最近朋友們問有關買房子的時候遇到的地基問題。

老瞎不懂裝懂胡侃幾句。先聲明盡管老瞎知道一些常識性東西，但不是建築結構工程師。所侃的都純屬瞎說，僅供參考。如您對你您打算買的房子的地基有疑問，最好向專業人士谘詢，當然就不一定像老瞎一樣免費了。

首先，美國的住宅建築除非特別老式的房子，多采用木結構，所以很輕，對地基的要求遠低於國內的磚混結構建築。加上很多新開發區多數為過去的農田改成的建築用地。建造房子以後都會遭遇不同程度的地基沉降。由於目前building codes對地基的要求通常不那麽苛刻，房子建成後，由於雨雪影響，加上房子的重量，地基發生一定程度的沉降極為常見。因為房子的形狀結構千奇百怪，通常作用在地基上的壓力也很少是均勻的，每塊地的土壤結構也不同，地基的沉降通常也不會是均勻的。加上房基和基礎牆(footing and foundation wall)多數是混凝土或者是混凝土磚構成，很少加有鋼筋加固，所以抗壓不抗拉伸，一旦不均勻沉降發生，footing and foundation wall都會出現剪切裂紋。當然footing 是在foundation wall下麵，被埋在土裏麵，我們通常看不見。不過除非很特殊的情況，好像幾乎很少聽說有那個住宅會因為這類的地基沉降造成房屋坍塌的。也幾乎沒聽說過在美國出現中國出現的樓倒倒樓脆脆。一般而言，您在買房子的時候看到一些基礎牆上的裂紋通常無需擔心，也沒必要修理，把裂縫填上純屬於隻能解決外觀問題，一點也不能幫您加固基礎，基本屬於沒事兒找事兒，糊弄自己，或者找地方把錢浪費掉。

如果您買的房子已經造了好多年了，那麽地基的沉降估計早就完結了。不會繼續沉降了。除非您看的房子坐落在很特殊的地方，比如地處喀斯特地質地區，下麵有溶洞，或者處於采礦區的采空區上方，幾乎不會發生地基持續沉降的現象。

假如您對所看的房子有地基方麵的疑問，你最該問的是對房子的現有結構有多大的影響，最容易的答案是去地下室，看看支撐一層樓地麵的支撐梁是否有明顯的變形，裂紋，一些結構的結合部是否有鬆脫移位。如果沒有的話，踏踏實實地買。如果沒有地下室，或者下麵的crawl space你進不去，可以在一樓看看是否有明顯的地麵傾斜。如果您沒有本事判斷是否有地麵傾斜。到Home Depot去買一個帶激光的水平尺,應該不到$20，您要是錢多可以買貴的，不過實在沒必要，不如用來請老瞎喝酒吃飯。幾分鍾之內您就應該發現地麵是否基本水平。如果基本水平，您就可以放心了即使您也許還發現一些牆麵上的裂紋也沒啥了不起。

關於買白菜房，時不時你也許發現一個在市場上的白菜房價錢很好，地段也可接受似乎也不需要很多修理，但是在市場上很久沒人買，你一進去就發現地麵傾斜，似乎有嚴重的基礎問題，這時你要做的不是簡單放棄，而是去地下室看看問題的嚴重程度。另外可以上門窗的開合情況。如果有比較大的結構變形，通常一定會影響到門窗，不過這是非常容易修理的。另外有較嚴重的地基沉降時，隻有在地下室有full access的情況下才能考慮買這個房。否則可能因為有一部分進不去，第一看不見損壞變形程度，第二修理費用可能大幅度提高。通常老瞎遇到有嚴重地基問題的房子是都選擇飄過。同理類推，可以想象有不少類似老瞎的假行家也會選擇飄過，這就是為什麽可能有你的機會了。不過如果你懷疑你的判斷，不妨設法獲取專家的建議，或者找一下修理的報價，看是否值得下手買。

一般而言，有明顯地基問題又沒有地下室的房子，建議放棄。

再次重申，老瞎所言純屬瞎說，不構成任何投資建議。祝你好運氣。

另外：“有錢您就幫個錢場，沒錢就幫個人場，站腳助威。”如果您發現老瞎說的沒道理請指出來，老瞎絕對願意學習。

謝謝閱讀。