樓市“崩盤”調查：溫州樓市已成強弩之末？

　　中評社訊／樓市“崩盤”調查：溫州樓市已成強弩之末？

　　一葉落知天下秋。

　　活躍在神州大地的溫州炒樓團，一時間“後院失火”。

　　近期，關於溫州樓市開始崩盤的傳言盛行網絡，引起強烈關注。溫州是全國七個實行限購的三線城市之一，其樓市“崩盤”是政策威力所致還是以訛傳訛？對陸續“限購”的二三線城市，是否有風向標意義？更讓人矚目的是，在民間金融發達的溫州，樓市投資鏈條的崩斷是否會引發當地金融生態的惡化？

　　溫州樓市和民間金融的冷暖，對於麵臨類似問題的珠三角而言，是值得觀察的樣本和窗口。近期南方日報特派記者趕赴溫州調查樓市崩盤傳言的真相，並在後方聯動深究廣東各地今時今日樓市和金融鏈條之安危。

　　時勢聚焦

　　“樓市崩盤？開玩笑，溫州有錢人多的是，大不了囤著房子不動嘛。”溫州出租車司機薑師傅笑著說。這個來溫州七年的安徽人是個絕對的樓市“多頭”，盡管這裏動輒數萬一平方米的房價他已經無法承受。

　　8月17日，一篇《溫州樓市一夜入秋：滿城盡聞恐慌拋房降價聲》的報道讓溫州又一次成為了輿論關注的焦點。

　　如今恰逢國家住房和城鄉建設部正式公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準。這個細化規定使業界普遍認為，或有逾30個二三線城市將進入新增限購城市名單。中央此時的表態，也進一步改變了樓市中等待限購放寬的心理預期。

　　在這個微妙的時刻，炒房團大本營“崩盤”的傳聞也難免會引起外界的強烈關注。

　　“崩盤”依據不足，房源周轉變難

　　“樓市崩盤”的傳言，其實源自溫州當地某位媒體人在個人微博上的言論。某外地媒體據此赴溫州采訪報道，隨後以《溫州樓市一夜入秋：滿城盡聞降價聲》為題刊發報道並被廣泛轉載。

　　前文所述的媒體人8月13日在其微博上稱，一直以來，在溫州隻要能夠拿到一手房就可以發財，但是近日一房產經紀人說，有一房東，剛拿到成功開盤的萬達廣場的房子，現在願意在開發商優惠價格的基礎上再減十萬出售。

　　就在當天，又有人在“中華論壇”上發表了一篇題為《溫州樓市開始崩盤！》的帖子，亦注明援引自該媒體人。帖子中稱：“最近幾天《溫州都市報》上出現大量房產轉讓廣告，每天5個版，數千套房產在轉讓！”

　　“那個報道確實有點誇大。”溫州某報紙的地產部負責人表示，作為一個投機氛圍濃重的城市，溫州當地的報紙上的房產轉讓廣告一直都不少，2009年樓市火爆時房產廣告比當下更多。

　　另一位曾經在《溫州都市報》工作的媒體人也表示，該報分類信息中“房產轉讓的廣告從來都是那麽多”。而記者也查閱對比了今年8月20日和去年同一天的《溫州都市報》的分類信息，發現兩天都是5個版，轉讓房產數量也相差不多。

　　在鹿城區江濱公園附近的凱林房產中介，負責人甚至表示，根本就沒有業主說要降價賣，“報紙上是在胡說。”

　　“崩盤和拋售潮目前肯定是沒有的。”溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅也認為，傳言的出現，主要是因為目前限購令和貨幣政策緊縮導致的成交低迷，一些手握很多房源的投資客由於資金鏈緊張或不看好未來樓市而選擇撤離，“但如果有‘潮’　的話成交量會上來，而不是現在這樣的低迷狀態。”

　　記者從溫州天浩置業機構獲得的一份數據顯示，從今年3月份開始，溫州主城區每個月的二手房成交量同比開始大幅下滑。相比五月和六月，七月份二手房成交下滑高達45.3%，有加速之勢。天浩置業市場總監向洋表示，盡管交易量大幅下滑，但二手房價格下來的並不多，目前是“量跌價穩”。

　　21世紀不動產溫州運營總監黃慧華也表示，目前二手房拋盤現象不具有普遍性。“急賣的人也是有，主要是部分通過資金拆借來炒房的人”。但是因為房源轉手困難，部分二手房房東幹脆轉售為租，“心態還比較穩”。

　　小中介迎危機，開發商忙降價

　　不過，盡管不像“拋房潮”那麽富有戲劇性，價格鬆動的跡象確實已經出現。即便認為“崩盤”不存在的一方也不得不承認，溫州樓市的盛世已經如強弩之末，顯現出疲態與隱憂。

　　“我有一個客戶就是因為急需資金賣掉了手頭一套小戶型。”21世紀不動產溫州區域分部運營專員李石睿說，這個客戶手裏有好幾套房子，因為銀行貸款批不下來，決定先賣掉一套房子套現周轉。

　　溫州天浩置業總經理陳鴻介紹，新來的房源報價上有些許的鬆動，現在的議價空間在　5%到15%之間。原先被炒得比較厲害的溫州江濱路、新城一帶，如今價格也出現下調。如新城新田園小區，去年多層的價格是約3.5萬元／平方米，高層、小高層是4萬元／平方米，平均都下降了5000元／平方米左右。

　　葉維堅分析稱，溫州的樓市和外地不同，一直呈現“啞鈴型”結構——高端和低端買家都很多，反而是中端客戶少。高端客熱衷買大戶型，前幾年樓市火熱的時候都出手了，限購令和70／90政策開始執行後沒法再買，低端的則根本承擔不起現在價格，結果就是成交量下滑。

　　而持續低迷之下，中介的日子也不好過。昨日下午，記者看到湯家橋路上紮堆的十多家中介至少有1／3都關著門。有業內人士稱者，溫州的3000多家大小房產中介，有近1／3倒閉或麵臨倒閉，另有1／3的中介麵臨人員的大量流失。近日報紙上的各類“急售”、“降價”信息，盡管不排除投資客資金緊張拋售房源，但更多還是中介的一種營銷手段。

　　“現在溫州樓市已經進入買方市場。”葉維堅說，前幾年溫州始終麵臨土地供應不足的問題，一直都是賣方市場。現在隨著供應量上來，買方開始掌握話語權，“價格成了決定因素。”

　　相比剛剛開始鬆動的投資客，溫州的開發商顯然動作更快。今年前6個月，溫州市區隻推出了3個商品住房項目，供應總麵積2.5萬平方米，銷售商品住房3.97萬平方米，同比（較去年同期）分別減少88.9%、89.38%。與此同時，今年上半年出讓的19個地塊中有14個流標，占比高達74%。

　　而除了減少推盤量和不再追逐高價土地，開發商也普遍使出打折大法。日前開盤的大型項目萬達商業廣場，對於開盤當日一次性付款的客戶價格優惠8%，購買整層的客戶實行8.8折優惠。此外，匯嘉大樓、龍灣萬鑫錦園、龍灣明珠城B地塊等商業項目也都紛紛推出不同程度的打折優惠活動，匯嘉大樓最大降幅甚至達到了26%。一些先前開盤後發現不好賣的樓盤也紛紛回爐，打折再次推出。

　　■觀點

　　民間信貸安全受威脅

　　“一手房出現兩個極端：價格合適的房子被搶一空；定價過高的，則需要大幅度降價促銷。”溫州天浩置業總經理王珍楠表示，溫州的樓盤，不論是住宅還是商業地產，都開始進入打折促銷周期，但溫州人並不差錢，看重的仍是投資前景。

　　事實上，即便是眼下的糟糕市況，溫州投資客的購買力仍不容小覷。中海地產杭州公司營銷部助理經理陸陽告訴記者，最近杭州的開發商已經紛紛降價開盤，但新盤降幅10%左右仍不好賣。他注意到，在6－7月開盤的項目中，經常能發現溫州人的身影。“還是瞄準高性價比和地段好的項目。”

　　“現在溫州部分區域的租價比隻有1%左右，個別小區還不到1%，已明顯偏離了正常水平。”石海均表示，用租賃收益與房屋總價格得出的比例數值，能部分反映出一個城市樓市的健康狀況，並能反映出樓市發展的趨勢。

　　據葉維堅介紹，從2002年至今，溫州房價一路上揚，尤其是2007年、2009年房價漲幅高達50%以上，溫州市區的每平米均價從2007年的9000元左右開始，之後幾年分別達到1.5萬元、2.3萬元、2.5萬元和今年上半年的2.8萬元。

　　相比迅速躥升的房價，租金則基本保持平穩增長態勢。這使得溫州的房子租價比下降，投資風險明顯升高。這種背景下，更為謹慎的投資者被擠出，選擇在溫州買房的投資者慢慢變成熱衷短炒的“投機客”。這些投資者風險喜好明顯，一年數萬元的租金難以滿足其胃口，有些甚至幹脆懶得放租，隻等短炒賺大錢。在溫州高端盤密集的江濱路一帶，可以發現大量的江景房亮燈率不到1／3甚至1／5。

　　而一向善於以小博大的溫州人，炒房的資金往往並不全是自有資本。中國人民銀行溫州市中心支行最新發布的“最合算投資方式”問卷調查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲戶占到24.5%，從2009年調查開始以來首次超越“房地產投資”躍居首位。選擇“房地產投資”的儲戶占比下滑至15.25%。民間借貸首次超越房地產投資，成為溫州人的投資首選。

　　然而，“民間借貸”與“房地產投資”之間，並不是一個簡單的爭搶民間資本的關係，它們經常相互交錯。

　　中國人民銀行溫州市中心支行7月21日發布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，今年上半年，溫州的民間借貸總額已升至1100億元，較去年同期增加300億元，且年息處於24%左右的階段性高位。《報告》稱，截至《報告》發布，這些資金中的20%左右，又會通過房地產企業的融資、集資炒房等進入到“房地產投資”。

　　調查顯示，溫州有89%的家庭、個人和59.67%的企業參與民間借貸。顯然，一旦房地產市場麵臨波動，此次“崩盤”傳言中所報道的個案或許將演變成為更大的麻煩。