從“京城第一爛尾樓”看預售之痛

號稱“京城第一爛尾樓”的北京東華金座項目，在停工４年多後最近再次啟動，原本早就應該入住的１００多位業主，最樂觀的估計，也要等到２００８年６月才能拿到房。

東華金座項目絕非個案。有媒體報道，北京有數十棟“爛尾樓”，大都是已經出售的期房，涉及數千個家庭。 在現實中，幾乎每個城市都存在這樣的情況：購房者掏了錢卻遲遲住不上房子，辛辛苦苦積攢多年的買房錢成了開發商手中任意支配的“籌碼”。商品房預售製將房地產開發中存在的風險轉嫁到消費者身上，成為幫助開發商“圈錢”的手段，為此人們開始重新審視這一製度的利與弊。

７０００多萬元預付款被套牢

東華金座項目位於北京宣武區兩廣路的南側，１９９８年批準立項。最初由北京房開置業有限公司（原北京市宣武區房地產經營開發公司）進行開發。由於缺少項目啟動資金，取得開發權後，北京房開置業有限公司將項目轉賣給北京市中鼎房地產開發有限公司。中鼎公司支付了一部分項目轉讓金，向銀行申請貸款，並對房屋進行預售。２００３年初，項目土建部分將近竣工時，由於拖欠施工費等多種原因，項目被迫停工。

東華金座業主李焰白告訴記者，隻要有時間，他每天都會來看看這個讓他全家心痛的樓盤。李焰白說：“當初的東華金座樓盤設計為７６０套，預售出１４４套，涉及業主１０８人。我記得，東華金座是從２０００年９月開始預售的，最初開發商給我們的承諾是２００１年１０月竣工，２００１年１２月入住。而後來又向後期的購房者承諾２００３年１２月底入住。但事實上，從２００３年５月開始，項目就完全停下來了，我們１００多位業主先期交付的７０００多萬元預付款都被套牢了。”

麵對巨額預售款被套，而房子又遙遙無期的窘境，多位業主陸續將開發公司告上法庭。經法院判決，業主勝訴，但是開發公司並沒有按照判決書承擔責任，法院也未強製執行。 走投無路的東華金座業主們認為隻有在法律認可的範圍內通過集體維權，才能保護自己的利益。一位業主告訴記者，要不是已經交了很多錢，他們才不願意這樣跟開發商“耗”時間。 ２００４年６月１１日，部分業主成立了東華金座業主自救委員會，也曾醞釀組織“東華金座業主委員會”，但因為不符合相關條件，未果。２００６年１０月，業主自發成立了北京東華金座谘詢服務中心，有６８位業主加入，籌集約３０萬元。

在政府部門的推動下，２００６年１２月，東華金座原開發商北京中鼎房地產開發公司與世紀新聯公司達成協議，對６００多套房屋進行團購，東華金座樓盤也由原先的酒店公寓式設計方案改為普通住宅。大多數業主得到了延期交房的違約金，最多拿到了７０多萬元。

房產糾紛：都是“預售”惹的禍

東華金座谘詢服務中心主任邢寶軍認為，之所以會出現東華金座這樣的“爛尾樓”，與現行的商品房預售製度不無關係。“就我了解到的情況，因為有商品房預售製度，購房人幾乎變成了房地產開發商的‘提款機’。通常，開發商隻投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然後用土地到銀行做抵押啟動項目。而真正的建設資金大都是中標的建築商墊付。開發商唯一要做的，就是取得相關預售許可後，坐等收錢。”

早在１９９４年，建設部就頒布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人。出台商品房預售製度的初衷是降低房地產開發資金門檻、擴大內需、增加市場供應。多年來，商品房預售已經成為房地產開發融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍較高，有的城市甚至達９０％以上。

中國人民大學土地管理係教授林增傑說，商品房預售製度的確立，與我國房地產市場發展進程緊密相關。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求。商品房預售製加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式銷售的項目，比現售方式銷售的項目的開發動態回收周期約縮短１０個月。另外，我國資本市場發展滯後，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，而商品房預售實際上已經成為房地產開發融資的重要手段。

北京師範大學房地產研究中心主任董藩認為，這一製度實施１３年來，對促進房地產市場形成良性競爭態勢有一定的作用。但目前這一製度所帶來的負麵效果遠大於政策的初始目標。商品房預售製度將開發商的融資和銷售合為一體，為開發商非法集資和轉嫁市場風險提供了便利，侵害了購房者的權益，開發商自身成為這一製度的最大受益者。

中國社科院經濟研究所研究員汪利娜稱，預售款是開發商一個主要的融資渠道。他們用業主的錢蓋樓，不用付任何成本。利用商品房預售圈錢，開發商不僅大大減少了一塊成本費用，而且把風險也轉嫁到了消費者身上，出了風險由消費者承擔，獲得利益則是開發商的。

北京漢卓律師事務所律師秦兵表示，商品房預售製度實施以來，其引發的潛在問題不容忽視。比如：開發商將已抵押的商品房預售或將已預售的商品房抵押，或進行房屋重複預售；預售商品房後，開發商席卷預售款逃匿導致“爛尾樓”；購房者收房時發現商品房麵積縮水、裝修不合格等。以上種種問題直接導致的是房產糾紛明顯增多，一些地方甚至還因此引發了群體性事件。目前他們受理的房地產案件，８０％至９０％與預售製度有關。

具體分析在北京出現的這些“爛尾樓”，北京市建委一位負責人告訴記者，不外乎幾種情況：開發商自有資金不足，樓盤銷售狀況不理想，項目涉及經濟糾紛，開發商違法違規導致工程停工。

嚴管資金鏈條破解預售困境

麵對商品房預售製引發的種種問題，這一製度何去何從，也引起爭議。 全國人大代表、中建三局局長洪可柱堅決要求取消預售房製度，規定開發商不能賣期房，隻允許賣現房。

中國人民銀行金融市場司一位負責人也撰文指出，完善我國商品房預售製度，取消預售的融資功能。 還有專家認為，預售商品房銷售行為與房屋實際交付行為之間存在一定的時間差，給部分開發商虛假宣傳、改變規劃、延期交房等不規範行為留下了空子，使消費者的合法權益得不到應有的保障。此外，商品房預售製度，對政府和銀行的監管能力要求較高，預售製度中隱含的風險因素，客觀上要求政府對開發行為、銀行對資金和預售款使用行為具有較強的監管能力，管理成本也相對較高。因而，大麵積商品房預售製度條件還不完全成熟。

林增傑教授認為，商品房預售製度本身並沒有問題，而且這一製度牽涉開發商、銀行、業主、中介機構等，取消這一製度暫時不太現實。還有人擔心，一旦取消商品房預售製度，市場供應規模可能大幅萎縮，從而引發本來就已經過高的房價再度攀升。

接受采訪的許多專家表示，多數“爛尾樓”的出現都是由於資金管理上導致的問題，也就是資金鏈斷裂。商品房預售製的困境在於沒有能力約束開發商專款專用。開發商幾乎都在運用預售款進行滾動式開發和多元投資，而這種借助預售款實現利益最大化的資本投機，潛藏巨大的道德風險和資本風險，但懲處的措施非常有限。所以，破解預售製難題的著力點應放在加強預售資金管理上。

據了解，央行、銀監會和建設部正在製定關於樓盤預售款專項管理的新的監管政策。這項政策以設立樓盤預售款專戶為核心內容，即在該監管框架下，開發商在不同預售項目間調撥預售資金的行為，很可能被禁止，促使預售資金真正做到“隻用於有關的工程建設”。

記者從北京市建委了解到，北京市在預售資金的管理方麵將出台新的措施加強管理。關於監管商品房預售款的政策正在醞釀中，今後房地產開發商要在銀行設立一個預售款“專用賬戶”，要劃撥這個賬戶的資金，必須先遞交相關申請和證明文件。新政策將從製度上限製開發商隨意使用期房的預售款。

央行報告建議：房屋預售款實施第三方監管製

中國人民銀行在2007年4月最新出版的《中國房地產金融報告》(2005)中提出，要盡早啟動、平穩推進房地產預售製度改革，可以考慮對預售款實施第三方監管製度、實行房屋完工後發放個人房貸的新製度等。北京6月起清理預售商品房 重點整治是否按期交房。

商品房預售“圈錢”還要維持多久？