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經營青島變形記:高房價拉動青島進入GDP大市

(2007-01-24 13:46:06) 下一個

 
天壤之別。

  摩天大樓林立,一派繁華景象;而24年前,這裏滿是菜園和農舍。這就是青島市市南區香港路的前世今生。

  而青島變化之大,除了城市的東部麵貌,還有房價。1999年前,香港中路兩旁的商品房,最貴的在3000多元/平方米,現在,單價早已突破一萬元/平方米。

  青島市的房價在1999年蘇醒,2000年抬頭,2001年開始大躍進,此後駛入瘋漲軌道。

  青島市統計局發布的信息表明,1999年1—4月全市住宅商品房均價為2067元/平方米,而到2006年上半年,住宅商品房均價則飆升至6288.2元/平方米。

  2003年以來,房價漲幅一直穩定在兩位數,即使在宏觀調控期間,漲幅在略微徘徊至一位數後,隨即反彈至兩位數。而在過去幾年,青島房價漲幅常常排在全國前列。

  最為青島人熟知的事,是北京申辦2008年奧運會成功,青島擊敗大連成為協辦城市。消息傳來,青島市沿海地帶的房價第二天每平方米應聲大漲300餘元,漲幅達10%。

  青島房價高漲——或者說青島快速發展——的這幾年,也正是杜世成的仕途高峰。2000年10月,杜以山東省副省長之職兼任青島市代市長,並在次年2月正式當選青島市市長。2004年4月任山東省委副書記、青島市委書記。

  圍繞著青島高走的房價,本報記者深入調查、發現了這樣一個發展路徑:高房價拉動青島進入GDP大市。而支撐這條路徑的理念是——經營城市,這個理念一度在中國各地大行其道。

  於是,人們見到了目前繁榮的青島市,另一個浮在表麵的是,青島市民對高房價的抱怨。

  經營青島

  2001年,杜世成當選青島市長後,提出了“經營城市”的設想。根據當地報紙發表的杜世成的論文《青島市經營城市的理念設計和實踐創新》,杜世成認為,我國的城市要想在社會主義市場經濟條件下邁入健康發展的軌道,必須進行觀念的轉變,樹立經營城市的理念。

  青島市走上這條路,似乎也確有苦衷。

  此前,青島城市建設主要靠政府財政投入,但市財政並不寬裕。自1993年以來,青島市每年都有大量財政赤字,為籌措基礎建設資金政府惟有貸款,比如1998年青島市用於基礎設施的投資額為70.2億元,其中國內貸款近16億元,每年的負債利息達到1億多元,這無形中加重了今後再投入的難度;而當時全市的基礎設施未完工程尚需投資50多億元,在建總規模達到150多億元。另外,青島市是2008年北京奧運會的協辦城市,與奧運會相關的基礎設施投資缺口達200億元左右。

  麵對巨大的資金缺口,有限的財政資金已是無能為力,僅靠貸款顯然也難以為繼。

  麵對如此窘況,青島市明確表示,奧運會資金籌措要靠市場化手段解決,其中重要一項就是土地出讓收入。

  “城市土地是城市賴以生存和發展的基礎,是重要的國有資產。經營城市土地是經營城市的主要內容,也是城建資金的主要來源。”青島市有關部門在一份有關經營城市的報告中說。

  在此背景下,青島市把目光轉向了城市土地這一重要的國有資產上。2002年,杜世成成為青島市委書記,正式主政青島,開始將“經營城市”付諸實施。當年,青島市舉辦了“城市經營促進周”,土地拍賣開始大規模進行,幾天就獲得土地出讓金近5億元,超出起拍價近60%。在杜世成看來,青島的一磚一瓦都可納入政府經營範圍,結果青島五四廣場的一座公廁拍出了數十萬元的天價。

  隨後青島市出台了《青島城市資產經營實施意見》,各區市陸續成立城市資產經營管理中心,重要內容之一就是拍賣土地。

  政策轉變,市場情勢立變。在杜世成正式經營城市之前,青島房價年漲幅在5%以內,而到大規模“經營城市”的2002年即升至7.6%,此後一路高升,漲幅未下過10%。

  GDP大市

  房價暴漲,大幅拉動青島GDP增長。

  青島市曾算過賬,一元固定資產投資就可產生1.4元GDP,而2001年以來至2005年,占固定資產投資首位的是房地產,比例為1/3左右。房地產業由此變成支柱產業,對GDP的拉動作用明顯。

  在房地產火爆的年月,青島的GDP也水漲船高,1997—1999年,是青島房地產逐漸蘇醒期,GDP的增幅在13%左右,房地產在2000年全麵啟動後,青島GDP增長邁入大步跨越期,從2000年至2005年期間,增幅最低為13.7%,最高為16.9%,為1993年以來最高紀錄,但這一紀錄估計要被2006年的GDP增長幅度刷新,該年增幅預計超過17%,GDP超過3000億元。

  青島因此邁入全國GDP大市。“我市土地成交價格的不斷攀高,從很大程度上刺激了房地產開發商乃至購房者的神經,激發了開發商的積極性,動搖了購房者期待降價的心理預期,進而推動了房屋銷售價格的持續走高。”青島市有關部門在一份報告中這樣評價地價和房價的關係。

  即使在宏觀調控期間,青島市仍未減緩推動房價的力度。

  青島市一位官員稱導致青島樓市瘋狂狀態的,“炒房不是根本”原因,而與青島市的微妙控製有關。

  “按照一般的市場規律,增量房源應略大於存量房源,隻有這樣房屋交易價格才能穩定乃至下降。”這位官員認為,造成青島房價高企的一個重要的直接因素是“新增量房特別是中低價位房源長期供給不足”。

  比如,2006年1—6月,青島市內四區發放商品房預售許可證僅19個(其中限價商品房預售許可證1個);批準預售麵積為50.94萬平方米,同比減少57.25%,其中住宅麵積為40.04萬平方米,同比減少60.22%;商品住房銷售5104套,同比減少37.88%。

  不僅新上市房源被人為控製,土地拍賣在宏觀調控期間也呈現減少趨勢,這進一步遏製了房源增長,使房價難以平抑。結果宏觀調控以來,青島市的房價增幅繼續保持兩位數。

  但這種增長卻受到外界質疑。

  青島市委黨校一位教授撰文指出,2003年青島市的建築業GDP是112億元,房地產業GDP是71億元,兩項合計183億元,占當年GDP總量的10.3%,“這正是青島害怕房價下降的根本原因”。

  對於高房價,杜世成的看法是,不能人為打壓。杜世成是經營城市理念的積極實施者,他認為經營城市的重要目標是城市的保值和增值。有關人士指出,所謂的增值保值,具體就體現在GDP的高增長上,而這和房地產的高價位運行密不可分。

  上述教授認為,在高房價的壓力下,青島人的生活水平實際下降了。因為青島的GDP主要是靠投資實現的,以2003年為例,青島最終消費對GDP貢獻隻有35.9%,而同期全國約60%,全世界約為80%,“也就是說,青島的GDP不是靠消費拉動的,所以,青島的GDP與全國和世界相比,遠遠不能反映青島人的真實生活水平和收入水平。”

  這正是民怨的來源。

  高價推手

  到過青島的人,幾乎都會問:“青島市的房價為什麽這麽高?”當地政府和開發商給出的解釋有三條:一是土地存量減少;二是市場供需緊張;三是青島國際大都市定位。

  熟悉青島的人知道,市南、嶗山區濱海地段,確已基本無地可開發,但市北、四方和李滄尚有大片舊城區需要改造,黃島、城陽尚有大量土地。

  “地荒論主要指市南、嶗山區狹長的濱海地帶而言,對整個青島市實際並不成立。”一位房地產開發商評論說。

  至於市場供需緊張說法,青島市迄今為止仍存在的空置商品房就說明了問題。另外,青島市近期剛剛推行的限價房,銷售時並未出現預期的火爆場麵。

  青島市有關政府部門認為,青島市房地產供需緊張主要體現在結構上,大戶型、高檔房空置較多,針對中低收入的小戶型較少。空置房在東海路上較多,晚上驅車沿此路行駛,路旁的濱海高檔住宅區很多是黑燈瞎火,沒有幾扇窗戶是亮著燈的。這些房屋大都掛著灰色的遮陽簾,室內還未裝修。

  實際上,青島樓市持久火爆,除去住房製度改革,還與另外兩個地方政策因素緊密相關。

  第一是棚戶區大規模改造,製造了大量的住房市場需求。1998年青島房地產業增勢平緩,一年之後大相徑庭,出現空前發展局麵。這一年(1999)由於是實施“三年解困”棚改政策的最後一年,青島市加大異地安置與就地安置相結合的力度,分別完成浮山後二期、東西仲小區、威海路一期等工程。結果房地產投資達到63億元,為曆史最高點,占全市固定資產投資的比重為28.6%,提高5.7個百分點,比上年同期增長43.8%;商品房屋銷售麵積達到236萬平方米,比上年同期增長32.5%。

  房價的另一推手是土地拍賣。

  土地交易進入拍賣程序後,價格完全受市場供求關係左右,政府擁有強大的議價權,加之近年國家政策調控,青島市收縮土地供給和清理整頓土地市場以及拆遷費用加大,使土地拍賣價格不斷攀高,僅以2005年看,青島市用於住宅建設的部分拍賣土地,成交價均大大高於起拍價。

  當地房地產部門的調查表明,青島市部分樓盤的土地價格已占到房價的50%以上。土地價格的高低則直接左右著房價。

  以青島市在山東省的經濟龍頭地位,其全省第一的房價水平當之無愧,但其較低的收入水平,卻讓普通老百姓在節節攀升的房價麵前感到高處不勝寒。

  以房價增速最快的2003年為例,當地統計部門測算當年居民的家庭年收入與樓價比基本維持在1:13.7左右。青島市統計部門在一份分析報告中說,這“雖然不能完全與國際上3—6倍的標準對應相比,但與南方一些城市的差距較大,顯然,我市房價對眾多工薪階層而言,一時難以承載。可以預見,當少數高收入階層的需求逐漸滿足之後,房地產市場很可能會出現消費斷層”。

  另一方麵,經營城市的土地出讓金收入,並沒有明顯地投入到解決民眾的低價住房需求上。青島市統計局早在2004年的一份報告中就認為,房價上漲對普通市民的壓力加大,以價格最便宜的經濟適用房為例,其價位已逼近北京經濟適用房價格,“這對於年人均收入僅為10075元、遠遠不及北京的青島市民來講,經濟房並不怎麽‘經濟’。”

  在2006年之前,青島市僅在市內四區推行廉租住房保障工作,5年惠及的用戶數為3019戶,平均每年惠及600戶。青島房價高企土地升值,政府從土地拍賣中獲益豐厚,但在2006年以前,土地收益並未流向經濟適用房和廉租房項目。

  杜世成落馬後,中紀委和山東省都對青島幾年來的發展成績給予肯定。

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